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培訓受眾:

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

課程收益:

改革開發以來，在國家一系列鼓勵政策下，房地產開發業已經成為國民經濟的支柱產業，房地產業對國家財政收入的貢獻率也大幅度增長，成為稅收收入的重要來源。為了解決居者有其屋，保障房地產行業的健康發展，促進房價合理回歸，2010年以來，國家加大了對房地產行業的宏觀調控，房地產行業的暴利時代已經過去。當前，房地產企業應當考慮加強企業的經營管理，按照房地產開發階段進行納稅籌劃，做到理性納稅，該交的一分不少，不該交的一分不多交。

為了進一步整頓規范稅收秩序，提高稅法遵從度，實現為國聚財、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩定增長，國家稅務總局已經下發了《關于開展2012年稅收專項檢查工作的通知》及稅收檢查方案，房地產、建筑安裝行業又一次被列為稅務稽查重點。一場對房地產企業進行稅收稽查的風暴即將開始。

根據“稅種查全、環節查到、項目查清、問題查透”的稅務稽查質量要求，我們按照房地產開發的四大主要階段，對每個階段所涉及的各個稅種進行解讀，使房地產開發企業在每個階段進行過程中做好納稅籌劃，為企業全面降低稅負，規避納稅風險提供幫助。

課程大綱:

