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課程介紹

在數(shù)據(jù)控稅、發(fā)票嚴打、金融嚴控、行業(yè)嚴管、金稅四期智慧征管新形勢下，伴隨新項目到來，房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅方面稅負上升明顯，業(yè)、財、稅、法深度融合，規(guī)范三大增值類稅種的財稅核算和稅收籌劃，搭建適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)特點的綜合管控體系勢在必行，于老師帶您全方位實例學(xué)透三大增值類稅種新政應(yīng)用和風(fēng)險管控，合法降低企業(yè)的綜合稅負。

課程收益

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負籌劃及重點、難點、關(guān)鍵點、風(fēng)險點的把控及風(fēng)險防控

二、土地增值稅稅負籌劃及重點、難點、關(guān)鍵點、風(fēng)險點的把控及風(fēng)險防控

三、企業(yè)所得稅稅負籌劃及重點、難點、關(guān)鍵點、風(fēng)險點的把控及風(fēng)險防控

四、現(xiàn)場答疑環(huán)節(jié)，專家現(xiàn)場解答學(xué)員企業(yè)稅收疑難問題

培訓(xùn)對象

各房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理、總會計師、首席財務(wù)官、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)與經(jīng)理及主管、稅務(wù)會計以及稅務(wù)咨詢公司財會辦稅人員等。

課程大綱

第一節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負籌劃及重點、難點、關(guān)鍵點、風(fēng)險點的把控及風(fēng)險防控

一、管控思維新定位

1、準(zhǔn)確認識房地產(chǎn)企業(yè)增值稅管控原理。

2、房地產(chǎn)企業(yè)如何破解原營業(yè)稅征管瓶頸和全方位應(yīng)對增值稅挑戰(zhàn)？如何調(diào)整財務(wù)管控思維定向？如何建立管控應(yīng)對新技能？

3、針對房地產(chǎn)行業(yè)運營特點，增值稅籌劃應(yīng)從哪些方面展開。七個實務(wù)案例全面貫穿房地產(chǎn)全價值鏈。

4、房地產(chǎn)企業(yè)納稅管控和架構(gòu)規(guī)劃全方位實例解析。

二、運營視角的財務(wù)管控

1、營改增新政對企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)管控、投融資、工程招投標(biāo)等方面都有哪些影響？

2、公司如何從戰(zhàn)略運營視角全方位管控？

3、增值稅體制下如何招投標(biāo)？

4、工程發(fā)包模式如何規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負最優(yōu)？

5、如何優(yōu)選供應(yīng)商？

6、如何合同規(guī)劃使清包工稅負最優(yōu)？

7、銷售模式如何優(yōu)選更有利于營銷和稅負最優(yōu)化？

三、合同管理

1、合同生效必備要件有哪些？

2、合同簽訂前應(yīng)準(zhǔn)備哪些工作？

3、合同簽訂應(yīng)防范哪些法律風(fēng)險和涉稅要點？

4、增值稅體制下各類工程合同如何簽？

5、購地合同如何簽？

6、設(shè)計類合同如何簽？

7、綠化合同如何簽？

8、廣告合同如何簽？

9、設(shè)備采購和施工合同如何簽？

10、抵債合同如何簽？

11、各類合同應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險？

12、如何內(nèi)控管理好合同？

13、合同控稅原理案例解析。

四、發(fā)票管控

1、增值稅發(fā)票應(yīng)從哪些方面監(jiān)管？

2、專票如何管控風(fēng)險？

3、如何認證或平臺確認？

4、抵扣、退稅的用途確認如何操作？

5、用途改變?nèi)绾翁幚恚?/p>

6、丟失扣稅憑證如何處理？

7、如何防控虛開發(fā)票？

8、普票開具應(yīng)注意哪些問題？

9、建安發(fā)票開具應(yīng)防范哪些風(fēng)險？

10、發(fā)票管控實例解析。

五、財務(wù)核算管控

1、誠意金、定金、認購金、首付款、按揭貸款、房款多退少補的增值稅處理和會計處理。銷售未完工產(chǎn)品和完工產(chǎn)品發(fā)票開具及帳務(wù)處理。“拆一還一”方式增值稅處理。

