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【課程收益】

☆把脈房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新稅收政策與動態(tài)；

☆熟練掌握并解決房地產(chǎn)企業(yè)營改增過渡期涉稅問題；

☆掌握營改增財稅處理技巧及抵扣風險點；

☆把握營改增應(yīng)對策略及涉稅籌劃技巧；

【課程大綱】

前言：營改增政前推進情況及近期房地產(chǎn)建筑行業(yè)稅務(wù)稽查典型案例借鑒

第一部分：房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增應(yīng)對策略與籌劃方向

一、房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增前必須面對的工作事項

二、房地產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅五大籌劃點應(yīng)用解析

1、設(shè)立供應(yīng)鏈平臺公司

2、開發(fā)產(chǎn)品精裝修、建筑包工包料

3、設(shè)立園林公司

4、設(shè)立勞務(wù)派遣公司

5、發(fā)票開具時間籌劃

三、房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增稅收政策及對行業(yè)影響分析

四、房地產(chǎn)建筑業(yè)如何避免在營改增實施過程中多交冤枉稅？各種合同條款怎樣修改？

五、房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增前后與供應(yīng)商的博弈要點

1、甲方供材料發(fā)票開具與付款

2、甲方代扣水電費的發(fā)票處理

3、材料供貨商漲價如何應(yīng)對？怎樣選擇供貨商稅負最低？

4、建筑業(yè)收到預(yù)付款比例

5、發(fā)票取得與對外開具時間如何把握？

6、質(zhì)保金發(fā)票如何處理等等。

六、營改增前后與客戶的談判要點

七、怎樣提高可抵扣進項稅額？房地產(chǎn)建筑業(yè)可以抵扣增值稅的范圍是怎樣規(guī)定的？

八、房地產(chǎn)企業(yè)集團營改增準備工作方案要點

九、怎樣編制公司增值稅手冊與企業(yè)稅務(wù)管理制度？

十、“裸奔”的發(fā)票--后營改增時代虛開增值稅專用發(fā)票的風險與挑戰(zhàn)

1、企業(yè)對取得的票據(jù)應(yīng)如何進行審核？

2、憑證、發(fā)票丟失如何處理？

3、對虛假發(fā)票如何定性處罰，企業(yè)收到發(fā)票應(yīng)注意哪些方面？

4、近期取得虛開發(fā)票或假發(fā)票對企業(yè)和個人的重大影響與案例借鑒

5、虛開增值稅專用發(fā)票的稽查處理

6、房地產(chǎn)建筑業(yè)票據(jù)入賬的實戰(zhàn)操作要點

第二部分：可預(yù)見的房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增主要稅務(wù)問題及應(yīng)對策略

1、稅制如何設(shè)定？一般計稅方式還是簡易征收？

2、預(yù)計房地產(chǎn)銷售、出租、建筑業(yè)稅率？征稅率？

3、對于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)、車位、政府工程，是否采用不同的增值稅政策？

4、營改增改革之前取得的材料、固定資產(chǎn)等有可能不再被允許抵扣，如何解決？

5、存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？

6、營改增時已開盤項目如何處理？同一開盤項目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？

7、長期合同如多年完成總包合同如何處理？

8、一級開發(fā)差額征稅？拆遷安置視同銷售如何進行營改增？

9、取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費是否有機會抵扣進項稅？

10、資金成本利息方面如何抵扣進項稅？

11、開發(fā)配套設(shè)施是否視同銷售？產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的，進項稅怎樣抵扣？

12、是否收到預(yù)售款時即產(chǎn)生銷項稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？

13、項目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？

14、以房產(chǎn)進行投資增值稅處理？合作建房的增值稅處理？

15、項目部納稅地點在哪里？

16、簽訂工程合同時，對預(yù)付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？

17、施工企業(yè)按照完工百分比法確認會計收入，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

18、注冊地和項目所在地不同時如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？

19、建筑安裝企業(yè)掛靠的處理方法

20、營改增前后甲供材料的稅務(wù)與發(fā)票處理

第三部分、營改增形勢下項目公司設(shè)立與取得土地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風險管控

