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【課程背景】

本課程根據(jù)目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營特點(diǎn)和面臨的嚴(yán)峻形勢，結(jié)合2023年金稅四期智能化數(shù)字化管理功能的介紹，通過案例教學(xué)的方式，從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售、成本核算、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、以及重組并購中，幫助房地產(chǎn)企業(yè)財稅主管人員自查評估發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)核算、會計報表中存在的涉稅風(fēng)險，提高規(guī)避和防范稅收風(fēng)險的能力。

【課程對象】

房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊 會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

一、金稅四期下主要稅收風(fēng)險分析工具運(yùn)用

1．大數(shù)據(jù)分析如何捕捉虛開增值稅發(fā)票的企業(yè)

2．善意取得虛開增值稅發(fā)票的陳述申辯應(yīng)對要點(diǎn)

3．金四決策管理指揮平臺試點(diǎn)上線工作進(jìn)展安排

4．金稅四期下稅務(wù)稽查執(zhí)法工作平臺功能介紹

二、房地產(chǎn)收入確認(rèn)時點(diǎn)風(fēng)險自評

【案例】項(xiàng)目網(wǎng)簽金額2.7億元，企業(yè)申報收入僅2000萬元

1．會計核算收入確認(rèn)與企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時間解析

2．增值稅預(yù)繳和納稅義務(wù)發(fā)生時間判斷

3．土地增值稅預(yù)繳截止時間和清算時間點(diǎn)

三、成本結(jié)轉(zhuǎn)時間和成本核算范圍自評

【案例】竣工不結(jié)算、將分期結(jié)轉(zhuǎn)成本一次性結(jié)轉(zhuǎn)、將未售成本提前結(jié)轉(zhuǎn)、混淆直接 與共同成本，被稽查補(bǔ)稅6000多萬元

【案例】房地產(chǎn)企業(yè)串通虛增精裝修成本多結(jié)轉(zhuǎn)已售面積成本案例

1．會計結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本結(jié)算時間和企業(yè)所得稅結(jié)算時間

2．案例分析預(yù)計毛利轉(zhuǎn)回的申報表填報

3．開發(fā)成本的會計范圍和企業(yè)所得稅范圍差異

4．土地增值稅開發(fā)成本范圍的比較

四、開發(fā)費(fèi)用稅前列支判斷自評

【案例】5億元信托融資顧問費(fèi)與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)不得在企業(yè)所得稅前扣除

【案例】房企因關(guān)聯(lián)方利息費(fèi)用列支被稽查補(bǔ)稅罰款

1．利息費(fèi)用企業(yè)所得稅稅前扣除解析

2．財務(wù)費(fèi)用土地增值稅解析

3．個人、股東、關(guān)聯(lián)方借款利息費(fèi)用稅前列支政策

4．“名股實(shí)債”利息支出稅前扣除要點(diǎn)

5．關(guān)聯(lián)方融資增值稅和企業(yè)所得稅征免稅特殊政策

6．民間借貸如何取得合法有效憑證

五、項(xiàng)目資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的稅收風(fēng)險自評

【案例】母子公司劃轉(zhuǎn)土地名為無償卻有償，被稅務(wù)稽查并處3倍罰款

1．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)的稅收負(fù)擔(dān)分析

2．資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收區(qū)別

3．劃轉(zhuǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的稅收籌劃詳解

4．案例分析政府收購不動產(chǎn)的稅負(fù)最佳方式選擇

六、項(xiàng)目股權(quán)運(yùn)作的稅收風(fēng)險自評

【案例】房產(chǎn)公司隱瞞向境外股東分配利潤2.7億元被稽查補(bǔ)稅

【案例】股東轉(zhuǎn)讓境內(nèi)房企股權(quán)因不動產(chǎn)評估價格偏低被補(bǔ)稅

1．公司股東賣股權(quán)涉稅風(fēng)險及籌劃

2．股東分紅的征免稅政策解析與籌劃

3．項(xiàng)目股東分紅的稅收優(yōu)惠及正確處理

4．解散項(xiàng)目公司的三種主要方式及稅收籌劃

七、土地增值稅項(xiàng)目清算風(fēng)險自評

【案例】海南某房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)案例

【案例】北京某區(qū)稅務(wù)局土地增值稅清算審核意見書

1．土地增值稅清算收入中的5個涉稅風(fēng)險點(diǎn)

2．虛增開發(fā)成本審核中的幾個重點(diǎn)問題

3．土地增值稅清算時需掌握的17個要點(diǎn)

八、現(xiàn)場互動：學(xué)員問、老師答、疑難問題不用怕

陳老師

注冊會計師，稅務(wù)師。某市稅務(wù)稽查局高級主辦，專業(yè)從事財稅培訓(xùn)教育近20年。省稅務(wù)干部學(xué)校和上海財經(jīng)大學(xué)特聘教師。曾為某省稅務(wù)局特聘稅收業(yè)務(wù)專家，國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員，國家稅務(wù)總局稅收咨詢業(yè)務(wù)服務(wù)組成員。在國家級報刊發(fā)表稅務(wù)業(yè)務(wù)文章200多篇，出版財稅專著7部。在全國各城市主講房地產(chǎn)行業(yè)專題講座上千次，深受各地學(xué)員的認(rèn)同與追捧。

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