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課程背景

隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)一度成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對國家財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率大幅度提高，成為稅收收入的重要來源。

為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去。在調(diào)控房價(jià)的政策下，房地產(chǎn)銷售市場疲軟，價(jià)格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間急劇縮水，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。

為了配合國家宏觀調(diào)控政策，國家稅務(wù)總局也加大了對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的征收管理與稅收稽查的力度。使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅收風(fēng)險(xiǎn)迅速增大。

為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高財(cái)會核算水平，規(guī)范納稅行為，實(shí)現(xiàn)理性納稅籌劃，這也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。為此，我們按照對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體納稅規(guī)劃、分階段落實(shí)的思路，根據(jù)近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)，對每個(gè)階段所涉及的稅種進(jìn)行法規(guī)解讀，輔以風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅籌劃技巧，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個(gè)開發(fā)階段進(jìn)行過程中落實(shí)納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助。

邀請對象

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、會計(jì)及辦稅人員

課程大綱

一、取得土地環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制與規(guī)劃

1．招掛拍方式取得土地，合同條款如何寫才能規(guī)避土地使用稅？票據(jù)該如何處理才能確保降低營業(yè)稅、土地增值稅的稅負(fù)？

2．企業(yè)取得的土地返還款、減免款該如何進(jìn)行稅收處理？其中都有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何轉(zhuǎn)換才能夠化解稅收風(fēng)險(xiǎn)？

3．以接受投資方式取得土地，稅收處理是如何規(guī)定的？如何才能實(shí)現(xiàn)雙方的合作共贏？現(xiàn)行的納稅籌劃思路是否可行？

4．收購股權(quán)比收購?fù)恋厥褂脵?quán)更合算嗎？收購?fù)恋厥褂脵?quán)能否轉(zhuǎn)換為收購股權(quán)？主流的觀點(diǎn)是否正確？購買爛尾樓（在建工程或者在建項(xiàng)目）是否也可以參照執(zhí)行？

5．受讓熟地與受讓生地，稅收處理都有哪些差別？納稅人該如何選擇？除了稅收風(fēng)險(xiǎn)之外，還有其他風(fēng)險(xiǎn)嗎？

6．拆遷補(bǔ)償安置該如何進(jìn)行規(guī)范化的票據(jù)操作，怎樣進(jìn)行成本核算，才能使企業(yè)獲益？

7．接受抵償債務(wù)的土地使用權(quán)，該如何運(yùn)作才能免除額外的稅收負(fù)擔(dān)？

8．土地取得成本的核算，需要注意哪些細(xì)節(jié)，才能夠既不違反稅收政策，又能夠使企業(yè)獲得最大化的稅收收益？

9．征用耕地從事房地產(chǎn)開發(fā)，所繳納的稅款應(yīng)當(dāng)如何處理才能使用企業(yè)免受損失？如何避免重復(fù)繳納耕地占用稅與土地使用稅？

10．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，從何時(shí)開始計(jì)算繳納土地使用稅？從何時(shí)開始免除納稅義務(wù)？怎樣處理才能降低土地使用稅負(fù)擔(dān)？

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制與規(guī)劃

1．產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷售？

2．分期開發(fā)還是合并開發(fā)？即使再艱難，也必須作出艱難的選擇，因?yàn)槠渲惺斋@的不僅僅是稅收。

3．合作開發(fā)還是代理建房？主流的觀點(diǎn)都怎樣？比較與選擇恐怕沒有那么簡單。

4．緊縮調(diào)控政策下，如何做好開發(fā)資金的規(guī)劃？是借款還是接受投資？

5．自行開發(fā)與委托開發(fā)，考慮的并不只是稅收負(fù)擔(dān)問題，更應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)的利潤與價(jià)值。

6．委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？

7．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用是費(fèi)用化處理還是資本化處理？兩種不同的處理會引發(fā)怎樣的稅收風(fēng)險(xiǎn)？

三、開發(fā)建設(shè)階段的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制與規(guī)劃

1．怎樣正確劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？怎樣劃分開發(fā)成品的成本項(xiàng)目？每個(gè)成本項(xiàng)目所包括的具體內(nèi)容是什么？

2．共同成本、間接成本怎樣進(jìn)行分配？土地增值稅與企業(yè)所得稅間的差別是什么？如果才能避免混淆？

3．稅收對售樓部及類似資產(chǎn)的處理是如何規(guī)定的？

4．商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？納稅人如何處理才能夠取得相對收益？

5．房地產(chǎn)開發(fā)過程中的材料，是否都需要由建筑施工企業(yè)計(jì)算繳納營業(yè)稅？如何與建筑施工方進(jìn)行協(xié)調(diào)才能規(guī)避？如何做到既能防控合同風(fēng)險(xiǎn)，又能化解納稅風(fēng)險(xiǎn)？

