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【課程背景】

據國家發改委3月發布的規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知。這是2020年4月公募REITs啟航以來，2022年12月18日中國不動產證券化合作發展峰會首次釋放“REITs擴容商業不動產領域”以來，首次明文落地“REITs擴容商業不動產”。

我國購物中心已進入相對成熟階段，存量改造運營的空間較大，REITs擴容有助于盤活消費類商業項目資產，同時促進資金投入改造存量項目，提升存量資產收益率。

另一方面，房地產『三條紅線』的三年緩沖期，將于2023年6月到期，降債與償債壓力，已致近半數房企出現倒閉風險，拋售持有商業資產作為手段頻現，商業地產并購與拋售將是今年的主旋律。

商業地產共有七大模塊，拓展拿地、市調定位、籌備期招商、規劃設計、工程建設、經營管理、融資與輕資產。因此，大量現金沉淀的商業地產本質，應以輕資產的終點作為拿地的初始。

2023年5月27-28日重慶，誠邀請各位商場從業人員，以及熱愛學習的朋友們，參與本次關于《存量盤活時代下的購物中心不同生命周期經營關鍵》的課題學習與研討，主講張老師將以REITs切入，拆解輕資產管理與技術輸出的重點，剖析購物中心在不同生命周期下的經營關鍵。

【課程價值】

1、厘清概念，關于商業地產輕資產與技術輸出的區別；抓重點，商管公司的從業者應關注哪些指標

2、今年最熱話題REITs新政解析，講解商業地產輕資產財務指標

3、滿滿的學習內容，海量國內外標桿商業案例，借鑒性強

4、課后附送全部課件、案例與照片（超10G）

5、本課程為印力商業、中糧大悅城、杭州銀泰、上海百聯集團、海信商業、常州百貨、瑞安佛山商業等多家商業集團內部學習內容

【課程對象】

董事長、總裁、副總裁、總經理、副總經理、營銷運營總監、產品設計總監、招商總監、營銷策劃經理、招商經理等商業地產相關人員；各類商業經營機構、商業地產管理服務機構、商業地產策劃營銷及相關業界人士。

【課程大綱】

一、引言：商業地產市場現狀

1、國內購物中心2020年開始的市場現狀

2、商業地產5大困境與機會

3、未來的5大發展趨勢

二、厘清概念，關于商業地產輕資產與技術輸出的區別

商業地產輕資產：大集團化的二個路徑，一個是并購，一個是委托經營

1、何謂商業地產的輕資產與技術輸出

2、解析萬達廣場的技術輸出框架與關鍵

3、商業地產資產五周期：融、投、建、管、退

4、商業地產資產證券化的主要形式：股票、REITs、Business Trust

5、資產管理六大組成

A）企業戰略B）全生命周期成本控制C）資產運營管理D）管理標準與系統E）人員架構與組織F）風險控制

三、商業地產輕資產財務指標

1、從IRR調整為Yield To Cost（Y T C凈利潤投資回報率）

2、資產升值與輕資產案例來分析Y T C指標的關鍵

3、凱德與龍湖YTC案例

四、商業地產輕資產思維貫穿全流程

1、由YTC帶來的關鍵經營法則：做好分母與分子的管控

2、五個關鍵因素：開業日、三年利潤、合同彈性、優先條例、銷售承諾

3、拿地前四個清晰：面積、開業年月、開業前三年YTC、開業后輕資產年

4、拿地后二個明確：建造成本管控、能耗效率測算

5、商業面積的合理性，733與萬達大數據法則

6、主力店數量組合與餐飲業態的最低思維

7、項目獨有主題與建造成本的平衡學

8、首年租金溢價法則

五、商業地產生命周期與經營關鍵

商業地產三周期：以生命周期去應對商業不同階段經營關鍵

1、三個生命周期：培育期、成長期、成熟期

2、三周期的經營策略

3、三周期的關鍵作為

六、資產增值核心是消費者與商戶經營的法則

第一個核心問題『引流』：客人為什么要來？

第二個核心問題『導流』：客人在店內怎么走？

第三個核心問題『留客』：客人為什么重復再來？

七、商品力的塑造是競爭能力升級

商業項目增量時代，搶奪商戶能力是關鍵

1、商品力是搶奪商戶的新能力

2、商業業態與品牌新趨勢

八、優秀商業集團案例

九、后疫情時代 商場應對策略與落地實施

后疫情經營策略：保商戶、填滿鋪、立基礎、建制度

1、現有商戶掌控

A）商戶經營摸底

B）商戶幫扶計劃

C）商戶勸退標準

D）商戶預警制度

2、新商戶開發

A）成立專責跨部門小組

B）建立新商戶資訊收集網絡

C）城市本地商戶深度挖掘

D）建立商戶長期維系制度

3、商場經營升溫

A）預算嚴謹與取舍

B）異業合作資源開發與引進

C）客流量提升為核心

D）經營系統優化

4、收益調整

A）商戶收益優先法則

B）調整三年租賃決策

C）季度調整彈性

D）建立季度預算回顧制度

張老師

曾任職國內商業地產前五強，集團商業高管。外資港商新世界百貨中國東北區域、民企萬達集團商業管理公司總部、民企龍湖集團商業地產總部、民企萬科杭州區域總部、國企北京金融街商業管理公司總部。

實力操盤項目近百個：臺灣METRO WALK國際購物中心、ETMALL購物（網路、型錄、電視）。萬達廣場44家、龍湖天街20家、萬科社區廣場20家、新世界百貨7家。

受邀全國商業集團內訓：長期擔任臺灣與內地各大企業內訓導師，臺灣培訓機構認證講師，并曾受邀多家商業集團內部高管培訓，2020年與2021年曾服務以下商業集團與項目內訓：包括星河商業集團、招商積余商業集團（原中航九方）、綠城商業集團、重慶融匯商業集團、華僑城歡樂海岸商業集團、廈門兆翔商業集團、天河城商業集團、華潤華中區商業、長沙友阿商業集團、紅星上海商業集團、龍光深圳商業、國瑞重慶商業、國泰重慶商業、印力深圳商業、正和鄭州商業、中糧大悅城杭州商業、常州百貨商業集團、海信商業集團、瑞安佛山商業、邯鄲陽光商業集團、常州泰富商業集團、上海張江商業集團、杭州銀泰、上海百聯集團集團等。

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