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課程背景：

項目的客戶來訪越來越少，廣告推廣效果越來越不明顯，自有渠道拓客效果越來越差，營銷費用很大一部分花在分銷合作渠道身上，很多項目逐漸的被分銷渠道所捆綁和制約，不用分銷，沒客戶，用分銷，沒費用，長此以往，各種問題不斷出現：

之前的拓客思路、拓客渠道、拓客方法好像都不起作用了，不得已，只好隨大流加大跟分銷渠道的合作，但這種合作就像“打嗎啡”，短期效果明顯，長期副作用更明顯；

策劃抱怨渠道拓不到客戶，渠道抱怨策劃活動沒有吸引力，拓客物料單一，贈送的小禮品客戶不感興趣；

銷售抱怨渠道策劃、渠道弄來的客戶很多水客，渠道抱怨銷售成交率低；

自有渠道激勵政策遠遠不如分銷的渠道激勵政策，導致飛單現象滿天飛；

渠道分銷的成交比例越來越高，導致營銷費用基本上花在分銷合作渠道身上，導致項目自身沒費用做活動、沒費用做推廣、沒費用做激勵……

分銷渠道越來越強勢，要求的分銷提點越來越高，不答應，項目上客就被全面封殺……

面對上述種種渠道的困境、項目客戶來訪的瓶頸、費用的失控等等實際問題，我們不能坐以待斃，必須主動出擊，加大自有渠道的建設和發展，提升渠道從業人員的單兵作戰能力，從而大幅度提高自有渠道的人均效能，合理的使用與管控分銷渠道，贏回市場的主動權，為項目的業績實現助力騰飛。

