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課程介紹

房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，稅種多、稅負(fù)重，特別是“營(yíng)改增”和2019年國(guó)地稅合并全國(guó)稅務(wù)統(tǒng)一管理后，企業(yè)各種財(cái)務(wù)信息、納稅申報(bào)備案資料、增值稅發(fā)票信息、個(gè)人收入信息等都被納入大數(shù)據(jù)監(jiān)控，稅務(wù)機(jī)關(guān)將對(duì)企業(yè)的涉稅數(shù)據(jù)與稅負(fù)預(yù)警指標(biāo)、第三方信息進(jìn)行合理性分析、比對(duì)，企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。稅收形勢(shì)的重大變化，稅務(wù)稽查必將提升到一個(gè)新的高度。面對(duì)新的挑戰(zhàn)，企業(yè)財(cái)稅管理者應(yīng)積極而為，主動(dòng)應(yīng)對(duì)。

本課程根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)檢查多發(fā)事項(xiàng)，結(jié)合最新稅收政策，由國(guó)內(nèi)著名財(cái)稅專家?guī)椭髽I(yè)梳理稅收管理方面存在的重點(diǎn)，在項(xiàng)目初始階段，對(duì)稅負(fù)進(jìn)行提前測(cè)算，在開發(fā)過(guò)程中的不同階段，通過(guò)合同控稅，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上提前化解風(fēng)險(xiǎn)，從而全面提高財(cái)稅管理人員的稅收管理和稅務(wù)檢查應(yīng)對(duì)技能。

課程大綱

一：增值稅檢查風(fēng)險(xiǎn)防控及稅負(fù)測(cè)算

1．開發(fā)前期一般計(jì)稅方法與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法判斷分析管理

2．交房前預(yù)收賬款預(yù)繳增值稅納稅計(jì)算

3．交房后一次性結(jié)轉(zhuǎn)收入增值稅納稅義務(wù)時(shí)間管控

4．銷售現(xiàn)房一次性收款、分期收款、按揭銷售和委托代銷方式下，增值稅應(yīng)納稅額和銷項(xiàng)稅額計(jì)算時(shí)點(diǎn)

5．購(gòu)買土地和支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)環(huán)節(jié)支出金額抵減增值稅銷售額的計(jì)算方法和會(huì)計(jì)處理分析

6．銷售中代收代付水電氣、有線電視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理

7．交房前銷售價(jià)格折扣和交房后價(jià)格折讓折扣納稅處理風(fēng)險(xiǎn)防控

8．一般計(jì)稅方法進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅金七大不得抵扣事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)分析：含旅客運(yùn)輸費(fèi)、車輛通行費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額扣除最新政策分析

9．新老項(xiàng)目并存期間老項(xiàng)目和新項(xiàng)目增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額劃分的計(jì)算方法解析

10．開發(fā)過(guò)程中企業(yè)辦公費(fèi)用、銷售費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)把控

11．項(xiàng)目公司籌辦期登記一般納稅人之前各項(xiàng)支出發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣分析

12．境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)用扣繳增值稅風(fēng)險(xiǎn)分析

13．利息費(fèi)用和相關(guān)融資費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)防控

14．企業(yè)各項(xiàng)大額支出中存在返利和扣款的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)分析

15．租入固定資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)管理

16．提前開具增值稅專用發(fā)票抵扣風(fēng)險(xiǎn)管理

17．開發(fā)全程增值稅稅負(fù)綜合測(cè)算分析比對(duì)：

⑴ 簡(jiǎn)易計(jì)稅增值稅、銷項(xiàng)稅額及銷項(xiàng)抵減匯總測(cè)算

⑵ 開發(fā)全程進(jìn)項(xiàng)稅額匯總測(cè)算：

①籌建費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅

②開發(fā)成本進(jìn)項(xiàng)稅

③ 開發(fā)費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額

④ 其他進(jìn)項(xiàng)稅額匯總分析測(cè)算

二：企業(yè)所得稅檢查風(fēng)險(xiǎn)防控及稅負(fù)測(cè)算

1．企業(yè)完工前收入會(huì)計(jì)確認(rèn)與企業(yè)所得稅收入確認(rèn)調(diào)整分析

2．企業(yè)完工后收入會(huì)計(jì)核算與企業(yè)所得稅收入計(jì)稅調(diào)整分析

3．開工前與完工后房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象的確定，成本項(xiàng)目的具體范圍和共同成本的分配方法等

4．完工后房地產(chǎn)企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本差異調(diào)整分析

5．開發(fā)中拆遷補(bǔ)償、公共配套設(shè)施、地下車位的成本核算與稅收處理分析

6．開工前后時(shí)段利息費(fèi)用及相關(guān)融資費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理與稅收處理。利息費(fèi)用資本化和費(fèi)用化列支按什么標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分？境內(nèi)關(guān)聯(lián)方融資借款符合哪些條件可以不受債資比例2:1限制？

