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【課程背景】

進入2023年后疫情時代，房地產開發行業漸漸陷入瓶頸期，國家采取了大量救市措施，但成果依然無法顯現，房地產開發行業受到巨大沖擊。然而，與之相對應卻是財政部、國家稅務總局又進一步推出了以“數電發票”、“大數據監管”為代表的智慧化程度更高的稅收管理模式，為加強稅收管理、促進稅收公平提供了更加有力的平臺。與此同時，對加強稅收監督，打擊稅收違法，減少稅收犯罪也發揮了強有力的作用。為了保障大家合法經營，合理利用稅收法律、法規，以及相關政策，減少不必要的稅收損失，維護自身的合法權益，實現企業既得利益，特組織本期培訓班。

【課程收益】

本課程除了給大家講解數電發票相關知識和稅務大數據監控的重要指標之外，重點選取了30多個大家在日常工作中關注度較高、處理難度較大、政策把握不準的與房地產開發有關的重大問題，按照業務的性質，分13類（涵蓋大約70多個小問題）給大家進行講解。

該課程凝練了授課教師二十年來的教學研究成果，經過了嚴格的調研、萃取，與房地產開發現實狀況和國家現行稅收政策、征管形勢嚴格對接。具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學習、模擬，更適合大家永久珍藏，是一堂十分難得、性價比極高的好課。

學習此課程，第一、可以幫助您明確掌握一部分特殊業務的會計核算方法和技巧；第二、可以有效化解因收入成本確認有誤，稅收政策掌握不準而帶來的企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、契稅等多稅種稅收風險。

該課程適合企業財務高管、會計主管以及所有與財稅有關的工作人員學習使用。保證讓大家通過一次培訓，全面弄懂課程規劃內的所有問題，今后不再為這些問題而發愁、糾結。使您的會計核算和稅收管理水平再上一個新臺階，真正成為房地產財稅管理的高手。成為企業節本降耗、再創輝煌、“木秀于林”的功臣！

【課程對象】

房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊 會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

