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課程背景：

《民法典》作為我國第一部法典，意味著我國法制建設(shè)將進入新階段。《民法典》的相關(guān)規(guī)定不僅是業(yè)主及物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利依據(jù)，還是物業(yè)管理未來工作發(fā)展方向的指引，對行業(yè)的工作發(fā)展以及工作方式調(diào)整均具有重大意義。

《民法典》的頒布實施為物業(yè)服務(wù)工作提供了法律依據(jù)，工作開展變得有法可依，明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，相關(guān)物業(yè)服務(wù)糾紛可以有所緩解，對建設(shè)和諧小區(qū)有重大意義；同時對物業(yè)管理行業(yè)來說也是一個巨大的挑戰(zhàn)，市場競爭的激烈性會促進優(yōu)勝劣汰，也是一個行業(yè)發(fā)展的必然，需要物業(yè)服務(wù)人在挑戰(zhàn)中找到發(fā)展的機遇，完善物業(yè)管理制度，提升物業(yè)服務(wù)標準與獨立性，明確自身市場定位，主動迎合市場需求，提高服務(wù)標準，增強競爭力！

課程目標：

了解《民法典》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)相關(guān)條款的新表述，深刻理解表述變化的意圖和內(nèi)涵；

如何在新的法律規(guī)范下維系“三駕馬車（特別是業(yè)委會）”的良性關(guān)系；

如何在新的法律規(guī)范下保持項目平穩(wěn)持續(xù)經(jīng)營；

課程對象：

物管行業(yè)高管、市場拓展人員、管理人員

課程方式：

通過講解、案例、層層剖析、頭腦風(fēng)暴的方式

課程大綱：

第一部分：《民法典》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)重要條款的解讀

1、《民法典》出臺背景分析

2、《民法典》不同與《物業(yè)管理條例》的新表述

3、《民法典》中存在的“BUG”

第二部分：《民法典》影響下與業(yè)委會關(guān)系的維護

1、《民法典》影響下對業(yè)委會影響的利與弊

1.1權(quán)利變大了

有了名份（明確了業(yè)主大會/業(yè)委會的法律主體定位）

權(quán)力擴大（明確了業(yè)主大會/業(yè)委會的權(quán)利的義務(wù)）

1.2、表決容易了

標準降低了

方式多樣化

1.3、手中有錢了

公營收益

市場競爭

權(quán)利尋租

2、如何引導(dǎo)成立業(yè)委會

業(yè)主大會/業(yè)委會成立的條件

業(yè)主大會/業(yè)委會成立的相關(guān)法律

業(yè)主大會/業(yè)委會成立的基本流程

業(yè)主群體特性分析

提前布局，做好引導(dǎo)

籌備期間的注意事項

3、如何培育忠實客戶

做好基礎(chǔ)服務(wù)是基礎(chǔ)

項目經(jīng)理要廣交朋友

提前物色“業(yè)委會”人選

項目經(jīng)理要做政策“引領(lǐng)者”

項目經(jīng)理要“講政治”

項目經(jīng)理要善于處理人際關(guān)系

正確平衡開發(fā)商與小業(yè)主的關(guān)系

項目經(jīng)理要保持穩(wěn)定

第三部分：《民法典》影響下如何保持項目穩(wěn)定持續(xù)經(jīng)營

1、《民法典》對物業(yè)管理權(quán)變更的相關(guān)條款解讀

業(yè)主表決權(quán)的變化

不定期物業(yè)服務(wù)合同

公共收益

2、《民法典》實施后物業(yè)保盤的難點

2.1 項目保盤應(yīng)急措施

緊急叫停（政府層面）

分化瓦解（骨干成員）

舒緩沖突（民意焦點）

2.2項目保盤根本措施

短期：聚焦民意，快速解決

中期：改變現(xiàn)狀，盡顯變化

長期：提升品質(zhì)，贏得民心

2.3 項目保盤終極措施

合理利用規(guī)則

訴諸法律手段

3、在保盤過程中應(yīng)注意的法律風(fēng)險

處理手段要合法

證據(jù)收集要合規(guī)

要避免肢體沖突

第四部分：留給我們的思考

1、權(quán)大還是法大？到什么山就唱什么哥？

2、在業(yè)委會日益利益化的當下，如何權(quán)衡保盤的成本和收益？

不計成本，欲壑難填？

瀟灑轉(zhuǎn)身，及時止損？

......

陳老師

講師簡介：

陳民強老師

工程碩士

國家注冊一級建造師（機電）

國家注冊物業(yè)管理師

上海市物協(xié)評標專家

從事物業(yè)服務(wù)20余年

任職經(jīng)歷：

曾任：金地物業(yè)綜合運營部經(jīng)理

曾任：佳兆業(yè)物業(yè)項目經(jīng)理

曾任：陽光城物業(yè)上海公司第一任總經(jīng)理

曾任：碧桂園物業(yè)天津區(qū)域總經(jīng)理

曾任：蘇州新工產(chǎn)業(yè)（收購公司）總經(jīng)理

曾任：上海明君物業(yè)（收購公司）總經(jīng)理

從事物業(yè)服務(wù)20余年，管理過不同周期、各種業(yè)態(tài)的項目，具有較豐富的一線操盤和后臺運營管理經(jīng)驗。先后任職于多家知名物企：

