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課程背景：

資產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)、金融證券化的典型代表，是一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段的必然趨勢. 資產(chǎn)證券化作為世界金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大創(chuàng)新，越來越為金融市場各方所關(guān)注。

從美國次貸危機(jī)來看，資產(chǎn)證券化把房地產(chǎn)市場、信貸市場、債券市場和股票市場緊密聯(lián)系在一起，形成一種獨(dú)特的市場鏈結(jié)構(gòu)，該市場鏈反映出證券化產(chǎn)品與各個(gè)金融市場之間的強(qiáng)弱關(guān)系以及風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)順序；短期內(nèi)證券化產(chǎn)品與市場鏈上的遠(yuǎn)端市場關(guān)系很弱，長期內(nèi)證券化產(chǎn)品與所有金融市場均保持一種穩(wěn)定正向關(guān)系，說明證券化產(chǎn)品如若發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)暴露，短期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)只會在市場鏈的近端市場發(fā)生傳導(dǎo)而不會影響到遠(yuǎn)端市場，但在長期，風(fēng)險(xiǎn)則會通過市場鏈傳遞給整個(gè)金融系統(tǒng)，最終可能引發(fā)市場動蕩。

而我國，資產(chǎn)證券化作為風(fēng)險(xiǎn)管理的一種創(chuàng)新型的金融工具，通過對金融資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流量的重新安排，成為我國商業(yè)銀行打破資本瓶頸，提高經(jīng)營手段的有效途徑。資產(chǎn)證券化的實(shí)施促進(jìn)了我國傳統(tǒng)的金融制度與結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了金融業(yè)向混業(yè)經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，從而降低了我國整個(gè)金融市場的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

本課程《資產(chǎn)證券化及REITS案例解析》主要分析資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)原理及產(chǎn)品要素，發(fā)行流程，審核要點(diǎn)，同時(shí)針對主要證券化產(chǎn)品分類進(jìn)行深入探討和詳細(xì)案例分析，構(gòu)建企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)對證券化產(chǎn)品的體系化學(xué)習(xí)課程，尤其對正要籌備資產(chǎn)證券化發(fā)行的企業(yè)尤為值得參考和學(xué)習(xí)。

課程目標(biāo)：

■ 全面解讀資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的底層邏輯，了解其現(xiàn)狀與未來的發(fā)展趨勢

■ 通過從概念原理到發(fā)行落地，讓學(xué)員全面了解發(fā)行證券化產(chǎn)品操作流程

■ 通過證券化產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，讓學(xué)員掌握證券資產(chǎn)化產(chǎn)品的分析工具

■ 幫助企業(yè)建立多元化融資思維方式，打開資本視野，長足發(fā)展

課程對象：

1）了解金融趨勢：企業(yè)董事長、總裁、接班人、上市公司總經(jīng)理等高層管理者、各地城投公司高管、公司董秘與財(cái)務(wù)總監(jiān)、

2）實(shí)操業(yè)務(wù)：基金從業(yè)人員、銀行投行部、信托相關(guān)從業(yè)人員等

課程方式：

理論講解+案例剖析+情景學(xué)習(xí)+互動討論

課程大綱:

第一講：認(rèn)識企業(yè)融資

一、直接融資與間接融資

1. 直接融資：結(jié)構(gòu)化融資，發(fā)行債券，發(fā)行股票等

2. 間接融資：銀行貸款，信托貸款，私募基金等

二、常規(guī)模式與創(chuàng)新模式

1. 資產(chǎn)負(fù)債表

1）資產(chǎn)負(fù)債表——債權(quán)融資，主要問題

2）損益表——股權(quán)融資，主要問題

2. 資產(chǎn)證券化：現(xiàn)金流量表（新型債務(wù)融資工具）

三、創(chuàng)新模式對企業(yè)的影響分析

1. 改善財(cái)務(wù)報(bào)表

2. 資金使用靈活，無須監(jiān)管

3. 不占用資產(chǎn)額度，無財(cái)務(wù)指標(biāo)門檻

對企業(yè)的積極影響：金融創(chuàng)新，企業(yè)形象，政府政績

四、資產(chǎn)證券化與其他債務(wù)融資方式比較

1. 短期融資券

2. 企業(yè)債權(quán)