第一章：數電發票與大數據預警措施應對

一、數電發票時代的新變化

1．數電發票程序的四個基礎平臺

⑴ 統一身份管理品臺

⑵ 電子發票服務平臺

⑶ 征納互動平臺

⑷ 應用支撐平臺

2．對納稅人的影響

⑴ 開票變化

① 開票渠道及流程

② 開票方式

③ 發票管理

⑵ 用票變化

⑶ 關于賦額制

① 賦額額度

② 賦額方式

⑷ 關于征納互動

⑸ 用票灰名單、開票白名單、負面清單納稅人

二、大數據平臺對企業財務信息的監控

1．稅收指標大數據預警

⑴ 企業總體稅費負擔率異常

⑵ 增值稅專用發票用量變動異常

⑶ 增值稅一般納稅人稅負變動異常

⑷ 進項稅額大于進項稅額控制額

⑸ 進銷項稅額變動率差額異常

⑹ 納稅人銷售額變動率與應納稅額變動率彈性系數異常

⑺ 企業所得稅貢獻率異常

⑻ 企業所得稅貢獻率變動異常

⑼ 企業所得稅彈性系數異常

⑽ 應納稅所得額變動率與資產變動率配比異常

2．財務報表指標大數據預警

⑴ 銷售毛利率異常

⑵ 主營業務利潤率變動異常

⑶ 收入費用率異常

⑷ 主營業務收入變動率與主營業務利潤變動率配比異常

⑸ 主營業務收入變動率與主營業務成本變動率配比異常

⑹ 主營業務成本變動率與與主營業務利潤變動率配比異常

⑺ 應付帳款比率異常

⑻ 應付賬款變動率異常

⑼ 應收賬款比率異常

⑽ 應收賬款變動率異常

3．資金管理類指標、采購業務類指標、資產管理類指標、生產管理類指標、銷售 業務類指標大數據預警

第二章：房地產開發“重特事項”會計核算與稅企爭議處理

一、以招拍掛或者非貨幣交易方式取得土地會計核算與稅務處理

1．以招掛拍方式取得土地

⑴ 計算銷項稅時可以扣除的土地價款包括哪些內容，土地閑置費、過渡費、周轉房支 出如何處理，如果可以扣除以什么為扣除憑證 ？

⑵ 該土地價值在計征企業所得稅、土地增值稅、契稅時應如何處理？以該種形式取得 土地計算繳納土地使用稅時需要注意什么？

2．以非貨幣交易形式取得土地使用權

⑴ 計算銷項稅額時可扣除的土地價款有哪兩種計算方式，分別以什么為扣除憑證？

⑵ 計算土地增值稅、企業所得稅時如何進行成本扣除？

二、以股權轉讓方式取得土地以及拆遷補償業務的會計核算及稅務處理

1．以股權轉讓方式方式取得土地

⑴ 計算銷項稅額時可扣除的土地價款如何掌握，股權溢價是否可以作為土地價款扣 除，以什么為扣除憑證？

⑵ 股權收購的會計核算【案例分析1】

2．“拆遷補償”業務的會計核算與稅務處理

⑴ 與“拆遷補償”有關的稅收政策

⑵ 返遷房的會計核算與應納稅款計算：

① 用商品房做返遷房的會計核算與應納稅款計算【案例分析2】

② 用非商品房做返遷房的會計核算與稅務處理【案例分析3】

三、紅線外支出、購買爛尾樓支出、土地返還款收入會計核算與稅務處理

1．紅線外支出會計核算與稅務處理

⑴ 紅線外建設支出應如何進行會計核算？

⑵ 外建項目本身是否需要繳納增值稅收，其取得的進項稅能否扣除？

⑶ 計算企業所得稅、土地增值稅時項目外建設支出是否允許扣除、如何扣除？

2．購買爛尾樓支出會計核算與稅務處理

⑴ 購買爛尾樓的會計核算

⑵ 購買爛尾樓支出在計算企業所得稅、土地增值稅時如何扣除【案例分析4】

3．土地返還款收入會計核算與稅務處理

⑴ 取得政府給與的“土地返還款”的會計核算【案例分析5】

⑵ 取得政府給與的“土地返還款”的稅務處理【案例分析6】【案例分析7】

四、受托代建業務、營銷設施建造費、精裝房建設支出會計核算與稅務處理

1．受托代建房屋的會計核算與稅務處理

⑴ 受托代建房屋的會計核算【案例分析8】

⑵ 受托代建房屋的稅務處理

2．營銷設施建造費會計核算與稅務處理：

⑴ 會計核算

⑵ 稅務處理

3．建設銷售精裝房的會計核算與稅務處理

⑴ 會計核算

⑵ 稅收規定

⑶ 企業開發建設精裝房，分別與施工單位簽訂“硬裝交付”和“軟裝交付”合同，對 增值稅是否會產生影響？對企業所得稅和土地增值稅會產生哪些影響？

五、地下設施成本的分攤與稅務處理

1．地下設施成本的分攤

⑴ 地下設施是否應該分攤土地成本

⑵ 地下設施是否應當承擔裝修費用

⑶ 計算分攤地下設施開發成本時是否允許使用“空間系數法”【案例分析9】

⑷ 計算分攤地下設施單位成本時應以建筑面積為準還是以套內使用面積為準？

⑸ 開發產品完工后還未結算的，未發生的配套設施費應如何計提【案例分析10】 2．地下設施的稅務處理

⑴ 計算企業所得稅時，地上配套設施與地下配套設施規定有什么不同？

⑵ 未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅？