課程收益：

● 充分認識及了解策劃、銷售與渠道的三位一體協同作戰工作模式，離開策劃，銷售與渠道是無根之木，離開銷售與渠道，策劃是空中樓閣；

● 把握科學高效的客研方法與技巧，通過業主大數據的訪談、收集與分析，實現項目產品賣點與客戶價值買點的高度匹配，從而進行新一輪的價值輸出與推廣；

● 學會群策群力的頭腦風暴，形成基于客戶痛點需求的場景拓客思維，以客戶“不排斥不抗拒”為前提展開各項拓客工作；

● 學會以“一切銷售行為有效”為基本原則進行的精細化拓客，掌握基于客戶地圖的場景拓客的各項方法與技巧，熟悉基于客戶關系的圈層營銷的各項方法與技巧；

課程對象：

房地產項目策劃、渠道人員、銷售人員、地產營銷代理公司策劃、渠道人員、銷售人員

課程大綱

前言：房地產渠道營銷發展之怪現狀

1. 自有渠道建設費時費力，人均能效很一般

2. 渠道人員拓客手段單一，全場飛奔變蹲點

3. 分銷渠道上客效果不錯，渠道費用吃不消

4. 內外渠道提點差距顯著，自渠積極性不搞

5. 客戶信息幾乎完全透明，同行轉介滿天飛

6. 分銷客戶必看全部競品，價格競爭趨慘烈

7. 分銷費用占比一家獨大，其它開支靠邊站

8. 分銷渠道依賴日益增強，反客為主要求多

導入：離開策劃，銷售與渠道是無根之木，離開銷售與渠道，策劃是空中樓閣

第一講：認清角色定位——三位一體協同作戰

一、項目價值精準定位（策劃）

1. 項目硬性產品價值的梳理（先天）

1）公司品牌

2）產品優勢

3）區域配套

4）項目配套

2. 策劃：項目軟性產品價值的梳理（后天）

1）居住理念

2）場景生活

3）友鄰互動

4）增值服務

二、項目價值精準輸出（銷售）

1. 價值驗證，客戶挑刺

2. 價值修正，客戶認可

3. 銷策互助，換位作戰

4. 內外聯動，銷拓一體

三、項目價值擴散輸出（渠道）

1. 價值擴散，全面覆蓋

2. 局部放大，吸引客戶

3. 策渠互動，資源保障

4. 渠銷聯動，定人收客

第二講：打穩基地——煉就扎實的“銷講”功

一、項目銷講要點

演練：區域沙盤說辭簡要版

演練：項目沙盤說辭簡要版

演練：戶型沙盤說辭簡要版

演練：樣板房說辭簡要版

演練：示范區說辭簡要版

二、競品銷講四大要點

要點一：賣點PK

要點二：致命缺點

要點三：近期負面

要點四：產品優勢

三、銷講練習的四大方法

1. 與銷售結對，一對一訓練

2. 銷講錄音分段糾偏練習

3. 銷講“PPT”競賽

4. 內外場銷講實戰演練

第三講：打開拓客思維——因需而變，找點切入

導言：當我們去拓展陌生客戶時，首先要考慮的點就是如何降低甚至去除陌生客戶的“抗性”，而去除陌生客戶“抗性”的核心要素就是理清客戶在不同場景下的“必發行為”中的“痛點需求”，當我們以客戶“喜歡”和“需要”的狀態出現，拓客效果自然先聲奪人、快人一步。

