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針對國家新一輪精細化土地增值稅清算浪潮。以實例方式解讀土增稅清算全程，圍繞收入確認、扣除要點、稅務(wù)機關(guān)智能審核、優(yōu)惠政策、籌劃方法應(yīng)用及增值稅法新政解析等展開分享。

課程大綱

上篇 稅收征管新形勢分析及應(yīng)對

1、大數(shù)據(jù)金融嚴管新形勢分析及應(yīng)對

(1).大額資金及異常資金流轉(zhuǎn)的風險防控及合法公轉(zhuǎn)私的路徑(2).最高檢出臺民營企業(yè)內(nèi)部人員犯罪新規(guī)應(yīng)對

2、新公司法風險防控

(1)新《公司法》給財務(wù)人員挖了哪些“坑”?(2)新公司法下房地產(chǎn)公司注冊資本風險管控實例解析

3、以數(shù)治稅下稅務(wù)監(jiān)管新形勢解析及應(yīng)對

(1)全面剖析“金四”穿透式監(jiān)管原理及風險防控新電子稅務(wù)局上線合規(guī)應(yīng)對及風險預警防控(2)智慧稅務(wù)到底有多強大?

4、二十屆三中全會構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的財稅風險防范及謀劃

中篇 增值稅法新政解析

(1)增值稅法主要變化點

(2)增值稅法和現(xiàn)行增值稅條例比，主要變化了哪些方面?(3)增值稅法實施對企業(yè)有哪些政策利好

如何用好政策紅利助力企業(yè)運營?

(4)新增值稅下企業(yè)未來急需關(guān)注哪些問題 ?

下篇 土地增值稅清算實操和預警防控

第一章 土地増值稅清算演練一、大數(shù)據(jù)治稅下清算單位如何規(guī)劃對企業(yè)最有利?應(yīng)清算項目和可清算項目必須了解哪些新政及籌劃應(yīng)用點?

二、收入總額合規(guī)管理

1、土地增值稅清算時，收入總額確定應(yīng)防范哪些風險點?2、視同銷售收入和代收費如何處理清算時稅負最優(yōu)?案例:新項目土地成本抵減計稅銷售額土地增值稅

清算收入確認

(1)訂金、誠意金、違約金、更名費是否應(yīng)計入清算收入?(2)清算收入明顯偏低如何規(guī)避被稅務(wù)機關(guān)調(diào)整風險?(3)政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價回購安置房如何確認清算收入?

3、面積誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算?案例1:面積誤差清算調(diào)整

案例2:拆遷補償實例解析

各種返還收入如何規(guī)劃使土地增值稅的稅負最優(yōu)?

5、大數(shù)據(jù)數(shù)字化、智能化監(jiān)管下，稅務(wù)機關(guān)清算審核在收入確認方面主要查哪些內(nèi)容?應(yīng)防范哪些風險點

三、扣除項目合規(guī)管理

1、土地成本管理

(1)如何最優(yōu)化歸集土地成本?共同土地成本在不同項目和同一項目內(nèi)如何攤銷對企業(yè)最有利?無票成本如何實現(xiàn)合規(guī)扣除?

案例:土地價款不同攤銷方法實例解析

(2)拆遷安置費新政解析及風險防范。

案例:本地安置和異地安置案例解析。

案例:用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實例應(yīng)用

(3)土地成本涉稅解析

① 如:批量土地，分期分批開發(fā)，土地成本如何分攤?

② 地下無產(chǎn)權(quán)建筑物土地成本如何分攤?

③ 承接爛尾項目繼續(xù)開發(fā)后銷售，土地價款如何扣除?

④ 土地使用稅可否計入土地成本作為扣除項目?

⑤ 取得土地的印花稅可否記入土地成本?

⑥ 釘子戶額外補償費用如何確認扣除?s....

前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用包括內(nèi)容及大數(shù)據(jù)審核重點?填表要點?

(1)已開票未付款的工程支出可否扣除?

(2)清算時如何利用層高系數(shù)法計算其建筑成本?

(3)紅線外道路、公共設(shè)施配套建設(shè)如何最優(yōu)化扣除?(4)如何理解建筑面積、可售面積、自用(出租)面積成本分攤方法中如何有效把握?不同成本分攤方法如何有效結(jié)合?

案例1:無產(chǎn)權(quán)建筑物如何計算土地增值稅案例2:土地出讓金不同返還方式案例解析。

案例3:精裝房對土地增值稅的影響。

(5)實務(wù)問題:

① 建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當理由?

② 開發(fā)成本憑證或資料不全，清算如何處理?

③ 建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有如何確認?

@ 分期開發(fā)，公共配套設(shè)施在清算中如何分?⑤ 紅線外政府要求項目產(chǎn)生的成本費用如何確認扣除?⑥ 銷售房屋同時贈送如何確認?遮光補償費能否在土地增值稅前扣除?“以地換房”“以房換地”納稅時間何時確定?計稅依據(jù)如何確定?

⑦ 期間費用和開發(fā)間接費在土地增值稅清算時如何區(qū)分?

⑧ 土地增值稅清算后尾盤銷售，土地增值稅如何申報?

⑨ 清算審核期轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和清算后轉(zhuǎn)讓如何處理扣除項目?

⑩ 清算后發(fā)生后續(xù)成本是否可“二次清算”?…….

第二章 土地增值稅清算審核合規(guī)應(yīng)對

1、智慧稅務(wù)以數(shù)治稅下，稅務(wù)機關(guān)如何借助“稅即視”大數(shù)據(jù)對土地增值稅清算檢查?

稅務(wù)機關(guān)清算中案頭審核重點審核哪些關(guān)鍵風險點?

常見問題有哪些?

3、土地增值稅清算小組實地觀察、盤點都做哪些程序如何初步取證?

實質(zhì)審核在清算收入方面重點查哪些事項?4、

5、扣除項目方面主要查什么?用什么方法檢查?

常見問題有哪些?

企業(yè)如何有效應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的清算檢查6降低涉稅風險點?

第三章 土地增值稅的反避稅和稅收籌劃

1、土地增值稅反避稅政策解析及風險防范?2、土地增值稅籌劃應(yīng)用

(1)如清算主體規(guī)劃、征管方式應(yīng)用、交易模式優(yōu)化優(yōu)惠政策利用、項目收入分解、開發(fā)成本和分攤方法籌劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建房、合作建房等籌劃實務(wù)案例，(2)架構(gòu)搭建和組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應(yīng)用?

第四章 土地增值稅清算案例應(yīng)用

1、通過稅務(wù)檢查中真實案例，講解稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主要涉稅風險及企業(yè)有效應(yīng)對策略。

第五章 新土地增值稅法新變化及應(yīng)對方略1、新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化?

2、企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些利好空間?應(yīng)防范哪些風險點?3、現(xiàn)有待清算項目如何平穩(wěn)向新法過渡……

第六章、現(xiàn)場答疑

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