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‖專題背景‖

自5.1營改增以來，盡管各省營改增政策解讀如“雨后春筍”般出臺，但房地產企業在運行當中突顯的難點問題尚未得到妥善解決，總局于7月7日又發布《關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號），使得營改增稅收處理更加“撲朔迷離”！ 會計人員面對選擇舉棋不定，房地產企業該如何應對？企業所得稅申報是否與營改增之前的方法相同？本次課程將和您一起解決營改增背景下的土地增值稅清算問題：

首先解決營改增的疑難問題：如：收到預收款的同時如果客戶需要增值稅發票，是否開具？開具之后增值稅如何計算？建筑企業、房地產企業新老項目的界定不對稱如何解決？會計“項目”的界定標準與各稅種之間的差異如何協調？新老項目同時存在增值稅如何抵扣？不同增值稅業務如何進行會計處理？

其次解決企業所得稅申報和土地增值稅的核心問題：如：營改增之后所得稅申報表如何填報？5.1之前收入、5.1之后老項目、新項目同時存在如何填報？怎么有效解決“二次清算”的難題？土增清算對象與會計、增值稅如何協調？各種銷售模式下收入金額如何確認？拆一還一、合作建房下的土地增值稅如何處理？收購股權與購買土地如何選擇？車位銷售如何在不同房產類型下分割收入？如何選擇最優的成本分攤方案？新的土地增值稅申報表填報如何把握？

?本次課程將通過具體的、淺顯的案例，和您一起試填新《企業所得稅申報表》、《土地增值稅申報表》，應對營改增操作中的實際問題，尋找適合您的應對策略。

‖培訓對象‖

各房地產企業，建筑企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、工程領導、采購領導、銷售領導、財務人員以及稅務與會計師事務所人員。

‖主講內容‖

第一部分：營改增核心問題解讀以及應對（案例解讀，淺顯易懂）

1．增值稅計稅原理介紹

2．稅率差以及存貨周轉率對計算增值稅的影響

3．稅率設置的原則

4．發票虛開與三流一致的關系

5．增值稅發票認證的要求

6．新老項目增值稅進項的分割

7．營改增對企業無償借款與個人無償借款的影響

8．不動產投資行為營改增分析

9．增值稅不得抵扣情形分析

10．房地產企業和物業公司轉售水電增值稅分析

11．房企、建筑企業納稅義務發生時間的異同以及要點分析

12．土地成本的扣除（土地新老項目分割、發票開具、申報表填報、土地返還款等問題）

13．新老項目標準在實際工作的沖突與解決方案

14．清包工、甲供工程、綠化工程增值稅分析

15．房企、建筑企業預征制度以及預征地點解讀

16．已交營業稅發票以及面積差發票開具

17．界定 “舊”不動產的標準，“取得”的標準對房地產企業增值稅的深刻影響（含銷售、直接租賃、轉租、售后回購等）

18．購進不動產以及改變用途的不動產增值稅計算以及案例分析（含樣板間、售樓部等）

19．統借統還、轉貸、委托貸款不同融資的增值稅分析

20．營改增對企業所得稅的影響（新老項目結合下收入確認、成本、稅金扣除等）

21．增值稅發票輔助帳的建立

22．增值稅常見業務會計處理

第二部分：企業所得稅核心問題以及申報表試填

1．以老帶新、抵券銷售、零首付、委托銷售等銷售模式收入金額的確認

2．銷售價格明顯偏低的收入金額確認以及應對理由

3．售后回購、售后回租收入金額確認

4．“拆一還一”如何對營改增（包含增值稅計稅依據、企業所得稅、土地增值稅、契稅、發票開具、會計處理等）

5．不同模式（分房、分利潤、分資金）下合作建房稅收解讀

6．土地投資模式下金額確認以及憑證索取

7．“建設—移交”土地成本的確認

8．委托代建的條件以及稅收要點解讀

9．房地產企業“買一送一”詳細解讀，包含：送家電、送裝修、送面積、送車位，抽獎的個人所得稅分析

10．5月1日之前收入、5.1之后老項目、新項目同時存在申報表的填報（實際操作）

第三部分：土地增值稅清算以及申報表試填

1．以股權收購名義購買土地的稅收風險分析

2．購買爛尾樓如何進行土地增值稅成本的歸集

3．不同形式（六種）土地返還款的稅收風險

4．紅線外支出稅前扣除風險分析

5．開發間接費哪些費用的列支有可能不予扣除

6．精裝房稅收風險分析

7．不同售樓部的稅收風險分析

8．不同產權車位的稅收風險分析

9．占地面積法案例解讀

10．建筑面積法在會計、所得稅、土地增值稅處理上的異同

11．建筑面積、測繪面積、預售面積的差異稅收分析

12．層高系數法原理介紹以及具體運用

13．直接成本法數據的采集以及分攤

14．預算造價法案例分析

15．不同成本分攤方法的結合對企業稅負的影響分析

16．新土地增值稅申報表的試填（實際操作）

第四部分：現場答疑

不限于以上內容，可以擴展到全流程各稅種答疑。請準備好企業的實際疑問，在課堂上和您共同分享解決問題的喜悅。

王老師

會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，營改增實務操作，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產、建筑行業稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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