一、客戶場景中的痛點需求分析

場景一：客戶在上班

痛點需求1：小孩放學后的托管？

痛點需求2：吃吐了的各種外賣？

痛點需求3：吃膩了的下午茶？

頭腦風暴

場景二：客戶在競品

痛點需求1：總是感覺不踏實？

痛點需求2：傳說中的小區水景？

痛點需求3：傳說中的物業？

頭腦風暴

場景三：客戶在家里

痛點需求1：周末懶得去買菜？

痛點需求2：孩子輔導腦殼痛？

痛點需求3：東西壞了維修難？

頭腦風暴

場景四：客戶在娛樂

痛點需求1：逛商場累了沒地坐？

痛點需求2：周末郊游漫無目的？

痛點需求3：短途出游各種不便？

頭腦風暴

二、客戶場景中的痛點需求滿足三大準則

準則一：低成本

準則二：一定會發生的行為

準則三：場景切換中的價值放大

案例：購物商場、遠郊植物園、網紅美食街的場景拓客

第四講：科學拓客技巧——描繪客戶地圖，精準流程拓客

一、編制客戶地圖

1. 拓客目標城市調研

1）宏觀概況：城市經濟的支柱產業、經濟結構、商業類型、人脈資源構成等

2）微觀概況：各區域商家、企業數量，各群體客戶類型、規模等

2. 拓客目標區域分類

1）地域劃分——主城城區、相鄰城區、下轄鄉鎮、專業園區

2）場域劃分——政府機關、醫院學校、購物商場、商業樓宇、高端社區、單位住區、專業市場、品牌企業、拆遷片區、旅游景區

3. 拓客目標區域分配——競拍機制、價高者得

二、設定考核指標

1. 微信用戶量

2. 客戶留電量

3. 有效來訪量

4. 有效電Call量

5. 商鋪展點植入量

6. 中介門店植入量

7. 競品攔截量

8. 政企拜訪量

9. 派卡量

10. 認籌量

三、拓客數據管控

1. 拓客數據分析

1）來電/來訪客戶前三地域的原因分析

2）來電/來訪客戶前三場域的原因分析

3）來電/來訪客戶前三人員的行為分析

4）來電/來訪客戶不如預期的原因分析

5）派卡/認籌指標完成進度的狀態分析

6）渠道人員人均拓客效能的高低值分析

2. 拓客數據管控的三大手段

1）專人專職復核分析

2）隔日電話復核真假

3）每日現場走訪抽查

3. 拓客能效管控機制

1）案場準入制

2）區域輪戰——你行你上

3）團隊PK——大魚吃小魚

4）全員PK——公共獎金池

5）拓客特工隊——專啃硬骨頭

6）特長小分隊——專兼職協同

7）分時拓客——晨拓日拓夜拓

8）拒絕數據造假：上下連帶嚴懲

9）緊盯人均效能：零容忍大鍋飯

10）讓一切銷售行為有效

案例：碧桂園某項目高檔社區、商會定向、專業市場拓客案例

四、拓客關系編織（情感圈層營銷）

1. 圈層的三大管理

1）客戶管理

2）活動管理

3）數據管理

2. 圈層的主要兩大活動模式

模式一：銷售明星夜活動

模式二：業主明星夜活動

3. 圈層活動中的誤區認知

案例：碧桂園某項目展點資源置換、黃金夜宴、老業主服務圈層

第五講：雙贏的渠道合作——專人服務渠道，利益制衡分銷

一、分銷渠道的特性

1. 客戶觸點——門店網點多

2. 人海戰術——人多力量大

3. 封鎖流量——線上它壟斷

4. 合縱連橫——大小齊抱團

5. 羊群效應——多錦上添花

6. 舍難求易——少雪中送炭

7. 唯利是圖——集體高提點

8. 透支信任——客戶易反復

二、分銷渠道的服務

1. 專人對接、限時解難

2. 分銷當客、一視同仁

3. 渠道來客、慧眼相待

4. 利益驅動、情感互動

三、分銷渠道的六大管控

管控一：自有渠道的茁壯成長

管控二：沒有漏銅的游戲規則

管控三：充滿激勵的成交跳點

管控四：約定成俗的保底考核

管控五：分銷渠道的相互牽制

管控六：分銷一線員工的分化

劉老師

房地產全案營銷輔導教練

營銷實戰管理專家

17年地產營銷管理實戰經驗

曾任：億達（中國）地產集團（上市）丨營銷中心副總經理

曾任：彰泰地產集團（廣西第一）丨營銷副總裁

曾任：碧桂園集團（世界500強）丨營銷中心策略總監

個人在企業實戰中的傲人成就，勇奪多個區域的業績冠軍：

——湖南區域-2013年簽約業績完成：52億（其中衡陽項目開盤首推貨量即清盤（開盤簽約13.3億），破當地歷史單盤開盤銷售記錄）

——大連區域-2015年簽約業績完成（地產版塊）：55億（其中億達留莊別墅項目年度完成銷量：簽約額7.8億，為當年大連別墅類項目年度銷冠）

——廣西區域-2016年簽約業績完成：71億（廣西本土房企排名第一）（其中花千樹項目上半年度首次開盤即清盤（開盤簽約6.8億，為當地上半年單盤簽約冠軍）

擅長領域：營銷策劃、銷售管理、銷售團隊建設、銷售快速簽單技能訓練、大客戶服務……

實戰經驗：

劉老師擁有17年的大型房地產企業的營銷管理實戰經驗，擅長地產項目前期定位、價值定位、營銷創新及渠道精準高效拓客等模塊，并將自身的豐富經驗形成一套獨特的“營銷操盤”方法論，多次助力企業全國各地的滯銷項目迅速打開局面，實現業績倍增。

→曾帶領團隊火線支援碧桂園十里銀灘項目開盤；與高速收費公司結盟，在必經收費口精準拓客，并與當地各村民小組建立全民營銷；結果：45天內支援開盤業績達到3.2億（9個區域支援團隊中排第一）

→曾帶團隊火線支援碧桂園金海灣項目大型開盤，與當地旅游局、出入境管理中心、各旅游企業等建立合作關系，從而開拓入境中國籍客戶；結果：45天支援開盤業績完成：6.3億（23個區域支援團隊中排第二）

→曾主導碧桂園梓山湖項目開盤，針對項目認籌不力的情況，推翻之前的項目價值定位，重新定位，制定“短平快”的落地執行方案（線上+線下）；結果：開盤業績完成：12.8億（去化率90%）

→曾主導碧桂園清泉城遠郊度假項目，因上客效果不佳，多次申請降價促銷，業績仍然不如預期，經過市場實地調研與項目診斷，將目標客群擴展至廣州市場，并申請提價12%，一個月內數千個中介人人員全力帶客；結果：開盤業績完成7.6億，庫存去化達率85%

部分授課案例：

▲ 曾為碧桂園山東、河南、江西、湖北、湖南、四川等區域公司講授《營銷團隊建設與管理》《房地產營銷策劃技能提升》《新形勢下的房地產渠道營銷實戰》等課程，累計91+期

