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課程背景：

當前中國城鎮化率已突破65%，城市發展正式從“增量擴張”邁入“存量煥新”的關鍵階段。然而，在國家嚴控大拆大建、地方財政承壓、市場盈利模式亟待重構的三重壓力下，城市更新實踐陷入普遍困局：政府部門糾結于政策邊界與創新尺度，企業面臨“投入大、周期長、收益難平衡”的投資難題，技術團隊則困惑于規劃落地與民生需求的銜接。

從“大拆大建”到“有機更新”的轉型，不僅是開發邏輯的顛覆，更是對政策解讀、風險防控、資源整合能力的全新考驗。許多參與者雖有更新意愿，卻因摸不透政策紅線、找不到資金閉環路徑、理不清多方權責關系，陷入“想動不敢動、啟動難持續”的困境。

本課程直擊核心痛點，通過政策解碼、案例拆解、方法提煉，幫助學員穿透城市更新的復雜表象，構建“政策-市場-模式”三位一體的系統性認知，掌握從合規操作到可持續運營的全鏈條方法論，讓城市更新真正從“政策任務”轉化為可落地、能盈利的優質業務。。

課程收益：

●學會政策合規與轉化：掌握2021-2025年核心政策的約束與彈性空間，理解政策延續邏輯，學會將國家政策拆解為地方實操方案，規避政策雷區。

●理解案例邏輯與工具復用：吃透8大標桿案例的破局路徑，掌握產權整合、資金平衡等可復用工具，學會提取風險分配法則，明確多方權責邊界設計方法。

●掌握市場機遇與角色定位：把握四大黃金賽道的進入門檻與盈利公式，理解不同主體轉型邏輯，能通過市場數據判斷本地項目潛力與競爭格局。

●掌握全周期風險防控：識別“政策-資金-社會”三重風險指標，學會應用風險緩釋工具，理解案例中的風險分配機制，能獨立設計防控方案。

●理解技術趨勢與規劃落地：明晰五大趨勢落地路徑，掌握《城市更新規劃編制導則》實操轉化方法，學會將數字技術融入項目全周期，提升落地效率。

課程對象：

1）政府管理人員需要政策解讀

2）企業投資部門關注市場機會

3）規劃師等技術人員需要知曉專業準則

課程方式：

講師講授+案例分析+視頻討論+引導思考

課程大綱

第一講：認知破局——城市更新的核心邏輯與時代必然

一、城市更新是什么？

1. 城市更新的內涵

——從“大拆大建”到“有機更新”的階段轉變

2. 城市更新與棚改、舊改、存量改造的異同

二、新型城鎮化與高質量發展的要求

頂層設計解碼：十四五規劃

關鍵文件解讀：《2021年政府工作報告》、《2023年城市更新行動實施方案》、《2025年政府工作報告》《2025年5月《關于持續推進城市更新行動的意見》》、《2025年7月《城市更新規劃編制導則》》

——2025中央城市工作會議

——迎接十五五規劃

——近5年政策梳理總結

三、拉動內需、產業升級與民生改善的協同

1. 拉動內需：城市更新激活投資與消費

2. 化解風險：嚴控大拆大建，避免加劇地方債務和房地產風險

四、城市發展階段的必然

1. 城市化中后期

2. 城市更新不同階段的不同特征

第一階段：萌芽期（20世紀50-70年代）——“推倒重建”導向

第二階段：擴張期（20世紀80-2000年代）——“開發驅動”導向

第三階段：轉型期（2010-2020年代初）——“有機更新”導向

第四階段：融合期（2020年代至今）——“可持續治理”導向

第二講：實戰解碼——標桿案例中的破局方案與可復制經驗

案例一：產權整合突破——深圳“雙95%”規則

項目：羅湖湖貝舊村改造

創新點：

——首創“雙95%”產權處置規則（建筑物面積95%+權利人數量95%同意即可啟動）；

對“釘子戶”實施“個別征收+司法裁決”強制程序（全國首例司法判例）。

效果：10年僵局項目2年內啟動，拆遷成本降低30%。

案例二：資金平衡創新——上海“15分鐘社區生活圈”