2、違約金、價外費用如何帳務(wù)處理？

土地價款如何財務(wù)處理和發(fā)票開具及申報納稅？

公共配套設(shè)施和人防工程的帳務(wù)處理。面積誤差的帳務(wù)處理。

3、開發(fā)項目自用、出租、回租如何合同簽訂和財務(wù)處理？

4、在建項目如何收購稅負最優(yōu)？

5、簡易計稅和一般計稅全套財務(wù)處理演練？

6、如何進行所得稅和土地增值稅綜合測算，保證企業(yè)價值最大化？

第二節(jié)、土地增值稅稅負籌劃及重點、難點、關(guān)鍵點、風(fēng)險點的把控及風(fēng)險防控

一、土地增值稅反避稅和稅收籌劃

1、土地增值稅反避稅政策解析及風(fēng)險防范？

2、土地增值稅籌劃應(yīng)用。

如清算主體規(guī)劃、征管方式應(yīng)用、交易模式優(yōu)化、優(yōu)惠政策利用、項目收入分解、開發(fā)成本和分攤方法籌劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建房、合作建房等籌劃實務(wù)案例。架構(gòu)搭建和組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應(yīng)用等

二、土地增值稅清算的檢查應(yīng)對

1、稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算主要檢查哪些方面？

2、案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關(guān)鍵點？企業(yè)常見問題有哪些？

3、稅務(wù)檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

4、實質(zhì)審核在收入方面重點檢查哪些事項？具體檢查哪些事項？

5、扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見問題有哪些？

6、企業(yè)如何有效應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風(fēng)險點？

三、土地增值稅清算綜合案例

通過稅務(wù)檢查中真實案例：

講解稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主要涉稅風(fēng)險及企業(yè)有效應(yīng)對策略。

第三節(jié)、企業(yè)所得稅稅負籌劃及重點、難點、關(guān)鍵點、風(fēng)險點的把控及風(fēng)險防控

一、企業(yè)所得稅匯算清繳必備知識

1、所得稅匯算清繳主體如何判斷？如：總分公司如何匯算？；投資合伙企業(yè)如何認定其匯算主體？

2、所得稅匯算應(yīng)掌握哪些核心風(fēng)險點？

3、實操中如何搭建公司組織架構(gòu)實現(xiàn)所得稅稅負最優(yōu)？

4、所得稅匯算清繳如何應(yīng)對新征管體制下大數(shù)據(jù)嚴征管體制要求？

5、新的金稅工程全面升級下，企業(yè)所得稅匯算數(shù)據(jù)申報后征管系統(tǒng)都排查哪些風(fēng)險點？為什么你們單位檢查總是被抽重？稅務(wù)機關(guān)對所得稅重點檢查哪些方面？匯算清繳后補退稅如何帳務(wù)處理？如何應(yīng)對稅務(wù)稽查和納稅評估？

6、所得稅新版年度納稅申報表都有哪些新變化？應(yīng)重點關(guān)注哪些方面？房地產(chǎn)企業(yè)全套納稅申報表填制方法解讀。

二、預(yù)售期所得稅處理

1、企業(yè)所得稅新版預(yù)繳申報表都有哪些新變化？

預(yù)繳申報應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險點？季度少預(yù)繳企業(yè)所得稅能否認定偷稅？彌補虧損是在預(yù)繳時還是在匯算清繳時？具體如何操作？企業(yè)如何避免多預(yù)交企業(yè)所得稅？

案例：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳申報特殊規(guī)定結(jié)合新版預(yù)繳申報表實例應(yīng)用？

2、預(yù)售期間企業(yè)取得各類收入如何在稅法上作計稅收入確認？應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險點？房地產(chǎn)企業(yè)不申報預(yù)收收入稅收上是否屬偷稅？有哪些可利用節(jié)稅技巧？

3、業(yè)務(wù)招待費、廣宣費、勞保支出等費用扣除涉稅實務(wù)分析和應(yīng)用技巧。集團間如何進行廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費分攤？

4、與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的外部人員交通費能否據(jù)實稅前扣除？

5、公司經(jīng)常與客戶一起出差考察業(yè)務(wù)，客戶機票等費用是否允許稅前扣除?

6、查補收入能否作計提招待費、宣傳費基數(shù)？

7、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品預(yù)售收入可否作為業(yè)務(wù)招待費等三項費用計提基數(shù)？

8、企業(yè)可否選擇會計確認銷售收入時點作三項費用計提基數(shù)？……

9、關(guān)聯(lián)企業(yè)融資涉稅風(fēng)險解析。房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)如何搭建對后續(xù)融資有利？

10、向非金融機構(gòu)及個人借款如何解決稅前扣除？

問題：企業(yè)取得個人資產(chǎn)向金融機構(gòu)抵押貸款，其貸款利息可否稅前扣除？企業(yè)向個人借款利息稅前扣除如何處理稅負最優(yōu)？

案例：如何將超金融機構(gòu)貸款利率利息在所得稅前合理扣除。

案例：如何將房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)成免稅收入降低經(jīng)營環(huán)節(jié)高利潤產(chǎn)生的高所得稅稅負。