⑶ 已經銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅？

⑷ 出租無產權地下車庫、車位是否應繳納土地增稅？

六、企業所得稅匯算清繳時，哪些成本可以計提，如何計提？

1．建安成本的計提方法和注意事項

2．公維成本的計提方法和注意事項【案例分析11】

七、如何通過對地上設施專屬成本和公攤土地的差異化管理來調節土地增值稅稅負？

1．地上設施專屬成本會計核算與調節構想【案例分析12】

2．公攤用地成本調節構想

八、房地產行業商業采購與甲供材業務管控與稅收風險回避

1．采購業務的管控與稅收風險回避

⑴ 合同事項管理

① 合同中的違約金不能與銷售額掛鉤【案例分析13】

② 合有同中必須明確發票開具條款

③ 合同中材料費、運輸費的處理

⑵ 商業合作對象的選擇與稅負平衡

2．“甲供材”業務在甲乙雙方之間的稅收博弈

⑴“甲供材”與“甲控材”的區別

⑵“甲供材”業務銷售額的確定【案例分析14】

⑶ 甲供材業務測算技巧【案例分析15】【案例分析16】

⑷“甲供材”業務的合同簽訂技巧

九、房地產企業未按正常程序經營發生的相關業務應如何處置

1．未取得土地使用權之前轉讓、抵押、置換土地應如何計算繳納各項稅款？

2．房地產開發企業在開發產品完工之前收取的定金，以及取得預售許可證之前，以各 種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應如何處置，稅收上應如何處理？

3．“錯期開發”應如何讓計算繳納土地使用稅？

十、采取不同促銷手段銷售開發產品會計核算與稅務處理（一）

1．“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業）會計核算與稅務處理

2．“以老帶新支出”會計核算、稅務處理、稅務籌劃

3．“抵券銷售 — 一萬抵五萬”會計核算與稅務處理

4．“假按揭”“零首付”的會計核算與稅務處理

⑴“假按揭”會計核算與稅務處理

⑵“零首付”

① 延期繳納首付款

② 騙取高額按揭貸款

十一、采取不同促銷手段銷售開發產品會計核算與稅務處理（二）

1．“先租后售”

⑴ 會計核算

⑵ 稅務處理

2．“低價出售、免費返租”

⑴ 會計核算

⑵ 稅務處理【案例分析17】

十二、以房抵債、產權式酒店經營、限價銷售業務會計核算與稅務處理

1．以房產抵債的會計核算與稅務處理

⑴ 抵頂后未辦理產權轉移的【案例分析18】

⑵ 抵頂后已經辦理產權轉移的

2．“產權式酒店”銷售經營會計核算與稅務處理

⑴ 產權式酒店的函義

⑵ 常規模式下產權式酒店銷售經營的會計核算與稅務處理【案例分析19】 【案例分析20】

⑶ 產權式酒店投資回報的稅務處理模式

十三、房地產企業融資環節風險管控與稅務處理

1．負債規模應控制在什么規模為好，如何計算融資規模上下線【案例分析21】 【案例分析22】

2．選取怎樣的還本付息方式更有利于企業的權益最大化【案例分析23】 【案例分析24】

3．營改增以后對“統借統還”業務的增值稅和企業所得稅應如何處理

4．關聯方借款利息稅前扣除應如何計算，一旦發生關聯方借款應如何調整回避稅收風險【案例分析25】

5．房地產開企業“資金池”業務稅收風險防范與化解 ？

楊老師

我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作35年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經驗，為實戰型“稅務稽查專家”。職場經歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了16年，足跡遍布全國30個省市自治區，累計撰寫各類講義40余篇約三百萬余字，授課時長約一萬課時，培訓學員將超十萬人次。同時，楊老師還多次受邀為全國各地數十家房企 做過納稅籌劃，是全國為數不多的建安、房地產行業“納稅籌劃名師”。近年來楊老師親自參與清算的項目100多個，有著十分豐富的清算經驗。工作范圍：教學培訓、稅務咨詢、清算匯算、稽查應對、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的各類房地產、建筑業的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。職業信仰：教師是站在學員的肩膀上長大的！

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