項目：長寧區新華路街道更新

創新點：

1）空間價值挖潛：利用沿街圍墻退界空間嵌入咖啡店、書吧（年租金收益超500萬元）

政企收益分成：政府零投入，企業享有8年經營權，到期無償移交社區（“建造-運營-移交”BOT模式）

2）民生商業融合：改造后老年助餐點使用率提升70%，社區商業坪效增長3倍

配套文件：《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》

案例三：低碳技術應用——北京首鋼園工業遺存改造

技術亮點：

1）高爐改造為“光伏幕墻+儲能系統”綜合能源站（年減碳量1. 2萬噸）

2）利用廢棄冷卻塔建成AI數據中心（PUE值低至1. 15）

3）植入“近零碳展廳”（光伏玻璃發電量＞建筑耗電量）

產業轉化：老廠房變身元宇宙創新中心（入駐商湯科技等企業，租金達周邊寫字樓1. 8倍）。

案例四：社區自治模式——廣州小石集危房自主更新

1. 機制創新：

1）業主共治：居民成立更新委員會自籌資金（戶均出資8-15萬元）

2）企業代建：房企提供模塊化建造（工期縮短至6個月）、后期物業托管

3）政策突破：政府允許增容6%用于嵌入托育中心（產權歸全體業主）

2. 成效：零上訪、零強拆，居民回遷率100%

案例五：TOD開發升級——成都陸肖TOD

1. 模式創新：

1）“軌道+社區+商業”三維增值：地鐵上蓋開發住宅/商業，地下聯通樞紐

2）土地溢價反哺：住宅銷售利潤補貼公服設施（建成社區醫院、學校）；

3）綠色技術集成：空中連廊系統減少地面交通壓力，光伏車棚覆蓋率達90%。

2. 經濟賬：項目整體IRR提升至8. 7%（傳統開發僅5. 2%）。

案例六：歷史文化活化——廈門中山路歷史街區

1. 保護性開發：

1）“修舊如舊”技術標準：采用傳統工法修復騎樓，AI掃描還原磚雕紋樣；

2）功能再造：首層保留老字號商鋪，二層引入設計師工作室（租金溢價40%）；

3）資金閉環：附條件出讓地塊（要求保護立面），開發商配建口袋公園抵充地價。

2. 客流數據：改造后年輕客群占比從12%升至58%。

案例七：城中村改造——西安曲江模式

1. 政企協作突破

1）“房票安置+存量房去化”：拆遷戶憑房票購買指定商品房（政府定向收購房企庫存）；

2）產業先行導入：改造前簽約文旅企業，確保回遷區商業入駐率＞80%；

2. 增值收益共享：村民以土地入股開發公司，享受20年分紅（戶均年收益7萬元）。

第三講：賽道掘金——市場機遇與風險防控的實戰策略

一、市場現狀與挑戰

1. 數據透視：全國項目規模、區域分布、投資主體結構（2020-2024）

2. 核心痛點：資金平衡難、產權復雜、盈利周期長

二、機遇賽道

1. 產業升級型更新：老舊廠房改造為科創園區

案例：北京首鋼園

2. TOD綜合開發：地鐵上蓋物業價值重構

案例：成都TOD模式

3. 商辦存量煥新：寫字樓/商場調改與綠色認證（ESG驅動）

4. 15分鐘社區圈：老舊小區服務功能嵌入（政策紅利點）

三、市場主體參與策略

1. 開發主體角色演化

1）房企轉型：從“開發商”到“運營商”的盈利模式重構

2）國央企主導趨勢：地方城投、城建集團操盤邏輯

2. 關鍵能力建設

1）政策合規性設計（規避政策雷區）

2）資金閉環方案：財政+專項債+社會資本+金融工具（REITs退出路徑）

3）產權整合策略：集體用地、多產權商鋪的實操解法

四、風險識別與應對

1. 典型風險清單

1）政策變動風險（如規劃調整、拆遷標準變化）

2）現金流風險：長周期下的資金鏈壓力測試

3）社會風險：原住民訴求與輿情管理

2. 風險緩釋工具

1）政企合作模式創新（ABO、EOD等應用場景）

2）保險資金、政策性銀行的低成本資金引入

第四講：未來已來——技術變革與政策落地的實施工具箱

一、未來五大核心趨勢

趨勢一：綠色化——從“節能改造”到“負碳建筑”

