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課程背景

實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》也明確提出推進既促消費惠民生又調結構增后勁的新型基礎設施、新型城鎮化、交通水利等重大工程建設，“兩新一重”建設成為我國經濟社會發展新熱點和重要抓手，也對構建新發展格局具有重要的現實意義。住房和城鄉建設部也發布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，指導各地積極穩妥實施城市更新行動。片區綜合開發投資規模大、包含子項目多、涉及政策法規面廣，也會面臨諸多風險。近期相關政策密集出臺（國發〔2021〕5號、銀保監發〔2021〕15號、財綜〔2021〕19號等），防范控制政府債務風險。

參會對象

各級發改、財政、教育、科技、司法、環保、住建、交通、水利、農業、林草、文旅、衛健、能源等政府職能部門工作人員；城投類平臺公司、污水垃圾處理、供水供氣供熱、倉儲物流、新能源、環境保護及建筑施工等行業企業管理人員；銀行、證券、基金、信托、保險等金融機構專業人員。

研討內容

（一）城市更新、片區開發、“兩新一重”政策解讀與實務

1．《國務院關于進一步深化預算管理制度改革意見》（國發〔2021〕5號）解讀

2．《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》（銀保監發〔2021〕15號）解讀

3．《關于將國有土地使用權出讓收入、四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（財綜〔2021〕19號）解讀

4．《土地征收成片開發標準（試行）》的通知（自然資規〔2020〕5號）解讀

5．《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》（發改規劃〔2021〕493號）內容解讀

6．《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）解讀

1.地方省市新出臺城市更新政策相關內容解讀

（二）城市更新與老舊小區改造實務及案例

1.城市更新的拆遷類、改建類、整治類內容解析

2.城市更新實施主體的確定方式及實例

3.城市更新村改、城改和廠改實施方式及案例

4.城市更新項目計劃立項和專項規劃報批

5.老舊小區改造投資平衡方式及典型案例分析

6.城市更新項目融資方式及案例

7.社會資本參與城市更新模式及案例

(三)城市更新項目投融資模式及案例

1.項目代建制應用及案例

2.授權開發的ABO模式及案例

3.PPP模式及開發性PPP模式在城市更新的應用及案例

4.特許經營模式在城市更新的應用及案例

5.特許經營與PPP模式差異點分析

6.政府購買服務的合理應用及案例

7.投資人+EPC模式應用分析及案例

(四)城市更新基金應用及案例

1．城市更新基金設立模式及案例

2．上海、天津、無錫等城市更新基金設立方式

3．城市更新基金解決片區開發資金困境方式及案例

4．城市更新基金解決部分征地拆遷安置補償費及案例

5．片區開發以施工企業出資與工程量設立基金運作及案例

(五)XOD模式實施城市更新項目及案例

1．XOD模式的內涵、特點及發展理念

2．XOD模式下基礎設施和城市土地一體化開發利用及案例

3．XOD模式投資回報機制及土地增值溢價反哺的設置

4．XOD模式怎樣解決錢、地、人及產業（從哪里來）

5．某市園博園項目“BOT+EPC+RC+XOD”模式案例

6．在城市更新推行XOD面臨主要障礙及應對措施

(六)“兩新一重”建設內容解析與案例

1．基礎設施投資下滑與“兩新一重”建設

2．“兩新一重”建設內容解析及案例分析

3．“兩新一重”建設與片區綜合開發實務

4．“兩新一重”建設資金構成分析與社會資本投資

5．新基建項目風險性和回報率之股債融資關系及案例

(七)“兩新一重”建設謀劃儲備、項目包裝及案例

1．“兩新一重”建設的前期謀劃

2．“兩新一重”建設采用的投融資模式及可行性

3．政府立項與平臺公司立項的項目優勢分析

4．土地資源利用及資金籌集

5．立項程序及政府采購程序解析及案例

6．項目建設中政府隱性債務的規避措施

(八)片區綜合開發投融資模式及案例

1．PPP模式在片區綜合開發應用存在短板及案例

2．政府授權國企與投資者合作模式

3．ABO模式自身存在的短板及緩釋措施與案例

4．地方政府對國有企業政策及資源支持途徑及案例

5．投資人+EPC模式合規性與違規性分析及片區包裝設計

6．投資人+EPC模式所涉及資產歸屬及回報機制設計

7．封閉運作、滾動開發、自求平衡模式解析及架構圖分析

(九)片區綜合開發各類風險及防范

1.片區開發合規性的風險

（1）避免增加政府債務

（2）授權開發模式的合規性

（3）項目本身的合規性

2.項目可融資性風險

（1）交易結構設置問題帶來融資不確定性

（2）項目組合性質不合理帶來融資不確定性

（3）存在違反財預〔2017〕50號文及銀保監發〔2021〕15號文的情形

3.項目投資風險

（1）缺乏前期投資資金平衡方案有效分析

（2）單純依靠土地出讓收入為回款來源而盲目上馬項目

（3）土地一二級聯動未能實現對項目投資帶來不確定性

4.政府方付費的風險

（1）政府未能按與實施主體協議約定足額付費

（2）受土地指標或土地出讓金未達到預期收益

（3）政府挪用土地出讓金未能及時返還給實施主體

（4）因受審計限制未能及時付款風險

5.項目運營風險

(十)片區綜合開發中土地儲備與交易及案例

1.怎樣理解不得以預期土地出讓收入作為償債資金來源的融資

2.土地出讓金作為片區開發支出與土地預期出讓收入界定

3.土地儲備（一級開發）主要環節解析

4.土地儲備中兩類主體分析及案例

5.土地儲備中一、二級開發聯動探討及案例

6.土地儲備中購買服務和采購工程及案例

7.土地儲備中的不合規模式及案例

8.拆遷安置及前期開發資金解決方式探討及案例

(十一)地方政府參與片區開發要點及案例

1.地方政府如何規范授權國企成為實施主體及案例

2.地方政府如何合規利用財政資金對片區開發補貼

3.地方政府對片區產業招商、稅收增量實施財政獎勵

4.地方政府專項債券怎樣支持片區項目及案例

5.地方政府如何對實施主體建立績效機制及案例

(十二)城投公司如何參與片區開發（作用）及案例

1.城投公司能通過政府授權獲得項目業主或實施主體嗎

2.城投公司怎樣參與前期土地拆遷、收儲及注意的問題

3.城投公司怎樣選擇投資人，公開招標關鍵環節及問題

4.城投公司的項目立項，資產所屬及項目公司設立

5.前期拆遷款、安置費、補償款解決的幾種方式

6.片區開發中資產歸屬及資產轉移問題探討

(十三)商業銀行等金融機構參與片區綜合開發

1.金融機構支持實體經濟發展相關政策解讀

2.15號文之后，商業銀行如何介入城市更新項目？

3.商業銀行參與片區開發子項目建設

4.片區綜合開發收益性與貸款可行性

5.片區中公益性項目與土地出讓金平衡方式風險點

6.投資人+EPC模式后期融資及政府貸款貼息

(十四)央企、國企參與片區綜合開發模式探討及案例

1.開發型PPP模式在片區綜合開發應用與案例

2.企業主導片區綜合開發模式分析及案例

3.如何尋求政府財政合規的支持、支持途徑及案例

4.“龐大項目”資本金的籌集渠道及合規性問題

5.政府對片區項目補貼方式、補貼類型及范圍

6.如何爭取地方政府專項債券對項目支持及案例

7.近期央企、國企投資開工片區開發案例分析

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