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【課程目標】

1、明邏輯：了解房地產項目開發流程全貌和關鍵環節管控要點，掌握產品實現的路徑；

2、懂經營：懂得房地產核心經營邏輯，提升算大賬和財務思維，拔高經營管理水平；

3、學標桿：通過大量標桿案例剖析，借鑒標桿企業在項目操盤方面的策劃方法與實操經驗。

【培訓方式】

課堂講授、案例分析、互動研討

【適合對象】

房地產項目總及后備、中高管，項目管理團隊

【培訓內容】

一、房地產項目目標與操盤策略

1、操盤策略

（1）從ROE看房地產開發邏輯

（2）項目經營策略選擇

（3）項目經營運營標準

案例01：從中梁地產山東區域拓展看運營解碼

2、項目前期操盤流程總圖

前期開盤三階段管理：保總規、保開工、高品質亮相

3、項目運營總圖

八大關鍵指標：主要經濟指標、經營指標計劃、關鍵節點、各階段項目核心指標、重點部位單方、戶型面積/建筑面積、供貨計劃、分期開發

4、項目綜合匹配

四大思考邏輯：項目定位準確、展示區與售樓處、營銷推廣與銷售模式、產品力與服務力

5、項目成功標尺建立

不同的定位需要不同的項目綜合匹配

案例02：碧桂園高周轉、三四線城市開發

案例03：某小眾產品高溢價策略開發

6、策略調整

（1）碧桂園歷年經營策略調整

（2）經營策略調整的整體維度

（3）經營策略調整過程中的主要手段

案例04：在局部調整倉位或特殊時期下，如何進行降價調整？

案例05：中小房企主要依靠調整節奏與產品類型抵抗風險

案例06：漲價也是一種策略，更是自我提升的一種倒逼機制

核心演練：大勢預判與項目運營策略的調整演練

二、房地產投資決策與前期策劃

1、投資決策拼的是什么？

（1）城市市場輪轉周期——押注市場和售價

案例07：恒大穿越周期布局

案例08：萬科提前周期布局

（2）拼整體系統的綜合能力——溢價能力和成本控制能力

（3）熟悉公司的長期拿地策略、階段性策略和標準

（4）精通公司測算規則和模板

（5）在建項目的收購一定要小心

2、前期策略三個會

（1）前策會：誰來做?

（2）經評會：做什么？

（3）啟動會：怎么做？

案例09：龍湖案例

案例10：萬科案例

案例11：陽光城案例

案例12：某中小房企案例

三、前期定位和總平面圖

1、定位三層邏輯：從城市看區域->從區域看項目->從項目看組團

2、永遠想著如何為區域/城市創造價值？

3、區域價值決定了整體產品定位，尤其是整體戶型配比

4、地塊周邊價值要與戶型相互匹配

5、評價總平面圖的關鍵因素

6、高維打低維的定位思路

案例13：XX片區的總評–路徑依賴

案例14：XX前期定位

案例15：不同城市戶型產品的差異

案例16：要學會最簡單的方法算大帳

四、營銷管理

1、營銷管理的整體性安排

2、營銷推廣打法和調性案例

3、銷售額=來訪量?轉化率

4、不同項目形象如何確立

案例17：融創提升整體品牌

案例18：碧桂園某大盤的推廣手段

5、整體銷售節奏與現場進度的匹配

6、定價即經營

（1）定價的四種策略

（2）定價的基本流程

（3）定價后的局部微調

7、銷售回款才是王道，項目總能發揮什么作用？

8、開盤后評估是策略調整的重點關注環節

五、工程管理

1、工程管理趨勢

（1）)WK安全紅綠燈制

（2）LH“33321”

2、工程前期策劃和外圍配套內容

3、運營經營思維和全面思維進行項目分期

分期錯誤的案例

4、采購策劃及標桿企業標準做法

龍湖、中海、招商、綠城

5、采購策劃及招標標準工期

6、工程前期策略及質量管控方法

樣板引路示例

7、工程管理過程中的關鍵環節

六、報批報建

1、報批報建的基本流程

2、報建過程中的適度突破

3、過程中關鍵點的把握（規劃局/環保治理）

4、與政府互動的基本原則與如何提速

（1）要懂政治生態

（2）合理合法原則

（3）事事有依據原則

案例19：最大容積率指標的爭取

案例20：XX配套移交驗收的解決

案例21：為政府找臺階加快決策速度

七、成本管理

1、成本管控維度：全成本、動態成本、分業態、建筑標準

2、建筑指標對成本的影響

案例22：HR標桿企業成本控制指標權重劃分

3、適配是成本管理的核心

4、可售比是核心指標

5、車庫成本控制指標

6、變更控制率指標

7、其它關鍵指標及關鍵點

案例23：某百億房企成本調研

案例24：某本地房企材料調研

案例25：臨電工程典型案例

案例26：無效成本控制案例

八、財務與融資管理

1、財務一般性的基礎知識

（1）成本類與費用類

（2）測算的兩個口徑（預售口徑與交付口徑）

（3）財務如何進行交付后的結轉

2、日常財務十個報表

（1）項目全周期經營測算表

（2）簽約凈利率測算明細

（3）凈簽約統計表

（4）項目庫存盤點

（5）三大費用表

（6）項目在途資金周報

（7）項目付款統計

（8）動態成本分析報告

（9）項目滾動資金計劃

（10）三期預售計劃

3、項目總在融資中起到的作用

九、房地產項目復盤—一條主線七個重點

1、以經營為復盤要點

2、投資管理復盤—四大關鍵點

3、營銷策劃復盤—九個關鍵點

4、設計研發復盤—六大關鍵點

5、工程管理復盤—八個關鍵點

6、成本與招采復盤—大數據+明細指標

7、運營管理復盤—六個關鍵點

8、客服復盤—八項關鍵點

十、具體操盤案例

案例27：死盤項目怎么辦？

案例28：已經延期情況下，搶示范區？

案例29：已經延期情況下，項目搶交付？

十一、房地產項目整體管理

1、如何成長為一個項目總？

2、如何提升團隊的執行力？

3、合作項目管理要點

4、只有過不完坎兒、沒有過不去的坎兒

5、快速捕捉、快速反應

6、如何取得信任？

7、如何保護自己？

自己要干凈：特殊費用/招標采購/被走訪

凡事兒都要有痕跡：特殊事項備案，流程/郵件/微信/聯系單/電話

郝老師

郝老師：資深房地產管理咨詢專家； 歷任百強房企集團總部運營中心總經理、TOP100房企城市總、TOP15房企片區總；15年房地產管理咨詢、運營管理與項目操盤經驗，對項目全流程操盤與管控有豐富的實操經驗；

操盤經歷：

二線城市市中心160萬㎡住宅/商業復合大盤（年銷售額從4億到13億）

一線城市遠郊區270萬㎡住宅大盤（年銷售額從4億到20億）

三線城市市中心130萬㎡商業綜合體大盤（年銷售額從死盤到7億）

一線城市近郊12萬㎡住宅項目

一線城市遠郊12萬㎡別墅項目

親自主導為綠地事業部、世茂房產、中海地產、中鐵建地產、中鐵置業、新力地產、力高集團等數十家地產企業提供戰略規劃、組織管控、運營管理、項目管理等方面提供專業培訓與咨詢顧問服務；

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