3. 銀行貸款

4. 產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)及收益回報(bào)分析

第二講：資產(chǎn)證券化在中國發(fā)展概況

一、三個(gè)里程碑

1. 起步階段：2005年-2008年

2. 重啟階段：2011年-2014年

3. 備案制：2015年至今

二、在中國實(shí)現(xiàn)形式

1. 主要三種類型的證券化產(chǎn)品

1）CLO

2）ABS

3）ABN

2. 不同監(jiān)管場所的要求

1）證監(jiān)會

2）交易商協(xié)會

三、未來發(fā)展趨勢

1. REITS產(chǎn)品的爆發(fā)增長

2. 證券化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理

案例解析：美國2008年次貸危機(jī)的簡要分析與證券化產(chǎn)品的影響

第三講：資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)實(shí)務(wù)

一、產(chǎn)品原理

1. 資產(chǎn)信用

2. 企業(yè)信用

3. 創(chuàng)新的模式

——自身信用+資產(chǎn)信用

4. 屬性（真實(shí)出售，稅收中性，破產(chǎn)隔離，信用增級）

二、產(chǎn)品主要要素

1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)的類型

2. 產(chǎn)品的安全性

3. 結(jié)構(gòu)化固定收益證券

4. 交易場所

5. 基本結(jié)構(gòu)架構(gòu)圖

三、資產(chǎn)證券化的主要模式

1. 信貸資產(chǎn)證券化CLO

2. 資產(chǎn)支出票據(jù)ABN

3. 企業(yè)資產(chǎn)證券化ABS

四、資產(chǎn)證券化對原始權(quán)益人/發(fā)起人的影響

1. 會計(jì)影響：優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表

2. 財(cái)務(wù)比率的影響：提高財(cái)務(wù)比率的質(zhì)量和效用

五、區(qū)別其他金融產(chǎn)品優(yōu)勢

1. 融資門檻低，市場需求廣泛

2. 融資成本降低

3. 發(fā)行操作簡便

4. 產(chǎn)品期限靈活

5. 資金使用用途不受限制

6. 政策支持

7. 創(chuàng)新金融產(chǎn)品，利益共贏

案例分析：紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)資金收益ABS

第四講：資產(chǎn)證券化的發(fā)行

一、資產(chǎn)證券化的發(fā)行要點(diǎn)

1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)

2. 原始權(quán)益人

3. 計(jì)劃管理人

4. 投資人

二、SPV詳細(xì)講解

1. 代表發(fā)行主體

2. 資產(chǎn)隔離

3. 稅收優(yōu)惠

4. 結(jié)構(gòu)特征：SPC，SPT,雙SPV

案例分析：門票收入ABS

案例分析：保理公司BAS

三、如何設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)

1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人的選取

2. 計(jì)劃管理人

3. 投資人

四、主要參與方承擔(dān)的任務(wù)

1. 原始權(quán)益人

2. 計(jì)劃管理人

3. 專項(xiàng)計(jì)劃

4. 托管銀行

5. 擔(dān)保機(jī)構(gòu)

6. 信用評價(jià)機(jī)構(gòu)

五、如何進(jìn)行信用增級的安排

——破產(chǎn)隔離，真實(shí)出售和外部信用增級

1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)的選取標(biāo)準(zhǔn)：穩(wěn)定性、同質(zhì)性、質(zhì)量高、分散性、期限及不確定性

2. 我國資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)分布：融資租賃業(yè)務(wù)、消費(fèi)金融和小額貸款、基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)收費(fèi)、商業(yè)物業(yè)租金、REITS、企業(yè)經(jīng)營性應(yīng)收賬款

六、如何測算發(fā)行規(guī)模及產(chǎn)品期限

1. 募集資金規(guī)模：不超過基礎(chǔ)資產(chǎn)評估值

2. 存續(xù)期限

七、要發(fā)行流程

1. 確定基礎(chǔ)資產(chǎn)：選取條件有哪些

2. 設(shè)立SPV：不破產(chǎn)實(shí)體

3. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：讓與，債務(wù)更新，從屬參與

4. 信用增級：外部增級，內(nèi)部增級

5. 信用評級：法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用質(zhì)量，交易結(jié)構(gòu)，管理和操作風(fēng)險(xiǎn)

6. 證券發(fā)行

1）投資人主要范圍：銀行理財(cái)產(chǎn)品，證券投資基金，大型企業(yè)集團(tuán)，信托公司，保險(xiǎn)公司

2）流動性安排

3）期限：3+3=3

4）發(fā)行利率

7. 備案：備案部門，主要法規(guī)依據(jù)