1）強制標準：2025年起多地要求新建更新項目碳排放強度下降

2）技術應用：光伏建筑一體化（BIPV）、碳捕獲混凝土、智能微電網成標配

3）市場機遇：綠色更新衍生碳交易收益

趨勢二：數字化——全周期智慧管理

1）CIM平臺普及

2）建造革命：AI設計（自動生成合規方案）、建筑機器人（砌墻/噴涂效率提升5倍）、區塊鏈產權管理

趨勢三：民生化——公共服務驅動更新

1）15分鐘社區圈強制配套：托育、養老、便利店嵌入老舊小區

2）保障房轉化：收購存量商辦改保障性租賃住房

趨勢四：輕量化——微更新主導新增市場

案例：成都猛追灣街道改造（投入4300萬元撬動社會資本2. 1億）

趨勢五：金融化：REITs退出常態化

二、《關于持續推進城市更新行動的意見》（2025. 7. 17）

1. 用地政策：彈性化空間治理

1）混合用地與產權整合

2）容積率激勵與增容機制

3）產權歸集與整體報批

2. 金融政策：多層次資金閉環

——財政+金融工具組合

1）財政資金

2）金融創新

3）社會資本

4）盈利模式重構

3. 主體協作：從政府主導到多元共建

1）政府角色：設立專職機構統籌規劃

2）市場主體：房企轉型“運營商”，國企成立更新集團

3）居民參與：居民議事會達成共識

4. 技術賦能：數字化與綠色化

1）智能建造

案例：廣州小石集采用鋼結構模塊化裝配，降低擾民；

2）低碳更新：強制要求綠色建筑標準

5. 流程再造：全周期管理

案例：上海首創“五階段貫通”機制

三、《城市更新規劃編制導則》

1. 成果框架變革：從“藍圖規劃”到“實施工具箱”

2. 新增成果要求解析（核心突破點）

1）更新體檢報告：精準診斷的“城市CT”

要求深度：建筑層面+社區層面+城區層面

案例：成都某片區體檢報告，推動適老化改造列為優先項目

2）產權處置與資金平衡

產權創新要求：明確分散產權整合路徑+制定歷史遺留產權確權規則

3）數字化成果庫：全周期管理的“數據底座”

案例：上海黃浦區通過數字化庫自動預警

4）運營方案：從“改造完成”到“長效造血”

核心模塊要求：物業模式+產業培育+智慧運維

3. 實施性強化：五大剛性管控指標

四、數字化賦能城市更新

——展示城市更新規劃中的數字應用技術

——展示城市更新可視化平臺類型

王老師

王沐沐老師 城市更新與城鄉規劃實戰專家

12年工程實戰經驗

華中科技大學-城市規劃與設計專業（碩士）

國家注冊城鄉規劃師

高級工程師

財政部評標專家、北京市評標專家

北京市職稱評審專家、知網專家庫專家

曾任：鄭州市規劃勘測設計研究院丨工程師

現任：某科創版上市公司丨總規劃師

擅長領域：國土空間規劃、城市更新、鄉村振興、城市治理、城市體檢、政策解讀、招投標

——■專業領域成果：獎項、著作、標準三位一體■——

10項省級大獎：其中3項一等獎（如2017YGH002-08、2015ycz006-12）、2項二等獎、5項三等獎，覆蓋城鄉總體規劃、控制性詳細規劃、村鎮規劃等全領域；

3部專著+10篇論文：副主編《城市規劃中的文化遺產及歷史建筑保護研究》（華中科技大學出版社），參編《海綿城市建設效果評估方法》（科學出版社）及教育部教材《國土空間規劃概論》（同濟大學出版社）；在IEEE國際會議、中國城市規劃年會等平臺發表論文10篇，其中《基于特色風貌的城市設計管控要素研究》被核心期刊《中華建設》收錄，成為規劃管控的重要參考。

