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培訓受眾:

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

課程收益:

2012年房地產業雖不是國家稅務總局指令性檢查項目，但是，仍然是指導性檢查項目，并且國家稅務總局要求從四個行業入手查處大案要案，這四個行業里面就有房地產業；另外，2011年12月全國所得稅工作會議要求做好土地增值稅清算工作，積極推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管。面對如此嚴峻的稅務稽查形勢，房地產企業應如何應對？

??近年來稅務總局最近出臺了哪些政策來規范房地產業的稅務處理？對實務中遇到的一些具體問題，各地在政策理解上存在哪些差異？企業如何合理確認收入，用好用足稅前扣除指標、最大限度爭取稅收利益？為了幫助廣大房地產企業規避稅務稽查風險和降低納稅成本，提高財務人員的稅法運用水平，做好企業所得稅匯算和土地增值稅清算工作，特別舉辦本期培訓班！

課程大綱:

第一部分：房地產企業收入政策解析及稅務稽查風險控制

一、未完工開發產品取得的收入

1、房地產企業確認收入會計和稅法的最大差異在哪里？房地產企業的預收賬款可以計提業務招待費嗎？房地產企業的預收賬款怎么填申報表？

2、為什么說預計計稅毛利率就是最低毛利率？是否允許扣除期間費用稅金及附加（包括預征的土地增值稅）？

3、計入當期的應納稅所得額到底是什么意思？為什么說不申報預售收入就屬于偷稅?

二、未完工開發產品取得的收入和實際銷售收入的結轉

企業銷售未完工開發產品完工結轉銷售收入的時點是什么？完工標準到底看哪個？

三、分解收入和截留收入

1、為什么說代收費用的分解是有效的籌劃？

2、為什么說銷售時裝修合同和銷售合同分開簽是無效的籌劃？

3、房地產企業是怎樣截留收入10%的？稅務人員又是怎么檢查截留收入的？

四、銷售收入的幾種形式涉稅風險點分析。

五、預租及租金收入

1、出租人租金提前一次性收取的，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。這里的“可”字如何理解？

2、出租人租金一半收租金，一半收管理費的想規避房產稅的做法稅務局同意嗎？

六、視同銷售收入

1、企業所得稅視同銷售的原則是什么？

2、無償贈送企業所得稅、營業稅、土地增值稅的處理，買房送電視屬于混合銷售嗎？

為什么交了營業稅國稅局還說要交增值稅？

3、回遷房如何視同銷售？回遷房到底有沒有視同銷售所得?

第二部分：成本費用的扣除政策解析及稅務稽查風險控制

一、稅前扣除的六大原則是什么？

◇：國家稅務總局2011年34號公告說在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。這句話的意思是不是說企業平時可以隨便預提費用，這樣企業季度就不用怎么預繳稅了，企業大部分的稅就可以滯后到匯算清繳才交，這樣的做法有稅務風險嗎？

二、計稅成本的計算與扣除

1、11種方式取得土地成本的確定

⑴、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定 ⑵、以分立方式取得土地成本的確定

⑶、以購買股權方式取得土地成本的確定 ⑷、以合并方式取得土地成本的確定

⑸、以拆遷安置方式取得土地成本的確定 ⑹、以劃撥方式取得土地成本的確定

⑺、以接受投資方式取得土地成本的確定 ⑻、以置換方式取得土地成本的確定

⑼、以合作建房方式取得土地成本的確定 ⑽、以路換地方式取得土地成本的確定

⑾、以購買轉讓土地方式取得土地成本的確定

2、建造成本的確定

⑴、前期工程費的稅務處理

⑵、建筑成本的稅務處理，甲供材有什么稅務風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑

發票的？

⑶、基礎設施建設費的稅務處理

⑷、公共配套設施費的稅務處理

⑸、開發間接費用的稅務處理

3、計稅成本核算的7個步驟是什么？

三、房地產企業期間費用稅務稽查風險控制

1、工資薪金

⑴、為什么必須要實際發放的的工資才可以稅前扣除？

⑵、職工必須同時符合哪兩個條件？

⑶、用權益結算的股份支付可以稅前扣除嗎？

⑷、雇主為雇員承擔全年一次性獎金部分稅款雖然可以稅前扣除了，但是，必須要做

對會計分錄才行，這個會計分錄你會做嗎？

2、借款費用

⑴、浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？

⑵、集團公司統一貸款，所屬企業申請使用屬于關聯企業之間的借款嗎？

⑶、關聯企業之間不需要歸還利息的借款需要納稅調整嗎？

⑷、向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值可以加計扣除嗎？

⑸、個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業使用，應支付的利息由企業全額付給銀行，企業這樣的利息可以稅前扣除嗎？

3、福利費、工會經費、職工教育經費

⑴、稅總2010年1月28日在線訪談說企業發給職工的過節費既屬于工資總額，又作為福利費是什么意思？

⑵、職工旅游費的入帳憑證用什么比較好？會議費可以用旅游發票嗎？

⑶、為什么工會經費的使用與企業所得稅沒有關系，但是，與個人所得稅有關系？

⑷、老總的EMBA學費可以稅前扣除嗎？

4、廣告宣傳費

⑴、企業取得“大頭小尾”廣告網絡發票可以稅前扣除嗎？企業應如何防范？

⑵、為什么說虛開廣告發票是死路一條？稅務局是怎么檢查企業虛開廣告發票的？

5、資產損失不用去稅務局報批了，企業是不是就可以隨便弄點損失稅前扣除呢？

6、虧損彌補是向前彌補還是向后彌補？為什么房地產企業可以向前彌補？

7、境外費用的扣除

⑴、為什么所有的企業都必須學習《中新協定條文解釋》？

⑵、勞務派遣與常設機構如何區別？稅負差異大嗎？

⑶、為什么完全發生在境外的設計費不但要交營業稅，還不可以稅前扣除？

【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

鐘老師

資深稅務稽查官員，具有豐富的稽查經驗與熟練的業務技能，精通稅務機關稽查模式與方法。廣東稅務干部學院兼職教師，某市注冊會計師協會教育培訓委員會委員，2011年廣州地稅局《房地產業務培訓班》特約培訓講師，2011年揚州稅務進修學院《房地產開發企業稅務稽查培訓班》特約培訓講師。參與了國家稅務總局教育中心標準化課程《企業所得稅政策法規》的編寫和《廣東省地稅局稽查案例選編》的編寫，參加過全國稅務系統2010年教學科研(稅務稽查)論壇并進行示范演講。長期為各地稅務稽查系統做查前培訓，經常為廣大企事業單位授課，授課內容精彩，實操性強，信息量大，受到普遍歡迎。

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