8. 維護(hù)與償還：原始權(quán)益人，計(jì)劃管理人，評級機(jī)構(gòu)

八、工作流程

1. 項(xiàng)目策劃階段：預(yù)計(jì)10天

2. 項(xiàng)目材料制作階段：預(yù)計(jì)45天

3. 產(chǎn)品推廣，計(jì)劃成立及計(jì)劃運(yùn)作階段：預(yù)計(jì)30天

4. 基金業(yè)協(xié)會備案：預(yù)計(jì)15天

5. 申報(bào)主要文件

6. 審核要點(diǎn)

1）完備性核對2）基礎(chǔ)資產(chǎn)界定3）基礎(chǔ)資產(chǎn)特定化

4）基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓5）破產(chǎn)隔離有效性6）交易結(jié)構(gòu)7）現(xiàn)金流預(yù)測8）信用增級措施

9）循環(huán)購買的安排10）現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的控制11）存續(xù)期間現(xiàn)金流管理

其他事項(xiàng)

1. 原始權(quán)益人承擔(dān)費(fèi)用問題：發(fā)行費(fèi)用，發(fā)行后續(xù)費(fèi)用

2. 現(xiàn)實(shí)障礙與見觀測推動

建議：1）資產(chǎn)及企業(yè)類型2）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)3）客戶選擇標(biāo)準(zhǔn)4）提交基礎(chǔ)信息

第五講：供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化

一、供應(yīng)鏈的源起與衍生

1. 供應(yīng)鏈的生態(tài)特點(diǎn)

——基于上游供應(yīng)商，下游核心企業(yè)，為獲取長期業(yè)務(wù)合作的采賒銷交易方式

2. 核心企業(yè)的信用賬期管理

3. 傳統(tǒng)貿(mào)易融資

4. 現(xiàn)階段供應(yīng)鏈金融

二、供應(yīng)鏈金融的實(shí)現(xiàn)路徑

1. 核心企業(yè)

2. 主導(dǎo)方：銀行/第三方“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”

3. 主導(dǎo)方：核心企業(yè)“負(fù)債端管理”

三、發(fā)行注意要點(diǎn)

1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)

2. 特快專列（以核心企業(yè)/保理機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)）

3. 普快公交（以保理機(jī)構(gòu)/銀行金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)）

4. 合規(guī)要求

5. 操作要點(diǎn)

6. 單期發(fā)行與儲架發(fā)行

案例分析：正向保理ABS

案例分析：反向保理ABS

案例分析：銀行貿(mào)融增信ABS

第六講：REITS

一、REITS融資特點(diǎn)及優(yōu)勢

1. 融資規(guī)模大

2. 可出表

3. 管理權(quán)不轉(zhuǎn)移

4. 融資期限長

二、REITS與傳統(tǒng)融資工具比較

1. 抵押型REITS

2. 股權(quán)型REITS

3. 業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款

4. 中期票據(jù)（公司債）

三、REITS交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

1. 收益來源

3. 資產(chǎn)權(quán)屬要求

4. 原始權(quán)益人

4. SPV機(jī)構(gòu)

5. 計(jì)劃管理人

案例分析：彩云之南酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃7.7億元

案例分析：基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃21億元

蒲老師

蒲雁老師 企業(yè)投融資實(shí)戰(zhàn)專家

13年大型企業(yè)投融資實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)

曾任：融創(chuàng)中國 | 區(qū)域二級部門負(fù)責(zé)人

曾任：遠(yuǎn)洋資本 | 基金經(jīng)理

曾任：中鐵二局集團(tuán)公司 | 資本部投融資總監(jiān)

科班出身：四川大學(xué)金融學(xué)碩士

持有多項(xiàng)專業(yè)資質(zhì)：高級經(jīng)濟(jì)師、特許金融分析師CFA、私募證券基金從業(yè)資格證、私募股權(quán)基金從業(yè)資格證

多家企業(yè)金融顧問：GLG集團(tuán)、成都市金融局、成都市CFA協(xié)會、某市區(qū)級城投公司

經(jīng)手多個(gè)上億級項(xiàng)目（累計(jì)負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目總額達(dá)80+億元，融資總額達(dá)130+億元）：擬上市公司美國納斯達(dá)克PRE-IPO估值7.5億美金項(xiàng)目、擬上市公司海外私募債1.6億美金融資項(xiàng)目，國內(nèi)資產(chǎn)證券化已發(fā)行53+億元等多個(gè)投融資項(xiàng)目。