6．甲供材料與設(shè)備的發(fā)票處理技巧有哪些？采購建材設(shè)備的的增值稅發(fā)票可否計(jì)入開發(fā)成本？

7．房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的借款費(fèi)用怎樣核算？計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費(fèi)用的處理有何差異？

8．向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除？

9．資本化的借款費(fèi)用與計(jì)入損益的借款費(fèi)用怎樣區(qū)分？如何提供“金融企業(yè)同期同類借款利率情況說明”？

10．集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅？

11．面對營業(yè)稅改增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好哪些準(zhǔn)備？

12．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大？如何區(qū)分工資薪金與勞務(wù)報(bào)酬？

四、銷售階段的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制與規(guī)劃

1．向特定用戶銷售開發(fā)的商品房無法規(guī)避土地增值稅嗎？規(guī)避土地增值稅對誰更有利？如何實(shí)現(xiàn)利益轉(zhuǎn)移？

2．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)變，這種主流的納稅籌劃觀點(diǎn)可行嗎？如果不可行，那么該怎樣處理？

3．代收費(fèi)用該如何進(jìn)行統(tǒng)籌考慮？其中的籌劃風(fēng)險(xiǎn)都包括了哪些？

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是選擇核定征收還是選擇查賬征收？能不能選擇？

5．房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)時(shí)間與計(jì)量在營業(yè)稅與企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種上有什么差別？怎樣進(jìn)行區(qū)分？

6．哪些業(yè)務(wù)屬于視同銷售？不同的稅種在視同銷售計(jì)量上有什么差別？

7．銷售房地產(chǎn)過程中發(fā)生的贈品都涉及到哪些稅種？其中有沒有技巧與收益？

8．哪些情況下需要進(jìn)行土地增值稅清算？如果沒有接到稅務(wù)機(jī)關(guān)的通知，是否就不需要進(jìn)行清算？

9．設(shè)立獨(dú)立的銷售子公司進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃是否可行？其中都存在怎樣原納稅風(fēng)險(xiǎn)？如果考慮企業(yè)所得稅，又是否可行呢？

10．都有稅前項(xiàng)目，土地增值稅與企業(yè)所得稅內(nèi)容上有什么區(qū)別？納稅人需要注意什么細(xì)節(jié)？

11．銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何實(shí)現(xiàn)稅前扣除？需要注意防控哪些錯(cuò)誤？

12．企業(yè)是先銷售后再裝璜還是裝璜后再銷售？其中有沒有規(guī)律可循？

五、特殊業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制與稅務(wù)規(guī)劃及現(xiàn)場解答

胡老師

法律碩士、經(jīng)濟(jì)師、注冊稅務(wù)師。現(xiàn)為中國淘稅網(wǎng)首席指導(dǎo)專家、中國稅網(wǎng)特約專家；中國納稅答疑網(wǎng)答疑專家；北京財(cái)稅研究院特約教授；中國納稅籌劃師授課專家、中國稅務(wù)咨詢師考試指導(dǎo)專家、稅務(wù)會計(jì)師考試指導(dǎo)老師，江蘇地稅個(gè)人所得稅專家?guī)斐蓡T，中財(cái)訊專家隊(duì)成員。在業(yè)界享有“財(cái)稅百事通”稱號。

在《財(cái)政研究》、《經(jīng)濟(jì)研究參考》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)消息報(bào)》、《中國稅務(wù)》、《經(jīng)濟(jì)法論叢》、《涉外稅務(wù)》、《財(cái)會通訊》、《財(cái)會研究》、《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》等報(bào)刊發(fā)表財(cái)稅論文百余篇，發(fā)表包括納稅籌劃在內(nèi)的實(shí)務(wù)類文章五百余篇，有多篇文章被中國人民大學(xué)報(bào)刊復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載；出版有《新納稅申報(bào)表填報(bào)》、《個(gè)人所得稅法解讀》、《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊》、《納稅評估模型與案例》等。

先后在北京、上海、廈門、廣州、深圳、南京、鄭州、沈陽、濟(jì)南、南昌、貴陽、福州、廈門、蘭州、合肥、溫州、蘇州40多個(gè)城市等地舉辦過講座與培訓(xùn)。

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