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‌課程設計特色：‌

1.‌邏輯死循環‌：從「物業屬性」到「直播紅利」，貫穿商業營銷全鏈條。

2.‌案例驅動‌：結合本土化案例（如瑞幸、文和友），強化實戰感知。

3.‌工具賦能‌：提供數據分析模板（會員標簽體系、爆款選品SOP）。

課程大綱：‌

一：商業營銷的本質與底層邏輯‌

1.‌商業營銷定義‌

1)從市場需求反向倒推：以消費者痛點（如價格敏感度、體驗需求）驅動產品設計與服務升級（案例：Costco會員制、拼多多低價策略）。

2)客流驗證商業模式：通過日均客流量、滯留時間、轉化率等指針評估商業地產價值（案例：萬達廣場選址與業態配比）。

2.‌目標實現的關鍵限制‌

1)客群輻射范圍取決于物業屬性（如交通便利性、周邊人口密度）。

2)市場份額需跨部門聯動（如招商、運營、營銷協同）。

案例研討：基于某商業體的現狀與挑戰，如何調整品牌組合，以更新商業定位

二：物業屬性、商業模式與營銷邏輯鏈‌

1.‌物業屬性 → 商業模式‌

1)小區型物業：聚焦生活剛需（生鮮超市、便民服務），輻射1-3公里（案例：永輝超市生活區選址）。

2)文旅型物業：強調體驗與場景化消費（主題街區、IP展覽），輻射全局客群（案例：長沙文和友）。

2.‌商業模式 → 客群定位‌

1)高端購物中心：鎖定高凈值人群（奢侈品、私享服務）。

2)年輕潮玩中心：吸引Z世代（快閃店、社交打卡點）。

3.‌客群定位 → 營銷方向‌

1)家庭客群：親子活動、節日促銷（案例：宜家兒童游樂區）。

2)年輕客群：社交媒體裂變、KOL種草（案例：喜茶聯名營銷）。

案例研討：基于某商業體的商業定位，共創物業、客群、營銷定位方向

三：核心人群整合營銷策略‌

1.‌互聯網時代的「粉絲經濟」‌

1)聚粉：通過內容（短視頻、圖文）引流私域（案例：瑞幸咖啡社群運營）。

2)吸粉：裂變活動設計（拼團、分銷返利）。

2.‌下沉市場策略：「得基層者得天下」‌

1)活動：地推+在線互動（如鄉鎮市集直播帶貨）。

2)推廣：高頻低價爆品引流（案例：蜜雪冰城1元甜筒）。

小組共創：開業/年度營銷活動頭腦風暴，與策略方案共創研討

四：數據驅動的精準營銷‌

1.‌大數據共享與應用‌

1)第三方數據整合：支付平臺消費畫像（如微信、支付寶消費分層）。

2)會員體系運作：

a.植入：消費即會員（無感注冊，案例：星巴克APP）。

b.二次營銷：沉睡會員喚醒（生日禮券、專屬折扣）。

2.‌標簽化精準營銷‌

1)一鍵索引：基于標簽（年齡、消費頻次）定向推送（案例：天貓超市個性化推薦）。

2)爆款法則：

a.初創期：低價引流品（如便利店1元水）。

b.成熟期：高毛利拳頭產品（如盒馬鮮生帝王蟹）。

營銷策略小組辯論賽： “新商業體初期應主打低價引流爆款“vs” 高端商業必須堅持高客單價爆款“

五：直播時代的紅利捕捉‌

1.‌直播與商業場景融合‌

1)在線帶貨+線下體驗：直播間發放線下券（案例：李佳琦帶貨餐飲套餐）。

2)KOL聯動：邀請本地達人直播探店（案例：美團直播「城市必吃榜」）。

2.‌數據反哺與迭代‌

1)分析直播流量來源（如區域、時段），優化線下活動排期。

2)通過直播互動數據（評論、點贊）提煉用戶真實需求

郭老師

講師簡介：

郭振霖老師

商業地產招商運營管理專家

25余年商業地產從業經驗

曾任： 世聯行 商業地產項目總經理

曾任： 太平洋百貨 招商運營副總

曾任： 遠東百貨 商業運營經理

實戰經驗：

郭老師有25+年從業經驗，地產操盤經驗豐富，對商業地產的定位、招商執行、運營操作經驗豐富，善于商業策略與資金流關系的全盤思考。之前任職臺灣太平洋百貨在臺灣及上海工作多年，成功改造上海人民廣場迪美項目，操盤國內項目20余個。成功在錦江樂園引進臺灣士林夜，針對文創、主題商業項目的推進，結合企業發展方向、國家政策發展趨勢、傳統商業操作三大板塊的經驗與發展方向，對產業商業“以生活方式，服務，社交”的運營落地有諸多思考與研究落地有自己的獨到見解。 市場洞察敏銳、表達能力突出、落地執行能力強、曾帶領項目團隊良性向上發展。

項目經驗：

上海中冶祥騰城市廣場、上海新城地產酒店式公寓產品研究、上海金儲休閑廣場、上海錦江樂園臺灣夜巿引進、鄭州民安上街區項目、寧波江北濱江項目、上海祥騰財富廣場、揚州中星地產項目、武漢江城一號、上海桃浦文化創意產業園、徐州彭城廣場項目、上海金豫商廈、濟南高鐵站前商業研究、徐州華夏文化產業園、蘇州觀前街百思秀項目、青海文化局文化產業園項目、合肥肥東禹洲項目、亳州蒙城鴻業項目、上海華誼桃浦項目……

主講課程：

《商業地產營銷策略提升》

《商業地產招商運營管理》

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