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【課程背景】

近年來，由于全球經(jīng)濟(jì)下行，我國經(jīng)濟(jì)也未能獨(dú)善其身，房地產(chǎn)業(yè)更是受到嚴(yán)重沖擊。

房地產(chǎn)業(yè)土地出讓收入和相關(guān)稅費(fèi)收入占到地方財政的半壁江山，其中增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等三個稅種占到房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的六到七成，被譽(yù)為“三大主種”，歷來是稅收征管的重點(diǎn)。因此，三大主稅的管控是房地產(chǎn)稅務(wù)管理的關(guān)鍵，也是稅收籌劃的重心。

隨著智慧稅務(wù)開發(fā)已基本完成，加上全國開始大范圍試點(diǎn)數(shù)電票，稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)管理上如虎添翼。開發(fā)企業(yè)再迷信“依賴人脈和虛開發(fā)票化解風(fēng)險、降低稅負(fù)”的日子已經(jīng)成為歷史，企業(yè)的風(fēng)險也在加劇：例如2021年四川某稅務(wù)局對轄區(qū)某企業(yè)一次性處罰5.1億元，2022年北京西城區(qū)稅務(wù)局對某大廈項目補(bǔ)征土增稅超過10億元。

另外，當(dāng)前土地增值稅清算審核時，也不再局限土增稅，而是覆蓋全環(huán)節(jié)、全稅種；福建省甚至規(guī)定，土增稅核定四項扣除成本時，應(yīng)同步調(diào)整企業(yè)所得稅計稅成本。

因此，企業(yè)在實務(wù)中，應(yīng)同步管控三大主稅。本次主講老師長期在一線從事房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，有豐富的稅務(wù)實踐經(jīng)驗，深諳三大主稅的內(nèi)在規(guī)則。課程從全流程中篩選出與三大稅種相關(guān)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，分析比對各稅種政策，辨析實務(wù)運(yùn)用中異同，分享實戰(zhàn)案例和落地經(jīng)驗，助力企業(yè)全面管控風(fēng)險、合理合法進(jìn)行納稅規(guī)劃。課程價值頗豐，機(jī)會難得，名額有限。

【課程收益】

1．系統(tǒng)梳理整個流程的重大問題；

2．現(xiàn)場解決各環(huán)節(jié)焦點(diǎn)難點(diǎn)爭議；

3．全面分享千錘百煉的實戰(zhàn)思維；

4．全面剖析真實成功的籌劃案例。

【授課對象】

房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會 計師、注冊稅務(wù)師及企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

一、拿地環(huán)節(jié)三大稅種管控與籌劃

1．“招拍掛”供地模式相關(guān)費(fèi)用三大稅種的處理

2．“限地價、競配建“中配建房三大稅種的處理

3．城市更新、拆遷還房業(yè)務(wù)的三大稅種的處理

4．土地投資/并購重組/司法競拍等非常規(guī)拿地三大稅種

5．拿地違約金、分期付款利息土增稅和所得稅處理

6．財政返還的三大稅種處理

7．紅線外成本、費(fèi)用的三大稅種處理

二、預(yù)繳與繳納業(yè)務(wù)三大稅種管控與籌劃

8．訂金、誠意金與定金等的辨析

9．三大稅種的納稅義務(wù)時點(diǎn)辨析

10．預(yù)售房款三大稅種的稅務(wù)處理

11．土增稅不同預(yù)繳方式對所得稅的影響與選擇

12．銷售期房與現(xiàn)房的稅務(wù)處理異同

13．增值稅預(yù)繳能否混抵、進(jìn)項留抵能否沖預(yù)繳

三、銷售業(yè)務(wù)三大稅種管控與籌劃

14．銷項稅額抵減對土增稅、所得稅的影響

15．合同約定交房時點(diǎn)對三大稅種的影響

16．代收費(fèi)用的稅務(wù)處理與應(yīng)對

17．“買一贈一”的三大稅種協(xié)同處理

18．銷售裝修房收入和成本的處理

19．收取/支付違約金的三大稅種處理

四、成本費(fèi)用的三大稅種管控與籌劃

20．供材方式對三大稅種的影響

21．發(fā)票備注錯誤對三大稅種的影響

22．成本費(fèi)用資本化與費(fèi)用化處理

23．壓降成本對三大稅種的影響與對策

24．土增稅核定四項扣除項目對所得稅的影響

25．開發(fā)間接費(fèi)在土增稅和所得稅的差異處理

26．融資利息的土增稅和所得稅處理

27．統(tǒng)借統(tǒng)還融資模式三大稅種的處理

五、完工、清算三大稅種管控與籌劃

28．增值稅新老項目、土增稅清算單位、所得稅完工關(guān)系辨析

29．完工標(biāo)準(zhǔn)對所得稅和土增稅的影響

30．土增稅清算審核時其他稅種的風(fēng)險

31．成本分?jǐn)偡椒ǖ娜蠖惙N處理與差異

32．預(yù)提成本費(fèi)用在土增稅和所得稅差異處理

33．土增稅和所得稅在車位分?jǐn)傊挟愅治?/p>

34．有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)、人防車位的稅務(wù)處理

35．未竣工配套設(shè)施的土增稅、所得稅處理

36．土增稅清算時售價偏低納稅調(diào)整應(yīng)對

37．應(yīng)退土增稅能否抵頂其他稅種欠稅

六、尾盤和自持業(yè)務(wù)三大稅種應(yīng)對與籌劃

38．清算后再銷售時三大稅種的處理

39．開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固的三大稅種的處理

40．開發(fā)產(chǎn)品出租免租期的稅務(wù)處理

七、實戰(zhàn)案例解析+互動答疑

牛老師

知名房地產(chǎn)財稅實戰(zhàn)專家；清華大學(xué)總裁班客座教授；曾任某稅收籌劃事務(wù)所籌劃部經(jīng)理、副所長；曾任某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢16年，擅長房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅模擬清算、并購重組，出具的方案以實用性強(qiáng)、可落地見長。已指導(dǎo)140多家房地產(chǎn)企業(yè)近260個項目成功實施稅收籌劃、土地增值稅清算，服務(wù)的業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實戰(zhàn)與案例精解》（2012、2014）、《房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)指引》（2015）、《房地產(chǎn)全程稅收籌劃與風(fēng)險應(yīng)對》（2023）等多部房地產(chǎn)財稅著作；經(jīng)典課程《房企全流程50個稅籌爆點(diǎn)解析與籌劃應(yīng)對策略》《土地增值稅清算實戰(zhàn)與籌劃應(yīng)對》等，課程引經(jīng)據(jù)典、實戰(zhàn)性強(qiáng)、信息量大、案例豐富，深受客戶和學(xué)員一致好評。

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