1、營改增前后取得土地常見十六種形式稅負比較及籌劃：購買土地使用權(quán)、購買整體資產(chǎn)、購買股權(quán)、合并、分立、買爛尾樓等。

2、營改增前后項目公司設(shè)立應(yīng)注意的八大風險防范。

3，營改增前后企業(yè)以土地出資帳務(wù)處理方法與稅務(wù)風險防范。

4，營改增前后設(shè)立銷售機構(gòu)的稅務(wù)籌劃與風險規(guī)避？

5，營改增前后項目公司契稅．土地使用稅、耕地占用稅的籌劃思路

6、營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)最大的免稅文件--安置軍轉(zhuǎn)干部稅收優(yōu)惠政策大解析

第四部分、營改增形勢下項目公司前期報批報建階段稅收籌劃與風險管控

1．營改增前后前期立項規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)注意的稅收問題與節(jié)稅策略？

2．營改增前后拆遷補償?shù)母鞣N形式利弊取舍

3、營改增前后拆遷補償增值稅、營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅的銜接處理

4、營改增前后拆遷補償應(yīng)取得的票據(jù)問題--什么時間取得什么發(fā)票最節(jié)稅？

5、營改增前后利用拆遷避稅的合法手段與稅務(wù)邊界

6、營改增前后視同銷售產(chǎn)品價格確認稅務(wù)籌劃與風險管控

第五部分、營改增形勢下項目施工建設(shè)階段稅收籌劃與風險管控

1、營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)融資涉稅風險和最佳處理方法

2，營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的方法選擇及稅務(wù)籌劃。

3、營改增前后車庫、車位、地下停車場、售樓部、樣板房稅務(wù)籌劃與風險化解？

4，營改增前后售樓部、樣板房，增值稅與其房產(chǎn)稅、所得稅、土地增值稅稅務(wù)籌劃與銜接。

5、公共配套設(shè)施增值稅抵扣技巧把握。

6、營改增前后政府返還土地出讓金和返還稅收的處理

第六部分、營改增形勢下商品房預(yù)售階段稅務(wù)稅收籌劃與風險管控

1、營改增前后代墊首付以及免契稅、免物業(yè)費的處理。

2、營改增前后售后回購、售后回租處理

3、營改增前后購房贈車、購房送家電、買房送裝修、送車庫營業(yè)稅、增值稅、所得稅的最新解釋。

4、營改增前后地產(chǎn)企業(yè)支付的賠償金、違約金最佳處理方法。

5、營改增前后企業(yè)銷售精裝房稅務(wù)籌劃。

7、營改增前后房地產(chǎn)常用促銷方式（折扣、贈送、抽獎、返現(xiàn)、其它）的稅務(wù)處理全攻略。

8、營改增前后訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等如何開票

9、營改增前后房價打折如何開票

10、營改增前后代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何開票

第七部分、營改增形勢下項目完工階段成本費用稅收籌劃與風險管控

1，營改增前后成本入賬、抵扣、核算的稅務(wù)籌劃。

2、營改增前后房地產(chǎn)廣告宣傳費、辦公費用增值稅抵扣的稅務(wù)籌劃

3、營改增前后企業(yè)臨時工、季節(jié)工、勞務(wù)派遣人員增值稅抵扣籌劃

4、營改增前后會議費、交通費、車輛使用費增值稅抵扣的稅務(wù)籌劃。

7、營改增前后房地產(chǎn)持有物業(yè)出租與承租的增值稅節(jié)稅策略----先收租金、后收租金、免租期、轉(zhuǎn)租、售后回租，抵扣有規(guī)定，節(jié)稅有辦法、租租有學問。

8、營改增前后房物業(yè)費、水電費、咨詢費、顧問費、律師費等增值稅抵扣的稅務(wù)籌劃

9、營改增前后面對稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)銷售價格和稅負的調(diào)整，如何用合法、合理的方法應(yīng)對？

第八部分、營改增形勢下項目清盤環(huán)節(jié)——土地增值稅清算稅收籌劃與風險管控

1、營改增前后當前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務(wù)風險分析。

2、營改增前后土地增值稅清算的時間如何把握？

3、營改增前后土增稅清算單位和成本分攤方法

4、營改增前后公共配套設(shè)施計算土地增值稅關(guān)鍵問題解析。

5、營改增前后商住一體清算問題，不能分開核算的處理

6、營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)利息費用的土地增值稅與所得稅協(xié)調(diào)問題