多家企業(yè)、高校特聘講師，累計(jì)100+場次：成都市金融局、成都市CFA協(xié)會、區(qū)級城投公司、西安政法大學(xué)、天津財(cái)經(jīng)大學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、四川外國語學(xué)院等

擅長領(lǐng)域：企業(yè)投融資、資本運(yùn)作、并購、資產(chǎn)重組、企業(yè)上市、宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢分析

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

蒲雁老師深耕投融資領(lǐng)域13年，對投融資的全鏈條有獨(dú)特的見解【投融資決策方式、投資籌措方式、投資使用方式】，并應(yīng)用在企業(yè)投融資實(shí)戰(zhàn)當(dāng)中

代表案例1：中鐵二局集團(tuán)公司

（1）擬上市公司：主導(dǎo)與美林證券、瑞銀證券、星展銀行等三家投資銀行合作搭建美股上市架構(gòu)（EBITDA3000萬美金/PE倍數(shù)15-25倍/估值4.5億-7.5億美金）

（2）融資業(yè)務(wù)：主導(dǎo)集團(tuán)累計(jì)完成融資金額35+億元（融資的產(chǎn)品包含：信托類、銀行類、并購貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、融資租賃類產(chǎn)品、券商資管類產(chǎn)品）

（3）投資業(yè)務(wù)：主導(dǎo)集團(tuán)累計(jì)完成投資金額50+億元，包括完成收購成都全興大廈公司100%股權(quán)收購對價(jià)2.2億元；長春市華僑飯店土地房產(chǎn)及租賃經(jīng)營性資產(chǎn)（資產(chǎn)收購）對價(jià)1.06億元；成都中鐵名人大廈（不良資產(chǎn)收購）對價(jià)1.6億元；

（4）資產(chǎn)重組：主導(dǎo)中鐵二局（600528.SH）上市公司重大資產(chǎn)重組/發(fā)行股份購買資產(chǎn)交易金額115億元（已更名中鐵工業(yè)）,主要包括將上市公司內(nèi)部原有盈利性較弱資產(chǎn)與中國中鐵子公司盈利性較為突出的上游資產(chǎn)進(jìn)行置換，與此同時(shí)發(fā)行股份購買資產(chǎn)，并募集配套資金；

代表案例2：遠(yuǎn)洋資本

（1）基金投資：作為集團(tuán)單只基金負(fù)責(zé)人，投前預(yù)審項(xiàng)目33個(gè)，落地項(xiàng)目5個(gè)，投資額達(dá)30+億元，項(xiàng)目包括股權(quán)投資，債權(quán)投資和夾層投資等多種類型；（基金投資項(xiàng)目：股權(quán)收購10億元、成都龍泉驛區(qū)331畝開發(fā)項(xiàng)目、成都郫都區(qū)61畝招拍掛項(xiàng)目10億元，與保利集團(tuán)合作投資成都金牛區(qū)61畝招拍掛項(xiàng)目6.7億元，重慶市沙坪壩區(qū)43畝招拍掛項(xiàng)4億元；籌備基金二期投資西安曲江新區(qū)城中村改造276畝一二級聯(lián)動股權(quán)收購項(xiàng)目34.7億元。）

（2）基金融資：主導(dǎo)該基金融資累計(jì)完成該只股權(quán)基金（股權(quán)及債權(quán)）融資金額48+億元，（融資的產(chǎn)品包含：信托類、銀行類、并購貸、私募產(chǎn)品、券商資管類等產(chǎn)品）；