1.任職金地物業(yè)北京分公司綜合運營管理部經(jīng)理，負責(zé)分公司工程、品質(zhì)管理和項目前期介入和接管。

2.任職佳兆業(yè)物業(yè)可園項目（70萬平米）項目經(jīng)理，廣州中石化大廈（原廣州第一爛尾樓：中誠廣場）前期籌備負責(zé)人等職 。

3.任職陽光城物業(yè)上海公司第一任總經(jīng)理，從零開始組建上海團隊，并代管蘇州公司和杭州公司。

4.任職碧桂園物業(yè)天津區(qū)域總經(jīng)理、蘇州新工產(chǎn)業(yè)（收購公司）總經(jīng)理、上海明君物業(yè)（收購公司）總經(jīng)理。

5.任職港資瑞安集團豐誠物業(yè)品質(zhì)運營總，負責(zé)總部品質(zhì)、工程、客服、400中心等職能管理。

個人特點：

工程背景，從基層一線崗位做起，熟悉設(shè)備設(shè)施的運營管理、能耗管理以及維護維修等；熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等體系，參與組織小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作和三體系貫標及內(nèi)外審工作，曾組織和指導(dǎo)商業(yè)寫字樓項目參與LEED、WELL 等認證。

管理過不同形態(tài)的物業(yè)（住宅、寫字樓、商業(yè)、工業(yè)園區(qū)等），既有超大盤，也有超小盤管理經(jīng)驗。既有新團隊、新項目籌組經(jīng)驗，也有老舊項目保盤、穩(wěn)盤經(jīng)驗，且具有收并購公司盡調(diào)、接管和整合等管理經(jīng)驗。

實戰(zhàn)經(jīng)驗：

1、內(nèi)部變革和創(chuàng)新

實例1：在陽光城任職期間，推動陽光城物業(yè)遠程E控中心建設(shè)。背景是2012年陽光城初入上海，為了貫徹當時高周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略，陽光城所拿地塊體量都非常小，單個項目難以實現(xiàn)收支平衡。為說服上海地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)、集團領(lǐng)導(dǎo)、董事會，我們先后修改6套方案，最終得以推進該中心建設(shè)，為后期運營每年節(jié)省開支100多萬元。

實例2：在豐誠物業(yè)推動管家網(wǎng)格化管理的變革。背景是豐誠物業(yè)所管住宅項目均屬于所在城市核心區(qū)域高端住宅，收費標準也屬于當?shù)刈罡叩模S誠物業(yè)仍守著十幾年的標準在運作，業(yè)主體驗不到與高收費相符的服務(wù)。因此，本人著力推行管家服務(wù)和網(wǎng)格化管理，將傳統(tǒng)的被動式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃邮椒?wù)，業(yè)主滿意度從2019年76%上升到2021年的85%。

2、群訴和危機處理

實例1：在佳兆業(yè)任職期間，先后處理了興威橡膠制品廠空氣污染、社康中心進會所、重慶黑搬運隊等多起重大群訴事件，促成政府相關(guān)部門先后就興威場污染、社康中心舉行多次聽證會，防止事件惡化，并推動上述事件的和平解決，弱化其社會影響。

實例2：任職天津區(qū)域期間，成功啟動天津碧桂園小區(qū)停車收費（注：該小區(qū)總面積120萬平米，地處津南郊區(qū)，近10年曾3次啟動停車收費未成功，被認為是整個碧桂園最難啟動停車收費的四大項目之一），有效處理因停車收費沖突所引發(fā)的輿情危機，弱化該事件的社會影響，并取得大多數(shù)業(yè)主的支持。同時促成當年完成車位銷售3000萬元，次年8000萬元的目標。

3、拓后融合和保盤

當下正處于行業(yè)大并購、大重組的浪潮中，市場競爭白熱化，物業(yè)企業(yè)（特別是中小企業(yè)和無開發(fā)商背景的企業(yè)）面臨極大的穩(wěn)盤、保盤壓力，而那些頭部企業(yè)收并購的公司也面臨極大的穩(wěn)盤、保盤壓力，同時還需面對團隊整合的難題。

實例1：在碧桂園兩家收并購公司任總經(jīng)理期間，就面臨極大的穩(wěn)盤報、保盤壓力，其中一個典型樓盤（綠地璀璨天城）。該樓盤因為公司并購管理權(quán)發(fā)生變更，開發(fā)商綠地以其單方面所做滿意度不達標為由提出重新選聘物業(yè)。通過我們對現(xiàn)有法規(guī)的理解和推演以及與政府部門充分溝通，多次召開四方協(xié)調(diào)會，最終中止開發(fā)商綠地重新選聘物業(yè)的流程。

實例2：在任職豐誠物業(yè)期間，應(yīng)公司要求處理武漢天地B地塊業(yè)委會重新選聘物業(yè)危機，首先，爭取到政府部門的支持緊急叫停物業(yè)招標流程；然后，逐步分化業(yè)主骨干和部分業(yè)委會成員，延緩二次啟動選聘流程；最后充分利用《民法典》關(guān)于三分之二參與表決的“BUG”發(fā)動支持我方的業(yè)主不參與表決，讓第三次業(yè)主大會未能通過表決，從而穩(wěn)住該樓盤。

主講課程：

《物業(yè)現(xiàn)場安全管理及風(fēng)險防范》

《存量時代物業(yè)撬盤、保盤攻防戰(zhàn)》

《《民法典》影響下物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會關(guān)系維護及項目穩(wěn)盤、保盤應(yīng)對之策》

《十四五規(guī)劃服務(wù)業(yè)宏觀政策解讀及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)對之道》

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