7、營改增前后自用裝修費用減少土地增值稅的實戰(zhàn)節(jié)稅方法。

8、營改增前后關(guān)于土地增值稅清算時合法有效憑證確認問題

9、營改增前后在紅線外發(fā)生的成本費用，釘子戶額外補償費用以及無發(fā)票的土地成本扣除問題

10、營改增前后中介機構(gòu)報告作用問題，如何利用中介提高土地增值稅準確率。

11，營改增前后土地增值稅清算審核的要點有哪些？稽查最關(guān)注的問題是什么？

12、營改增前后土地增值稅的稅務(wù)審核實戰(zhàn)大解析……

第九部分、房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增稅前后合理稅收籌劃

（一）營改增前夕，納稅人需要做好的準備

（二）操作層面的內(nèi)部全方位準備工作

（三）營改增正式實施后，進行試運行操作層面安排

（四）營改增人員調(diào)配、產(chǎn)品、業(yè)務(wù)、流程、合同、文件整理與安排

（五）對內(nèi)培訓營改增業(yè)務(wù)和流程的注意事項

（六）如何利用過渡期優(yōu)惠政策及財政補貼等

（七）納稅人如何適應(yīng)增值稅征收管理

（八）營改增后稅務(wù)規(guī)劃思路及注意事項

楊老師

稱 號：“風趣教授”

上海濱江教育學院執(zhí)行董事

中國平安銀行常年合作講師

上海國家會計學院特聘教授

香港中文大學客座教授

上海市財經(jīng)大學客座教授

浙江大學客座教授

教育背景：中國科技大學經(jīng)濟學碩士，10年銀行實戰(zhàn)培訓專家

曾任：

建設(shè)銀行上海分行

財會處結(jié)算一科科長、信貸管理部一處副處長

講師風格：

用詼諧幽默、生動的語言，將復雜問題簡明化，煩雜問題條理化，枯燥問題有趣化.

在分享案例、故事之余，掌握技巧的精髓，風格鮮明，讓人一見難忘！

擅長領(lǐng)域：財務(wù)、稅務(wù)管理

主要課程：

1、與財富同步----非財務(wù)出身的管理人員必備財務(wù)知識講座

2、診斷企業(yè)病因，揭示治本之道-------會計報表解讀之道

3、變 “稅”為寶 -----企業(yè)避稅新思維和實戰(zhàn)解析

4、公司上市前后的稅務(wù)籌劃

5、高屋建瓴，先發(fā)制人-----企業(yè)全面預(yù)算管理制勝之道

6、初級和中級財務(wù)經(jīng)理的選，聘，用之道

7、公司財務(wù)分析與風險防范

8、企業(yè)內(nèi)部審計

9、企業(yè)信用風險控制系列課程（合同風險，資信調(diào)查，收賬方法，追賬技巧）

10、企業(yè)成本管理系列課程

11、營改增（房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)等）

12、企業(yè)資產(chǎn)隔離和企業(yè)主家庭資產(chǎn)配置

受訓企業(yè)：

上海通用汽車、一汽大眾、鄭州宇通客車，東風日產(chǎn)、韓泰輪胎、蘇州國發(fā)集團、天津電力集團、青島（韓國）太勛鋼管、無錫維斯德精密科技有限公司、愛普生、可口可樂、四川長虹、網(wǎng)訊中國、實達集團、萬科股份、海爾集團、吉視傳媒、大慶油田、TCL電器、步步高電器、樂華電子、常州制藥集團,泛洋嘉榮、萬家樂、北大方正、飛達音響、水井坊、格林燈飾、朗能電器、雅戈爾服裝，紫晶建筑集團，新中源、中控軟件，寧波外經(jīng)貿(mào)委，武漢五景醫(yī)藥，廣東惠州移動通信公司, 上海海關(guān)、蘇州賽瑯泰克高技術(shù)陶瓷有限公司，松下電工照明，鐘光鋼材加工，新考斯莫施電子，明治乳業(yè)，芝浦電子，無錫大倉包裝材料，浙江豐島控股集團公司，TCL化成工業(yè)，重慶新日石耐德系統(tǒng)工程，重慶房地產(chǎn)協(xié)會、河南衛(wèi)生廳人才培訓中心、國電光伏、常州市政府生產(chǎn)力促進中心、廣州市質(zhì)監(jiān)局、浙江溫州企業(yè)聯(lián)合會、臺州企業(yè)聯(lián)合會，湖北央企會計學會, 交通銀行總行、興業(yè)銀行福州分行、寧波銀行上海分行、平安銀行各分支行、中國人壽、友邦保險、武漢鈺龍房產(chǎn)集團、河南神火集團、新疆特變電工集團、陜西神華集團等.

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