代表案例3：融創(chuàng)中國

（1）資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行

——上交所-申萬宏源證券融創(chuàng)集團(tuán)應(yīng)收轉(zhuǎn)款A(yù)BS10億元（代碼179756）（完成發(fā)行）

——深交所-申萬宏源證券融創(chuàng)集團(tuán)昆明文旅城CMBS23億元（代碼136253）（完成發(fā)行）

——上交所/華泰證券成都環(huán)球中心CMBS35億元（首期回售）重新發(fā)行

（2）保險(xiǎn)資管產(chǎn)品

——主導(dǎo)完成投決會-重慶文旅城26億元基礎(chǔ)設(shè)施保險(xiǎn)債權(quán)投資計(jì)劃

——主導(dǎo)完成投決會-成都文旅城10億元不動產(chǎn)保險(xiǎn)債權(quán)投資計(jì)劃

（3）信托創(chuàng)新類產(chǎn)品

——主導(dǎo)完成民生信托-環(huán)球中心西區(qū)股權(quán)類信托 9 億元信托計(jì)劃發(fā)行

主講課程

《2024年宏觀經(jīng)濟(jì)與投資機(jī)會展望》

《企業(yè)掛牌上市全流程解析與資本運(yùn)作實(shí)操》

《企業(yè)兼并重組與并購基金》

《構(gòu)建企業(yè)高效能投融資管理與資本運(yùn)作路徑》

《私募股權(quán)基金及投資實(shí)務(wù)》

《中國新形勢下國有企業(yè)資本運(yùn)作實(shí)操解析》

《全方位解析企業(yè)融資與資本市場》

《資產(chǎn)證券化及REITS案例解析》

授課風(fēng)格：

◆ 專業(yè)：金融碩士科班出身，具備深厚且體系的理論功底，課程信息量大，思維結(jié)構(gòu)性強(qiáng)。

◆ 新趣：富有激情，課堂生動，詼諧幽默，能夠?qū)?fù)雜的金融知識與實(shí)務(wù)操作用生活化通俗易懂的方式闡述清楚，深入淺出，場景感、代入感和共鳴感強(qiáng)。

◆ 實(shí)戰(zhàn)：豐富的企業(yè)投融資管理與戰(zhàn)略經(jīng)驗(yàn)，案例隨手拈來，課程實(shí)戰(zhàn)性和落地性很強(qiáng)，是最懂企業(yè)投融資的專家。

部分服務(wù)過的企業(yè)：

銀行企業(yè)：中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國郵儲銀行、中國交通銀行、上海浦發(fā)銀行、浙商銀行、招商銀行、中國民生銀行、華夏銀行、哈爾濱銀行、大連銀行、興業(yè)銀行、渤海銀行、樂山商業(yè)銀行、廈門國際銀行、重慶銀行、重慶三峽銀行、盛京銀行、華西長城銀行、四川銀行等；

信托企業(yè)：華潤深國投信托有限公司、中國外貿(mào)信托有限責(zé)任公司、上海國際信托有限公司、中鐵信托有限責(zé)任公司、五礦信托有限公司、中航信托有限公司、中信信托有限責(zé)任公司、中誠信托有限責(zé)任公司、交銀國際信托有限公司、重慶國際信托股份有限公司、中國民生信托有限公司、陜西國際信托股份有限公司、建信信托有限責(zé)任公司、平安信托有限公司、英大國際信托有限公司、大業(yè)信托有限公司、長安國際信托有限公司、金谷信托有限公司、粵財(cái)信托有限公司、中海信托有限公司、中建投信托有限公司等；

保險(xiǎn)企業(yè)：中國人壽資產(chǎn)管理公司、新華資產(chǎn)管理股份有限公司、泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、大家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、英大保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司、海保人壽資產(chǎn)管理公司、

券商企業(yè)：美國美林證券、瑞銀證券有限責(zé)任公司、新加坡星展銀行、中銀國際證券、中信建投證券、中信證券公司、華西證券公司、華泰證券公司、申萬宏源證券公司、天風(fēng)證券、長城國瑞證券、中聯(lián)基金等；

高校：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、成都理工大學(xué)、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖南工商大學(xué)、浙江萬里學(xué)院、四川外國語學(xué)院、西安政法大學(xué)、河南大學(xué)、鄭州大學(xué)、中南大學(xué)、湖南大學(xué)、重慶財(cái)經(jīng)學(xué)院、重慶大學(xué)、浙江越秀外國語學(xué)院、四川大學(xué)錦城學(xué)院、天津商業(yè)大學(xué)、天津財(cái)經(jīng)大學(xué)、

企業(yè)等；

其他企業(yè)：東鼎云基金公司、遠(yuǎn)東融資租賃有限公司、平安不動產(chǎn)、碧桂園成都區(qū)域公司、中鐵金控投資控股有限公司、華僑城西部投資集團(tuán)、協(xié)信多利成都分公司、成都市西盛集團(tuán)有限公司等；

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