7．預(yù)售和交房時(shí)一般計(jì)稅土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵扣銷售額沖減成本的核算

8．全流程中開發(fā)費(fèi)用所得稅前扣除判斷原則的分析運(yùn)用。《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀，哪些費(fèi)用需要發(fā)票，那些費(fèi)用可以用收款收據(jù)、分割單和證明稅前列支

9．開發(fā)項(xiàng)目中收入和成本費(fèi)用中存在關(guān)聯(lián)方交易的判斷及定價(jià)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

10．項(xiàng)目公司籌辦期間發(fā)生的開辦費(fèi)會(huì)計(jì)處理與稅收處理分析

11．全流程發(fā)生的期間費(fèi)用哪些有稅法限制的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，解析職工福利費(fèi)范圍、廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、捐贈(zèng)支出、贊助支出、傭金手續(xù)費(fèi)、掛靠管理費(fèi)、各種保險(xiǎn)費(fèi)等稅前扣除要求

12．企業(yè)發(fā)生的固定工、合同工、臨時(shí)工、農(nóng)民工、勞務(wù)派遣人員和返聘退休人員的工資薪金稅前扣除的要點(diǎn)分析

13．企業(yè)的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用核算重點(diǎn)分析，取得時(shí)、后續(xù)計(jì)量時(shí)和處置時(shí)哪些方面有涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

14．企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)發(fā)生損失稅前扣除新規(guī)定分析，壞賬損失、資產(chǎn)減值損失、違約金損失、賠償損失稅前扣除要點(diǎn)

15．企業(yè)所得稅整體稅負(fù)分析測(cè)算與同行業(yè)比對(duì)。項(xiàng)目開發(fā)收入與開發(fā)成本的預(yù)計(jì)毛利率與實(shí)際毛利率測(cè)算、開發(fā)成本中建筑安裝成本預(yù)測(cè)算、開發(fā)費(fèi)用占收入比重預(yù)測(cè)算、融資費(fèi)用合規(guī)性測(cè)算、營(yíng)業(yè)外支出預(yù)測(cè)算等。

三：土地增值稅檢查風(fēng)險(xiǎn)防控及稅負(fù)測(cè)算

1．土地增值稅的征稅對(duì)象和范圍，無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下建筑物和公共配套設(shè)施，是否征收土地增值稅？

2．土地增值稅清算對(duì)象分類，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，銷售舊房如何預(yù)征和清算？

3．土地增值稅的預(yù)征，哪些類型房產(chǎn)不預(yù)征土地增值稅？什么情況下可以實(shí)行核定征收？營(yíng)改增后，簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征收入基數(shù)的變化

4．土地增值稅清算的兩種類型和清算時(shí)點(diǎn)，包括清算責(zé)任和清算時(shí)點(diǎn)的選擇，土地增值稅清算后后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理？

5．土地增值稅項(xiàng)目清算收入的范圍及3步確認(rèn)法，包括應(yīng)收未收款房款、價(jià)外費(fèi)用、折扣折讓、銷售退回，面積補(bǔ)差、違約金收入是否繳納土地增值稅？營(yíng)改增后，簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅清算收入如何計(jì)算確定？跨營(yíng)改增期的項(xiàng)目清算時(shí)，清算項(xiàng)目收入如何確定？

6．銷售價(jià)格明顯偏低的風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格偏低的正當(dāng)理由有哪些？

7．房地產(chǎn)企業(yè)所得稅六大成本和土地增值稅項(xiàng)目清算5大扣除項(xiàng)目詳細(xì)解析

8．“營(yíng)改增”前后，土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本如何確認(rèn)。營(yíng)改增后，一般計(jì)稅項(xiàng)目開發(fā)成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以抵減銷項(xiàng)稅額，其土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本是否需要調(diào)減？?jī)煞N確定方法中哪一種對(duì)企業(yè)有利？

9．開發(fā)成本合法票據(jù)認(rèn)定、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、政府許可規(guī)費(fèi)成本化或費(fèi)用化區(qū)分、裝修費(fèi)用扣除政策分析，公共配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用（總部費(fèi)用和項(xiàng)目部費(fèi)用的歸集劃分）政策分析

10．開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除政策分析，利息費(fèi)用是單獨(dú)計(jì)算扣除還是計(jì)入開發(fā)成本扣除？

11．稅金及附加在“營(yíng)改增”前后的變化分析，什么情況下城建稅及教育費(fèi)附加能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？

12．加計(jì)扣除政策分析，轉(zhuǎn)讓哪些開發(fā)產(chǎn)品不能加計(jì)扣除？

13．扣除項(xiàng)目在不同清算對(duì)象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的使用方法，連體樓土地成本和開發(fā)成本如何分?jǐn)偅?/p>

14．特殊事項(xiàng)的土地增值稅處理，包括拆遷補(bǔ)償房屋、合作建房、房地產(chǎn)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和委托代建等土地增值稅政策解析。