問題：房地產(chǎn)企業(yè)買古玩字畫如何最優(yōu)化稅前扣除？

11、私車公用全方位政策解析和應(yīng)用。

12、手續(xù)費及傭金支出實例解析。5%限額扣除是按單個合同還是按總收入計算？差旅費票據(jù)及涉稅處理全解析。

案例：房地產(chǎn)企業(yè)項目預(yù)售階段年末所得稅匯算時，如何結(jié)合新版年度納稅申報表填報的實例解析。

三、銷售期所得稅的處理

（一）收入總額管理。

1.竣工階段會計和稅法在收入確認方面有哪些差異和風(fēng)險點？

商品房交付時間確定對所得稅的影響分析。

實例解析：新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會計上如何確認收入？

2.相對權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，稅法在合同約定制收入確認方面有哪些特殊規(guī)定？

3.案例應(yīng)用：

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)不同銷售方式下稅法收入處理。

案例2：開發(fā)項目不同開發(fā)階段收入處理。

4.各種返還收入如何處理稅負最優(yōu)？

5.代收費用、視同銷售行為如何處理稅負最優(yōu)？

6.收入確認問答集錦。

（二）扣除項目管理。

1.稅前扣除原則有哪些？稅法上哪些項目應(yīng)按收付實現(xiàn)制原則確認稅前扣除？

匯算中費用扣除問答集錦，如：企業(yè)補繳以前年度社會保險費如何稅前扣除？

2.成本預(yù)算管控。

（1）成本核算對象的確定和開發(fā)成本的預(yù)算。①六大成本項目行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成比例？②土建成本中各主要成本項目行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成比例？③開發(fā)變動成本項目行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)主要構(gòu)成比例？④各成本構(gòu)成項目在成本方面和收入方面的占比？⑤各項期間費用的占比。

（2）稅法上滾動開發(fā)共同成本如何分配？

（3）開發(fā)項目產(chǎn)品已完工但大量缺建安發(fā)票，所得稅匯算中如何處理使所得稅稅負最優(yōu)且涉稅風(fēng)險最小？出售地下車位如何進行所得稅處理？開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用又銷售的所得稅如何處理？“拆一還一”方式的所得稅處理。

（4）已銷產(chǎn)品計稅成本如何計算？開發(fā)產(chǎn)品成本核算實例模版應(yīng)用。（5）會計成本和計稅成本核算實例應(yīng)用。

（6）“買一贈一”會計核算和涉稅處理實例解析。

（7）匯算中開發(fā)成本問答集錦。如出售地下車位所得稅如何處理？

3.期間費用的處理。

（1）福利性和獎勵性旅游的涉稅籌劃實例應(yīng)用。

（2）防暑降溫費、防暑降溫用品節(jié)稅技巧應(yīng)用。

（3）所得稅匯算中費用扣除問答集錦。如白條如何規(guī)避稅收風(fēng)險？

4.工資薪金涉稅新政解讀。工資薪金和三項費用有哪些涉稅風(fēng)險點？稅務(wù)處理有哪些技巧？

案例：講解工資規(guī)劃的最優(yōu)化稅前扣除。

問題：企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營情況臨時雇用人員，無勞動合同、無各種保險，其支付工資能否稅前扣除？

返聘離、退休人員報酬能否作“工資薪金”稅前扣除？

公車改革相關(guān)費用如何列支？

企業(yè)免費提供給員工的住房租金支出能否計入職工福利費在稅前扣除？

某企業(yè)春節(jié)期間對已離退休職工發(fā)放現(xiàn)金補貼，該補貼能否稅前扣除？支付給員工離職一次性補償金能作為工資薪金稅前扣除嗎？能否作為三項經(jīng)費的繳費基數(shù)？…

5.特殊事項處理。以前年度應(yīng)扣未扣費用及應(yīng)扣未扣資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？實務(wù)稅案解析。

6.應(yīng)納稅所得額的計算。

案例1：計稅成本確認。

案例2：不同成本核算對象不同攤銷方法實例應(yīng)用。

案例3：多項目不同開發(fā)進度的所得稅匯算和年度申報表填報案例解析。

第四節(jié)：現(xiàn)場答疑環(huán)節(jié)，專家現(xiàn)場解答學(xué)員企業(yè)稅收疑難問題。

于老師

于老師:全國注冊稅務(wù)師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國多家納稅人俱樂部及全國各省多次講授房地產(chǎn)和建安板塊財稅實操應(yīng)用實務(wù)課，培養(yǎng)了很多財務(wù)總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務(wù)應(yīng)用見長，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個個復(fù)雜的財稅知識點結(jié)合行業(yè)實務(wù)特點分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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