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課程特色：

全流程覆蓋：從前期調研到后期運營的全周期管理

數據驅動：強調市場數據的工具化應用

案例實戰：結合成功/失敗案例拆解底層邏輯

資源整合：提供招商工具包（合同模板、品牌庫、工程參數表等）

目標學員：商業地產從業者（開發/招商/運營人員）、商業品牌拓展負責人、投資者

課程大綱：

一：區域市場研究——找到項目生存的土壤

1.城市能級判斷

1)城市經濟指標（GDP/人口/消費力/產業結構）

2)交通樞紐價值（地鐵/高鐵/機場輻射力）

2.區域競爭格局

1)商圈飽和度分析（存量商業面積 vs 人口密度）

2)競品項目對標：定位錯位機會點挖掘

3)工具模型：區域商業地圖繪制模板、城市商業飽和度測算模型

3.消費者洞察

1)客群畫像（年齡/收入/消費偏好/行為軌跡）

2)大數據工具應用：手機信令/熱力圖/POI數據

實戰演練：學員根據自己小組真實商業項目，設計優化“客群畫像“

二：商業市場調研——摸清商業規則

1.商圈深度掃描

1)3km/5km/10km半徑消費力滲透率（主力消費群體）

2)品牌級次分布（國際重奢/快時尚/區域連鎖）

2.租金博弈模型

1)分業態租金坪效對比（零售/餐飲/體驗）

2)免租期談判策略與損益平衡測算

3.品牌資源庫搭建

1)品牌拓展需求分析（選址標準/面積需求/合作模式）

2)主力店/次主力店/填充店配比邏輯

實戰演練：學員根據自己小組真實商業項目，設計商戶業態與租金定位

三：項目本體分析——認清自身優勢與挑戰

1.硬件診斷

1)動線缺陷改造（死角的二次價值挖掘）

2)物業條件適配性（層高/柱距/卸貨區是否滿足餐飲需求）

2.軟件評估

1)運營團隊經驗值評估

2)商戶賦能資源池（數字化工具/營銷支持）

3.財務健康度檢驗

1)投資回報率敏感性分析

2)空置成本 vs 招商讓步的臨界點計算

實戰演練：學員根據自己小組真實商業項目，展開項目SWOT分析

四：項目發展定位——找到不可替代的價值

1.定位三維度

1)客群定位（剛需型/目的型/打卡型）

2)功能定位（生活中心/社交中心/文化地標）

3)情感定位（年輕力/家庭友好/小眾文化）

2.業態組合創新

1)黃金業態比例（零售:餐飲:配套）

2)主力店錨定效應（超市/影院/健身房的導流能力）

3.空間場景化設計

1)主題街區打造（復古/國潮/科技未來感）

2)公共空間變現（中庭活動/快閃店收益模型）

案例研討：場景化商業體的項目發展定位設計研討

五：招商策略制定——精準匹配資源

1.招商階段策略

1)前期：主力店優先簽約帶動次級品牌

2)中期：填空補缺的品類互補原則

3)后期：短租快閃店降低空置率

2.租金策略設計

1)保底租金 vs 扣率二者取高模式選擇

2)品牌分級租金體系（國際品牌/本土品牌/初創品牌）

3.風險對沖機制

1)租約條款設計（業績對賭/調整權條款）

2)不可抗力退出機制

4.大數據選址與品牌匹配模型

5.工具：招商進度甘特圖、租戶落位圖

案例研討：某商業項目的招商策略優勢與風險分析研討

六：項目工程參數——技術細節決定招商成敗

1.隱性成本管控

1)機電配置標準（餐飲排煙/冷鏈電力負荷）

2)改造工程成本估算（層高調整/消防報批）

2.商戶定制化適配

1)特殊業態工程條件（影院承重/泳池防水）

2)交付標準劃分（毛坯/簡裝/精裝）

3.綠色建筑溢價

1)LEED認證對租金提升的實證分析

2)節能改造的長期成本收益模型

案例研討：某項目因忽略冷藏庫電力容量損失頭部超市租戶

七：招商運營建議——從簽約到持續盈利

1.開業倒計時管理

1)商戶裝修進度協同（關鍵節點管控表）

2)壓力測試方案（人流/車流/系統承載）

2.租戶績效管理

1)銷售坪效預警機制（末位淘汰標準）

2)租戶培訓體系（統一收銀/會員系統接入）

八：營銷與推廣

1.主題活動策劃（IP展、節日營銷、會員體系）

2.線上線下融合（O2O、私域流量運營）

3.媒體合作與公關危機處理

4.資產管理與增值

郭老師

講師簡介：

郭振霖老師

商業地產招商運營管理專家

25余年商業地產從業經驗

曾任： 世聯行 商業地產項目總經理

曾任： 太平洋百貨 招商運營副總

曾任： 遠東百貨 商業運營經理

實戰經驗：

郭老師有25+年從業經驗，地產操盤經驗豐富，對商業地產的定位、招商執行、運營操作經驗豐富，善于商業策略與資金流關系的全盤思考。之前任職臺灣太平洋百貨在臺灣及上海工作多年，成功改造上海人民廣場迪美項目，操盤國內項目20余個。成功在錦江樂園引進臺灣士林夜，針對文創、主題商業項目的推進，結合企業發展方向、國家政策發展趨勢、傳統商業操作三大板塊的經驗與發展方向，對產業商業“以生活方式，服務，社交”的運營落地有諸多思考與研究落地有自己的獨到見解。 市場洞察敏銳、表達能力突出、落地執行能力強、曾帶領項目團隊良性向上發展。

項目經驗：

上海中冶祥騰城市廣場、上海新城地產酒店式公寓產品研究、上海金儲休閑廣場、上海錦江樂園臺灣夜巿引進、鄭州民安上街區項目、寧波江北濱江項目、上海祥騰財富廣場、揚州中星地產項目、武漢江城一號、上海桃浦文化創意產業園、徐州彭城廣場項目、上海金豫商廈、濟南高鐵站前商業研究、徐州華夏文化產業園、蘇州觀前街百思秀項目、青海文化局文化產業園項目、合肥肥東禹洲項目、亳州蒙城鴻業項目、上海華誼桃浦項目……

主講課程：

《商業地產營銷策略提升》

《商業地產招商運營管理》

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