15．土地增值稅整體稅負(fù)測(cè)算分析：

⑴ 整體開發(fā)項(xiàng)目和不同類型項(xiàng)目分類收入和扣除項(xiàng)目測(cè)算

⑵ 增值額和增值率測(cè)算

⑶ 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用測(cè)算

⑷ 稅金及附加測(cè)算

⑸ 加計(jì)扣除測(cè)算

⑹ 整體稅負(fù)的調(diào)整規(guī)劃測(cè)算分析

四：個(gè)人所得稅扣繳稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)防控

1．全員全額扣繳個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理。支付個(gè)人經(jīng)營(yíng)所得不扣繳個(gè)人所得稅范圍包括哪些？

2．代開增值稅發(fā)票支付個(gè)人所得未扣稅風(fēng)險(xiǎn)

3．稅前所得合同與稅后所得合同扣稅風(fēng)險(xiǎn)

4．離退休人員、臨時(shí)工扣稅要點(diǎn)

5．企業(yè)支付兼職顧問(wèn)費(fèi)、董事費(fèi)扣稅風(fēng)險(xiǎn)

6．內(nèi)部報(bào)銷員工個(gè)人車輛使用費(fèi)、通訊費(fèi)扣稅風(fēng)險(xiǎn)

7．支付置業(yè)顧問(wèn)傭金、手續(xù)費(fèi)扣稅政策

8．支付員工辭退費(fèi)用扣稅方法

9．年底發(fā)放一次性年終獎(jiǎng)計(jì)稅方法選擇的扣稅風(fēng)險(xiǎn)

10．營(yíng)銷中免物業(yè)、定金返息、老帶新、實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)送禮品扣稅風(fēng)險(xiǎn)

11．稅后留存和資本公積轉(zhuǎn)增股本、公司股份制改造個(gè)人所得稅征免稅分析

12．股東或員工個(gè)人借款年終未歸還的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控

13．支付股東和其他個(gè)人利息費(fèi)用扣繳個(gè)人所得稅方法

14．股東承債式分紅和承債式轉(zhuǎn)讓股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)分析

15．公司并購(gòu)重組、股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅管理

五：其他稅種檢查風(fēng)險(xiǎn)防控及稅負(fù)測(cè)算

1．取得項(xiàng)目土地環(huán)節(jié)中土地使用稅的納稅時(shí)間，契稅的計(jì)稅依據(jù)和印花稅的管理

2．銷售開發(fā)產(chǎn)品環(huán)節(jié)土地使用稅和印花稅的風(fēng)險(xiǎn)管理

3．企業(yè)自用的房屋、樣板房、配套設(shè)施、地下室的房產(chǎn)稅政策分析

4．開發(fā)產(chǎn)品自用、出租的房產(chǎn)稅和印花稅風(fēng)險(xiǎn)分析

5．開發(fā)全程印花稅檢查的主要風(fēng)險(xiǎn)管理（應(yīng)稅合同、實(shí)收資本、資本公積、核定征收與查賬征收、含稅合同與不含稅合同等）

6．開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅負(fù)測(cè)算分析方法

六：增值稅發(fā)票高風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)管控

1．虛開增值稅發(fā)票定性司法解釋

2．虛開增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票定罪量刑新標(biāo)準(zhǔn)

3．提前開增值稅專票和代開增值稅專票的定性政策標(biāo)準(zhǔn)

4．取得走逃、失聯(lián)增值稅專用發(fā)票的政策處理

5．開票方與收款方不一致的增值稅專用發(fā)票的處理

6．合同中增值稅發(fā)票重要性條款的約定要點(diǎn)

7．發(fā)票的備注欄、銷貨清單、不征稅發(fā)票特殊規(guī)定

8．增值稅電子普通發(fā)票的法律效力及相關(guān)規(guī)定，哪些電子普通發(fā)票可以直接計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

七：稅務(wù)檢查與稅企爭(zhēng)議應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)分析

1．稅收征收管理法維權(quán)條款運(yùn)用分析

2．檢查、審理期間運(yùn)用陳述申辯權(quán)要點(diǎn)分析

3．行政復(fù)議和訴訟選擇運(yùn)用要點(diǎn)分析

八：老師現(xiàn)場(chǎng)與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問(wèn)老師答，疑難問(wèn)題不帶回家。

陳老師

陳老師：著名稅務(wù)策劃專家，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，國(guó)家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長(zhǎng)、科長(zhǎng)、副局長(zhǎng)、局長(zhǎng)，市局稽查局局長(zhǎng)；省注冊(cè)稅務(wù)師后期教育主講老師、國(guó)家稅務(wù)總局中國(guó)稅務(wù)雜志社《稅收疑難問(wèn)題解答》專欄首席咨詢顧問(wèn)及專家；在全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨(dú)樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評(píng)價(jià)其為"十大稅收策劃專家"；在國(guó)家級(jí)稅務(wù)專業(yè)報(bào)刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國(guó)家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個(gè)人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃及運(yùn)用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評(píng)。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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