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課程背景

房地產企業開發周期長，涉及稅種多，稅款金額大，爭議大，外圍征管環境也在發生變化，將來要建成“有違法要追究、全過程強智控”的稅務執法新體系，以“雙隨機、一公開”監管和“互聯網+監管”為基本手段、以重點監管為補充、以“信用+風險”監管為基礎的稅務監管新體系，實現從“以票管稅”向“以數治稅”分類精準監管轉變。在這種情況下更需要企業正確處理稅務問題，規避風險，本課程從房地開發企業全流程重要問題和關鍵問題進行分析和解答，有利于企業對房地產企業稅種有全面了解，做好納稅風險控制和稅收規劃。

培訓對象

本期培訓適合房地產企業財務總監、財務高管、財務經理、會計等各類專業人員。

課程大綱

一、取得土地環節的稅收風險控制與納稅答疑

1、注冊認繳制度下，如何繳納印花稅，投資者出資不到位的借款利息如何在企業所得稅前扣除？

2、征用耕地開發，耕地占用稅的納稅人如何確定，繳納耕地占用稅后如何再繳納土地使用稅？

3、招掛拍方式取得土地，合同條款如何影響規土地使用稅的繳納？土地使用稅的納稅義務時間截至如何確定，具體如何計算，契稅的計稅依據以及需要關注的點？

4、未取得土地，已辦理土地證，辦證后是否繳納土地使用稅，已經取得土地，未辦理土地證是否繳納土地使用稅？

5、逾期支付土地出讓金而向國土局支付的利息是否繳納契稅，是否可以視同土地出讓金計入土地使用權成本扣除項目在土增扣除？

6、企業取得的土地返還款、減免款、政府補助等，該如何進行會計處理，不同的情況對契稅、增值稅、企業所得稅、土地增值稅的影響。

7、政府收回土地給予土地補償、建筑附著物以及機器設備等補償款是否繳納增值稅？

8、法院判決方式取得的土地以何種票據入賬？

9、支付付的土地拍賣傭金、土地閑置費是否能在土地增值稅前扣除？

10、允許抵減增值稅銷項稅額的土地價款，包括哪些項目，票據有何要求，具體如何計算抵減，對土地增值稅有何影響,

11、以接受投資方式取得土地，會計如何規定？入帳憑證如何確認？稅收風險如何掌控？土地投資方的稅收風險在哪里？

12、以收購股權的方式取得土地，收購過程中有何稅務風險，土地成本如何確認？

13、受讓生地、受讓熟地、購買爛樓在計算土地增值稅時如何規定，通過收購爛尾樓進行稅收籌劃的弊端。

14、“拆一還一”方式下取得土地，如何進行會計處理？被拆人、開發企業兩方分別就增值稅、企業所得稅、土地增值稅進行全方位的稅收分析。

15、通過分立取得土地，是否需要取得增值稅發票？分立過程中涉及的稅收需要全面考量。

16、營改增前招牌掛取得的土地，營改增后對外轉讓是否適合差額納稅？

17、接受抵償債務的土地使用權，該如何運作才能免除額外的稅收負擔？

18、為取得土地而支付的紅線外支出，在企業所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規避風險？

19、采用合作建房方式的進行開發，不同的合作方式，稅務如何規定？

20、自行開發與委托代建，其中的風險點在哪里？實際工作中有可能把自行開發誤判為代建。

二、規劃設計階段的稅收風險控制與納稅答疑

1、產品開發設計類型的選擇，在業財稅融合下如何做到更好的規劃

2、分期開發還是合并開發？開發進度的把握，土地增值稅清算對象的確定，業財融合下如何為企業創造更多價值。

3、委托境外設計單位進行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？房地產企業承擔什么稅收責任？會計如何處理

三、開發建設階段的稅收風險控制與納稅答疑

1、確定成本核算對象的原則和方法是什么？ 成本與費用如何做好更好的劃分，

2、把握增值稅抵扣的方法和原則，苗木等農產品抵扣的幾種憑證，取得勞務派遣的憑證有幾種，通過勞務派遣規避社保費的風險，由于用途改變能抵扣與不能抵扣項目互轉的計算，您極有可能疏忽的點，發票備注欄填寫的誤區，ETC發票取得的誤區。

