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課程介紹

全面媒體曾三次炮轟“土地增值稅”，不僅將矛頭指向房地產開發商，更痛斥國家稅務總局征管不力。隨后，國家稅務總局以官網答記者問的形式給予回應：“稅務總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。”地產宏觀調控持續發力，國家稅務總局承受輿論壓力，經濟下滑地方財政吃緊，所有信息都指向——“2014年將迎來最為嚴厲的土地增值稅征管！”

2014年全國稅收稽查會議已經把房地產開發企業、建筑企業列為稅收檢查重點，金華市各地方稅務局也在做專項檢查的前期準備工作，預計7月份將出臺“土地增值稅”清算文件，整個清算工作將在年底前完成。為了配合清算工作，我們歸納了近幾年房地產業有關土地增值稅清算和企業所得稅的焦點問題，結合稅收檢查要求，對房地產企業的土地增值稅清算和企業所得稅進行深層次的剖析，希望通過培訓化解稅收風險、破解土地增值稅難題、掌控節稅技巧。

培訓對象：

財務總監、財務經理、財（稅）務主管及其他相關人員等。

培訓方式：

重點采用“方法與操作結合”、“案例與實踐同步”的專題講解方式，并輔以提問、答疑、討論、現場咨詢等互動的交流方式進行。

課程大綱

第一部分 房地產企業土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關法律解析

（一）有關銷售發票開具與否的收入確認

1、未開具發票或未全額開具發票但簽訂銷售合同的收入確認

2、未開具發票，未簽訂銷售合同但實際已（未）投入使用的收入確認

（二）房地產代收費用的收入確認

1、代收費用計入房價或由房地產企業開發票的收入確認

2、代收費用不計入房價并由房企以外的單位開發票的收入確認

（三）轉讓房地產收取“其他經濟利益”的收入確認

轉讓房地產合同未履行收取購買方違約金、售后返租的收入確認

（四）視同銷售房產收入的確認

收取車庫使用費、收到政府土地返還款建設拆遷安置房、土地使用權未發生轉移但實質轉讓的收入確認

（五）委托中介機構售房的收入確認

收取手續費、超基價分成、包銷的收入確認

（六）不確認土地增值稅收入的情形

政策性拆遷補償收入、政府收回土地使用權而獲得的土地補償款收入、將開發產品轉為自用或出租

第二部分 房地產企業土地增值稅清算中的“5”項成本確定技巧及相關法律解析

（一）土地取得成本的確定

1、房地產企業接受土地投資入股

2、購買土地并承擔土地轉讓方相關稅金

3、非貨幣型交易方式獲得土地使用權

4、通過招掛拍獲得國有土地使用權

（二）拆遷補償費用的確定

1、現金補償費用的確定

2、拆遷安置房的成本確定

（三）建筑安裝成本的確定

1、建筑工程、裝修工程中“甲供材”，安裝工程中“甲供設備”成本的確定

2、園林綠化工程中的綠化費用的確定

（四）其他開發成本的確定

1、開發間接費用

2、公共配套設施費用

3、土地增值稅清算中共同成本費用

（五）土地增值稅扣除項目中特別注意的問題

1、土地增值稅扣除項目應注意的14個關鍵點

2、商鋪住宅聯體樓的土地增值稅的計算

3、土地增值稅清算后尾房銷售的土地增值稅計算

第三部分 企業所得稅后續管理要點

1、怎樣劃分開發產品的成本核算對象？開發產品計稅成本核算應當遵循哪些程序？

2、開發產品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？

3、開發產品計稅成本支出的具體內容包括哪些？

4、開發項目的營銷設施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？

5、在開發項目內建造的郵電通訊、學校、醫療等設施當地政府部門給予經濟補償后的差額應怎樣進行稅務處理？

6、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？

7、開發產品完工后，再發生成本費用應當怎樣處理？

8、房地產企業怎樣避免與施工企業工程決算久拖不決？

9、何謂開發產品已經完工？怎樣確定成本核算終結日？怎樣正確處理開發成品“完工”與計算應納稅所得額的關系？

10、房地產企業以擴股方式取得土地使用權的，怎樣進行會計核算？

肖老師

經濟學博士、著名稅收籌劃實戰派專家。先后就讀于江西財經大學、中國社會科學院研究生院，中央財經大學。是中國第一個“三證統一”籌劃理論的提出者和倡導者。中國財稅培訓協會首席稅務師，中國社會科學院經濟學碩士，中央財經大學稅收學博士，我國著名稅收籌劃實戰派專家，注冊稅務師。從事財稅實踐工作多年，具有深湛的財務會計理論基礎，全面的稅政法規知識，豐富的實戰工作經驗:為各級稅務機關干部培訓班和各地財務經理培訓班作過專門培訓演講數百場，為納稅人提供了大量的籌劃方案；維護了納稅人的權益，捍衛了稅法的尊嚴，贏得了社會各界的尊重與贊譽。高超、絕妙的納稅籌劃技巧和豐富的實際操作經驗獲得廣泛學員的高度評價。

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