▲ 曾為億達地產講述《快速簽單——銷售冠軍成長之路》《新形勢下的房地產渠道營銷實戰》《逆勢增長——房地產全流程營銷實戰》等課程，累計15+期

▲ 曾為大連鏈家55家中介門店講授《快速簽單——銷售冠軍成長之路》《逆勢增長——房地產全流程營銷實戰》《新形勢下的房地產渠道營銷實戰》等課程，累計12+期

▲ 曾為五洲地產講授《逆勢增長——房地產全流程營銷實戰》《新形勢下的房地產渠道營銷實戰》《基于“價值共創與業績共贏”的大客戶服務營銷》等課程，累計8+期

▲ 曾為青特地產講授《新形勢下的房地產渠道營銷實戰》《逆勢增長——房地產全流程營銷實戰》《快速簽單——銷售冠軍成長之路》等課程，累計8+期

▲ 曾為彰泰地產講授《新形勢下的房地產渠道營銷實戰》《房地產營銷策劃技能提升》《營銷團隊建設與管理》等課程，累計8+期

▲ 曾為當代地產講授《新形勢下的房地產渠道營銷實戰》《快速簽單——銷售冠軍成長之路》等課程，累計6+期

主講課程：

《營銷團隊建設與管理》

《房地產營銷策劃技能提升》

《新形勢下的房地產渠道營銷實戰》

《快速簽單——銷售冠軍成長之路》

《逆勢增長——房地產全流程營銷實戰》

《基于“價值共創與業績共贏”的大客戶服務營銷》

授課風格：

劉老師強調用咨詢的思維開拓學員工作視野，用培訓的技巧促進學員知識吸收，用教練的技術引導學員自我覺醒，在培訓過程中以大量貼近學員實際工作場景的鮮活案例輔助教學（全案例教學，來自前30強地產公司王牌項目的100多個經典實戰案例），強調課程的系統性和實操性，讓學員既來之，則學之，即學之，則用之，即用之，則改之。

部分服務過的客戶：

金地地產（湖南）、招商地產、萬科（廣州）、遠洋地產（大連）、榮盛地產（湖南）、五洲國際、碧桂園（山東、湖北、湖南、四川、浙東、浙西、山東）耀祺地產、青特置業、億達地產、中鑫海置業、保利置業（廣西）、中糧地產（深圳）、當代地產（湖南）、遠洋地產（沈陽）、大連鏈家地產、彰泰地產、綠地地產（衡陽）、龍湖地產（青島）、雅士林地產、沐林地產……

部分客戶評價：

劉老師的《逆勢增長——房地產全流程營銷實戰》課程幫助我們公司營銷戰線的核心管理團隊從標準化、系統化、差異化、創新化四個方面全面梳理了項目業績提升的實效方法論，很多案例對我們的觸動幫助很大，正好對于我們現在各項目在實際營銷中面臨的難題提供了非常好的解決方案思路。

——碧桂園 劉經理

學習完劉老師的《新形勢下的房地產渠道營銷實戰》，才發現自己過去對于渠道拓客的認知多么的片面和膚淺，過去認為渠道拓客只要能吃苦肯干就好，現在才發現原來有這么多方法和技巧，尤其是不同場景客戶的精準拓客思維和方法，我個人認為非常有效，回去后馬上可以讓團隊學習與執行，我相信一定會帶來業績提升，再次感謝劉老師的精彩分享。

——綠地地產 王經理

《快速簽單——銷售冠軍成長之路》，這么課程果然課如其名，從自我驅動的精神利器，到無所不能的銷售絕招，一個接一個的實戰案例，一個接一個的實用技巧，確實然我們團隊大開眼界，也深刻的認識到了自身的不足，原來銷冠是可以量產的，一步一步，一點一滴，只要堅持持續不斷的練習使用老師教我們的各種方法技巧，人人都是銷冠！

——中糧地產 林總

老師的課既有理論依據，又結合實際，不浮夸，很貼切舒服。劉老師是既有理論，又有接地氣兒的實際經驗，特別擅長循循善誘。有機會還要再參加老師的系統性銷售培訓。

——招商地產 趙主管

老師作為銷售和管理者，實際工作經驗豐富，基本功扎實，教學思路，邏輯思維清晰。授課時注意穿插工作中，工作生活中的實際經驗，引導學員積極參與到課堂中來。課堂氣氛活躍，擅長引導學員間的討論。

——保利置業 張主管

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