3、房地產開發企業如何享受增值稅留抵退稅政策。

4．售樓部在不同的情況下稅務處理有何不同？

5、房屋裝修費用如何扣除？硬裝與軟裝有何不同？

6、地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別？納稅人如何處理才能夠取得相對收益？

7、甲供材料營改增前后的區別，甲供材料與甲供機器設備取得發票的不同,簽訂合同時需注意的事項，水電費的處理，可以采用分割單嗎?甲供材可以節稅?

8、房地產企業為開發項目發生的借款費用怎樣核算？計算企業所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？

9、民間借貸和股東的借款利息是否都可扣除？關聯方無償借款視同銷售繳納增值稅的規定，如何最大化減少風險？ 關聯方借款債資比如何計算，利息如何調整，哪些不需要調整。

10、統借統貸情況下，利息支出的涉稅規定。

四、銷售階段的稅收風險控制與納稅答疑

1、“買一送一”模式下如何確認收入金額？送家電、送車位、送汽車等不同的銷售模式分別有哪些稅收區別？會計如何處理？贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？

2、“以老帶新”銷售模式下如何確認支出？票據如何處理？是否涉及扣繳個稅？

3“ 抵券銷售”“一萬抵五萬”折扣銷售模式下收入如何確認？

4、 銷售給員工的優惠房如何納稅？

5、 代銷手續費能否沖減收入？

6、“假按揭”“代墊首付”銷售模式的稅收如何處理？

7、“還本銷售”如何確認收入？我們的困惑在哪里？

8、“售后回租”的稅收風險分析，同時給解決的方案，讓您不再為回租而煩惱。

9、“售后回購”方式在增值稅、企業所得稅、土地增值稅如何確認？

10、房地產企業收取的價外費用有哪些稅收風險？增值稅、企業所得稅、土地增值稅一一分析。

11、針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，有沒有適合自己的“正當理由”？

12、銷售環節發生的廣告費和業務宣傳費、業務招待費如何實現稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？

13、支付的違約金與收到的違約金的稅務處理。

14、視同銷售下，增值稅、企業所得稅、土地增值稅有何規定？

15、預繳的土地增值稅、稅金及附加如何進行會計處理，在季度預繳企業所得稅時能否扣除，年度匯算能否扣除。

16、核定征收企業所得稅對于房開企業的風險，目前已有部分地區出現企業受損情況，如何應對？

17、出租不動產免租期涉稅處理，關聯方無償占用房產如何納稅？酒店式公寓出租如何納稅？

18、小規模納稅人稅收優惠新政

五、清盤清算階段稅收風險控制與納稅答疑

1、房地產行業完工標準如何規定，新準則對收入如何確認？對各種不同的稅種對收入確認的原則有何差異？

2、房地產開發企業如何預提成本，以后取得發票如何調整？

3、取得發票的時點，不能取得發票的情況下如何在企業所得稅前扣除。

4、土地增值稅確認收入時金額如何確定？

5、清算后再轉讓房地產成本如何確定？是否涉及“二次清算”？

6、清算時，發票已經取得，但款項尚未支付，能否在土地增值稅前扣除

7、銷售舊房土地增值稅如何繳納？

8、土地增值稅清算補交稅款后，是否加收滯納金？企業出現虧損，可否退還企業所得稅，如何退稅。

9、在交房前后支付的物業費如何進行成本費用歸集？對稅收的影響是什么？

10、如何進行成本分攤才能達到稅收最大利益，分別從占地面積法、建筑面積發、直接成本法、預算造價法、層高系數法來詳細解讀成本分攤的技巧和方法。

耿老師

中國注冊稅務師、中國注冊會計師，從事財稅工作20多年，跨行業經驗豐富、先后從事過建筑、商業、工業、會計師事務所、稅務師事務所中介業務。

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