1項地方標準：作為主要起草人編制《鄭州市城市設計編制規定（試行）》，為地方城市設計提供法定依據，累計指導100+片區規劃編制。

——■行業權威：多維度認證的“評審+教學”雙棲專家■——

1）作為財政部、北京市雙料評標專家，年均評審規劃項目50+，深諳標書編制的得分要點與行業潛規則。

2）擔任北京市職稱評審專家、知網專家庫專家，參與行業人才評價與學術論文審核，把握領域發展脈搏。

3）作為教育部虛擬教研室專家、赤峰學院企業導師，參與高校規劃教材編寫與人才培養，擅長將實戰經驗轉化為可復制的教學內容。

——■實戰經驗：從甲級院項目攻堅到上市公司戰略規劃，解碼城鄉發展新路徑■——

實戰經驗板塊類型一：城市更新類

01-歷史地段更新：提出“秩序與自發并置”更新策略，主導【鄭州老街坊保護項目】，采用“微改造+文化植入”模式，既保留歷史文脈又激活商業價值，相關成果入選中國城市規劃年會優秀案例。

02-片區更新：作為項目負責人主導《鄭州市二七區鄭密路南、南四環路西片區（二期）控制性詳細規劃》，形成從土地整理、功能置換到公共設施配套的“現狀診斷-方案設計-實施落地”閉環體系，該項目獲2020年河南省優秀勘察設計獎二等獎，直接推動片區產業升級與人口導入。

實戰經驗板塊類型二：城鄉規劃類

01-法定規劃編制：擔任《中牟縣城鄉總體規劃（2016-2030）》項目負責人，創新“城鄉要素雙向流動”規劃理念，獲2017年河南省優秀城鄉規劃設計獎一等獎，規劃實施后推動中牟縣GDP年均增長8.2%。

02-鄉村振興與城鄉一體化規劃：在《區級行政單元城鄉一體化規劃策略研究》中提出“中心村+產業集群”模式，主導的夏邑縣城鄉規劃實施評估獲2019年河南省優秀勘察設計創新獎二等獎，為鄉村振興提供“規劃-實施-評估”全周期解決方案。

03-規劃標準與管控體系制定：作為《鄭州市城市設計編制規定（試行）》主要起草人，構建“特色風貌-空間形態-建筑導則”三級管控體系，累計指導鄭州100+片區規劃編制，相關經驗被納入《國土空間規劃概論》（教育部教材）。

04-專業領域人員能力提升：曾為華中科技大學、赤峰學院、城市規劃信息化論壇等講授《遙感在國土空間規劃中的應用》《實景三維在國土空間規劃中的應用》《標書編制技巧與評標專家視角高分策略》《城市更新的形勢研判和市場分析》《城鄉規劃原理》《鄉村振興背景下的實用性村莊規劃實踐探索》《社區生活圈的應用場景》等課程，獲得一致好評；

主講課程：

《標書編制技巧與評標專家視角高分策略》

《城市更新的形式研判與市場機遇分析》

《鄉村振興的政策剖析和村莊規劃實踐探索》

《國土空間規劃綜合防災——從風險防控到韌性城市》

《城市體檢全流程——從數據診斷到更新行動的政策賦能》

《政策賦能與場景落地——人本化社區生活圈規劃全流程》

授課風格：

實戰案例驅動，理論落地性強：老師的課程以自身參與的10+省級獲獎項目為核心素材，將抽象的規劃理論融入具體案例的拆解中，還原項目從調研到落地的全流程，包括遇到的難題及解決策略，讓學員直觀感受理論在實戰中的應用邏輯，避免“空對空”的概念講解。

政策與技術雙軌融合，視角立體多元：課程既深入解讀國家及地方最新政策的底層邏輯，又同步講解衛星互聯網技術、數字孿生平臺等前沿工具在規劃中的應用，這種“政策方向+技術落地”的雙軌授課模式，幫助學員構建從宏觀到微觀的完整知識體系。

互動性與工具輸出并重，注重實用價值：課程設置大量案例討論、方案修改等互動環節，結合自身評標經驗現場反饋，直指問題核心，讓學員在課堂上就能動手實踐，確保“學完即能用”，有效縮短理論學習到實際應用的距離。

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