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課程背景：

現狀國內中大型城市因城市發展需要及各綜合體運營商占位，商業綜合體數量越來越多，商業按常住人口越來越多，甚至部分主要城市商業綜合體數量占至7~8萬人/個。商業規劃及業態過于雷同，都是餐飲（各地炒菜、小吃、軟飲、洋快餐）、娛樂（影院、電玩）、兒童（兒童零售、兒童游樂）、零售（快時尚、品牌服裝、化妝品、黃金珠寶）、商超。所有商業動線規劃單一、業態重復、強制動線使得各類商業綜合體大同小異，經常會出現新開一個綜合體，倒閉一個舊的綜合體，同時電商、疫情等各種不可預見因素及新銷售渠道的沖擊。每個商業綜合體經營壓力巨大、招商競爭激烈、生存風險、甚至快變成了美食城，也導致所有項目坪效降低，投資收益率過低。

本課程由“城市中心的微旅游”概念提出人做出深度剖析，分解商業綜合體創新過程中的成功密碼。為各個品牌、地域的商業開發、商業經營企業開啟一個全新的思路，為企業領導人、策劃總監、商業設計師提供創造力機會。所選案例的深度分析，為相關領導提供思考借鑒。

課程收益：

國內商業現狀：分析現狀商業綜合體的現狀，了解綜合體的痛點

破局思路：切身體會顧客需求，調整思路，掌握破局方法

產品定位：深入了解顧客需求的項目定位

動線設計：梳理動線的總體及貼切顧客需要的細節

規劃策略：調整業態規劃思路，掌握新的業態規劃方法

創造業態：掌握培育創新業態、增加體驗的方法

專業指導：針對實際項目實際問題做出針對性建議和解決方案

課程大綱：

一、商業綜合體現狀（1.5小時）

1.1國內商業綜合體現狀

1.2現狀商業綜合體經營難點

1.3現狀商業綜合體布局問題

1.4商業綜合體業態同質化問題

1.5商業購物體驗問題

1.6購物中心顧客痛點問題

1.7案例分析：國內品牌經典項目存在的問題（以萬達經典項目作為分析案例）

二、商業綜合體的破局思路（1.5小時）

2.1規避商業業態同質化

2.2提高商業趣味性

2.3提高商業可逛性

2.4提高顧客體驗性

2.5精確定位購物中心細分屬性

2.6案例分析：藝術商業綜合體（上海K11項目），游樂商業綜合體（益陽海洋城項目）

三、產品定位分析（1.5小時）

3.1深度的市場調研及同城市的所有競品分析

3.2梳理自身企業能力優勢

3.3分析項目周邊人群及特點

3.4重新組織項目的業態組成

3.5做出整體產品在項目定位及相關在方向

3.6案例分析：旅游商業綜合體長安十??二時辰

四、動線規劃要點（1.5小時）

4.1 現狀商業動線及存在的問題

4.2 商業綜合體類型及相關特性

4.3 超大型商業綜合體的主動線布置思路（國際型購物中心）

4.4 大型商業綜合體的主動線布置思路（城市中心級購物中心）

4.4 中大型商業綜合體的主動線布置思路（區域級購物中心）

4.5 中小型商業綜合體的主動線布置思路（社區級購物中心）

4.6 主動線規劃要點

4.7 主動線設計注意事項

4.8 各類型商業綜合體后勤通道規劃要點

4.9 案例分析：上海太古里一期

五、商業業態規劃分解（1.5小時）

5.1商業業態梳理

5.2創新型業態分類及分級

5.3創新型商業業態策劃

5.4傳統業態的取舍

5.5創新型商業規劃布置

5.6創新型業態與傳統業態穿插方案

5.7網紅點創作及布置

5.8創新型商業綜合體業態規劃

5.9案例分析：西安大唐不夜城

六、創新業態招商方向（4.5小時）

6.1創新型業態的定義

6.2創新型業態經營者方向（異業經營）

6.3培育創新業態的方法

6.4創新業態的風險評估方式

6.5對創新業態經營者的招商方法

6.6對創新業態經營者的限制

6.7案例分析：商場內的脫口秀小劇場

林老師

講師簡介：

林宏泉老師

商業綜合體策劃與設計創新專家，城市中心微旅游創始人

同濟大學 建筑學本科，亞洲城市大學 MBA

新紀元大學 城市規劃發展史博士（在讀）

中國高級項目管理師，工程師

曾任福建西海岸建筑設計院（國營綜合甲級）方案組長、副院長

曾任大連萬達集團 設計副總經理

曾任嘉兆國際集團有限公司工程技術中心總經理

曾任翔鷺騰龍集團（廈門）總工程師、設計總監

曾擔任多家企業內訓師，12年授課經歷，累計授課700余課時

實戰經驗：

林老師擁有20余年商業綜合體、文化旅游綜合體設計、策劃、管理經驗，對商業綜合體、文化旅游綜合體具備獨立的理論體系和實操經驗。創造了城市中心微旅游的全新業態，參與、主持多個商業綜合體、文化旅游綜合體項目策劃、管理、改造。并發表多篇相關論文。

林老師在設計院工作期間，參與了福州古街修復設計工作（三坊七巷），主持了福建省第一個城市外立面改造工程設計工作（迎賓大道至五四北路），并親手組建福州國企設計單位中第二個建筑方案組。

曾任職萬達集團南區項目設計副總經理，主持了寧德萬達廣場、嘉興萬達廣場項目全過程開發、設計工作。對林老師商業綜合體策劃、設計的理解和認知有了系統的、基礎的提升，此后也是以這段工作經驗，逐步建立了自己的商業綜合體認知及理論體系。

在嘉兆國際集團任職期間，主持完成了益陽海洋城、甜甜灣樂園（益陽、宜春等）、長沙潯龍河兒童野外實訓基地等多個項目的項目策劃、設計、工程、初期運營，策劃改造了西安大唐不夜城項目。

在此期間作為商業顧問幫助貴陽花果園項目的商業綜合體梳理，為花果園項目整理出55億貨值的銷售商業，13個社區商業綜合體改造策劃、動線規劃、方案設計；作為產品顧問完成了三迪武夷山溪山院子文旅產品的產品策劃。

以此期間也逐步建立了獨立的商業認知體系，建立了一個新商業綜合體定位、策劃、設計，并開業了益陽海洋城，創造了在人口不到35萬人的城市，開業當天達到了36.5萬人次人流的奇跡，創立了城市中心微旅游項目：“甜甜灣樂園”品牌，也是一個全新的創新業態品牌。

林老師總結了近20年的工作中創新商業綜合體策劃、規劃、設計，培育創新業態品牌的成功的經驗、失敗的教訓。提出了“商業綜合體必須以顧客為中心，創新有可能是找死，但不創新一定是等死，商業綜合體必須發揮其城市客廳功能，創新商業業態的突破口一定在異業創新”等商業綜合體、創新業態的經營理念?？偨Y形成了商業綜合體創新的方法論及創新業態培育方法論的認知體系，部分的創新方法論已成功創造了新的商業綜合體項目及創新業態品牌。

授課風格：

林老師擅長趣味教學，以通俗易懂的方式，以理論為基礎，站在學員角度，以案例分析固化認知的方式，讓企業相關領導、商業策劃、商業招商人員可以快速理解創新理念。

主講課程：

《創新型商業綜合體項目定位、動線設計、業態規劃、顧客體驗及新業態培育策略》

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