第一階段：投資決策階段的納稅籌劃

01、房地產企業在項目調研階段的費用是否可以計入開發成本？

02、投資方以土地投資怎樣交納營業稅、契稅？

03、投資方以非貨幣資產對房地產企業投資，評估增值稅是否繳納企業所得稅？

04、房地產企業為解決資金不足，吸收其他企事業單位乃至個人資金合作開發應怎樣納稅？

05、企業股權收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

06、資產收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

07、新成立的房地產企業籌建期間業務招待費怎樣稅前扣除？

08、新成立的房地產企業怎樣計算開辦費？

第二階段：前期工作階段的納稅籌劃

09、房地產企業以房換地怎樣計算土地成本？

10、房地產企業以地換房怎樣計算確認土地使用權轉讓所得或損失？

11、企業合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優惠？

12、房地產企業取得土地使用權后，何時開始交納城鎮土地使用稅，何時截止交納城鎮

土地使用稅？

13、房地產企業取得土地使用權繳納契稅的依據。

14、企業支付的拆遷補償費是否繳納契稅？

15、征用耕地在交納耕地占用稅的當年是否還繳納城鎮土地使用稅？

16、對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產對被動遷戶進行補償應當如何

進行稅務處理？

17、購置房產安置動遷戶，購置費如何計入土地成本？

18、房地產企業購置在建工程，完成開發后再出售怎樣計算營業稅？

19、委托境外設計單位進行開發設計，支付的設計費是否應當納稅？房地產企業承擔什么

稅收責任？

20、開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等社區管網工程費與小區為

連接主干線的費用在稅務處理上有何差異？

21、怎樣降低被動遷企業的稅收成本？

22、房地產開發企業取得的“毛地”，對土地進行一級開發怎樣納稅？

23、以“拆一還一”方式進行動遷補償，怎樣交納營業稅？

24、土地閑置費如何進行賬務處理？企業所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理有何

差異？

25、政府土地出讓金返還怎樣處理可以降低稅費支出？

第三階段：項目建設階段的納稅籌劃

26、怎樣劃分開發產品的成本核算對象？

27、開發產品計稅成本核算的基本程序是什么？

28、怎樣劃分開發成品的成本項目，開發產品計稅成本支出的具體內容包括哪些？

29、共同成本、間接成本怎樣進行分配？

30、怎樣區分商品房和配套設施？哪些配套設施費應由商品房來承擔？

31、企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施，其費用怎樣計入開發產品成本？

32、利用地下基礎設施建造的停車場怎樣核算計稅成本？利用人防工程建成的地下車庫

投資者是誰？怎樣經營可以降低稅費支出？

33、商品房地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別？

34、地下人防工程和車庫是否承擔土地成本？

35、房地產企業如何核算地下車庫和基礎的成本？基礎成本應當如何合理的分配到開發

產品中去？

36、甲供材料的納稅人是誰？甲供材料怎樣計算營業稅？

37、裝飾工程清包工怎樣納稅？裝飾工程甲方提供主要材料可否降低稅費支出？

38、甲方提供鋁合金門窗、電梯營業稅的納稅地點？怎樣開具發票？

39、企業借款費用怎樣核算？計算企業所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？

40、房地產企業向股東或其他自然人借款利息可否扣除？

41、房地產集團統借統還的利息支出怎樣操作可以降低稅費支出？

42、關聯企業免息借貸應當怎樣正確進行稅務處理？

43、何為資本弱化？企業從關聯方接受的債權性投資的利息支出應當怎樣扣除？

44、固定資產折舊政策變化對企業所得稅的影響，房地產企業怎樣正確計提折舊？

45、房地產企業籌措資金的新方法。

第四階段：竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃

46、房地產企業銷售開發產品銷售確認的原則和條件，已經開具發票的按揭售房何時確認

銷售收入？

47、“買一贈一”、現金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？

48、企業按計稅毛利率預交企業所得稅時，預交的營業稅、土地增值稅、以前年度虧損

可否扣除？

49、房地產企業采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？

50、企業視同銷售業務稅收政策有何變化？

51、房地產企業以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？

52、房地產企業以本企業為主體聯合其他企業單位合作或合資開發房地產，且未成立獨立

法人公司的怎樣計算應納稅所得額？

53、為了按年度繳納企業所得稅，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的可否預提

成本？

54、房地產項目具備什么條件確認完工？房地產開發項目怎樣確定成本終結日？

55、非貨幣性資產對外投資增值何時繳納企業所得稅？

56、股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？

57、股權投資轉讓損益怎樣納稅？新政策有何變化？

58、物業公司一次收取物業管理費，長期為客戶提供物業服務的如何確認收入？

59、如何理解企業發生的合理的工資薪金支出準予扣除？

60、職工福利費和職工教育經費的開支范圍是什么？

61、資產損失具體包括哪些內容？企業以前年度未扣除的資產損失影響的企業所得稅應當

如何處理？

62、企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費如何稅前扣除？企業發生的業務招待費

和廣告費計提基數是如何確定的？

63、“五險一金”怎樣在稅前扣除？如何計算個人所得稅？

64、職工出差補助、誤餐補助、會議費、外事費有何區別，可否在稅前扣除，職工出差的

就餐費可否稅前扣除？

65、企業發給職工的交通補助、辦公通訊費、防暑降溫費、冬季取暖補貼怎樣在稅前扣除？

66、股東應繳資本金未到位產生的利息支出可否稅前扣除？

67、企業為職工支付的補充養老保險、補充醫療保險怎樣在稅前扣除？

68、項目清盤時怎樣進行企業所得稅的清算。

69、計算增值額時允許扣除的開發成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產開發費用？

70、房地產開發費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款

的，開發費用是否按照5％扣除？

71、什么是普通標準住宅，企業出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優惠政策？

72、房地產開發企業經批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？

73、企業以房地產進行投資聯營的，是否享受土地增值稅的免稅優惠？對房地產開發企業

有何特殊規定？

74、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行

土地增值稅清算的項目怎樣劃分？

75、房地產企業新建的商品房裝修費用可否計入開發成本，能否享受加計扣除？怎樣利用

增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

76、房地產企業銷售普通標準住宅應當如何定價？

77、房地產企業轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區別？

78、房地產企業利用已經征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？

79、企業取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？

80、房地產企業直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？

81、怎樣核算房地產企業的管理費用可以降低土地增值稅？

82、新辦房地產企業如何確定“籌建期”？

83、搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？

劉老師

我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務講師，現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產企業財稅專著。

幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。

講授過《房地產開發企業財稅操作技巧》、《房地產企業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》等課程。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

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