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第一章 典型房地產企業的土地儲備方法與合作空間

1.1.典型房地產企業土地儲備的幾種模式

(1)公開市場：招拍掛與合作招拍掛

(2)非公開市場：產業勾地、一二級聯動開發與舊改

(3)收并購市場：股權合作與工程收購

1.2.典型土儲方式的合作空間

(1)招拍掛與合作招拍掛：保證金融資、操盤能力合作、資金定投合作

(2)產業勾地：產業資源共享、融資合作、政策支撐合作

(3)一二級聯動開發：平臺公司融資合作、政策融資合作、通道返還合作

1.3.典型土儲方式的合作路徑簡述

(1)股權合作：針對實體企業的合作方式，需要明確工作界面與工作路徑

(2)債權合作：針對金融機構的合作方式，需要明確融資需求的合作路徑

(3)工程收購：在建工程收并購

第二章 不同類型項目合作的流程與工作界面剖析

2.1.招拍掛土儲語境下的合作方式

(1)保證金融資：融資主體，融資金額與方式，抵押物，利率，周轉效率，面向對象

(2)聯合操盤：合作主體，工作界面，條線選擇，利弊分析

(3)招拍掛語境之下的合作企業的選取與基本工作流程：金融機構、供應鏈融資、房地產企業的競合關系，國企的合作

2.2.勾地語境下的合作方式

(1)產業資源方面的合作要點：勾地鐵三角的開發角色，房地產企業的主要作用，房地產企業與產業資源的合作空間

(2)勾地語境下的資金合作要點：土拍保證金、土地出入金、工程投入、銷售回款，產業補助，招商獎勵，產業物業的移交與轉移

(3)勾地語境下的合作企業選取與一般流程

2.3.招拍掛語境下的合作方式

(1)股權合作與工程收購的優劣分析

(2)股權合作下盡調工作的主要要點：股權關系、債權關系、償還優先級、有票成本/無票成本對項目估值的考慮、交易方式對項目獲取的風險與影響

(3)工程收購下盡調工作的主要要點：地方土增稅政策的計算規則、在建工程收購啟動的主要政策支撐、稅務籌劃、資金計算實務

(4)一般股權交易的設計要點：資金支付節奏、資金支付的條件、股權交易中的股權變更的路徑和確認辦法，公司交易章程

項目融資融資方案實例分析

項目的現金流情況預測與融資需求分析

土地獲取階段的融資方案

股權融資方案與實施主體

債券融資方案與實施主體

工程開發階段的融資方案

債券抵押/供應鏈融資/開發貸/信托

銷售階段的融資方案

應收賬款融資

第三章 實例解析：

3.1.合作招拍掛：大唐地產與中南置地在南通的戰略關系的達成與全面合作的要點及工作組織簡析

(1)雙方角色與處境分析

(2)合作起源與合作空間

(3)合作方式與合作內容

3.2.產業勾地：清華啟迪與寧波萬科在奉化的勾地案例簡析

(1)雙方角色與處境分析

(2)合作起源與合作空間

(3)合作方式與合作內容

(4)合作效果評估

3.3.收并購項目：上海古北社區在建工程收并購案例簡述

(1)企業角色與公司家底盤點

(2)交易路徑設計與稅務籌劃方案

(3)談判要點與推動方向

(4)合作效果評估

3.4.項目融資融資方案實例分析

(5)項目的現金流情況預測與融資需求分析

(6)土地獲取階段的融資方案

股權融資方案與實施主體/債券融資方案與實施主體

(7)工程開發階段的融資方案

債券抵押/供應鏈融資/開發貸/信托

(8)銷售階段的融資方案

應收賬款融資

第四章 一些建議與要點回顧

4.1.課程回顧：四類土儲方式與合作空間；各類合作的主要流程與要點；重點注意方向

4.2.針對企業自身的地產業務所適合的合作方式進行簡要分析，并提出一些優化建議

4.3.針對企業自身的地產業務所合適的市場進行簡要分析，并提供一些潛在的合作伙伴

曾老師

講師簡介：

現任某標桿房企投拓總

原萬科規劃與投資總監

十余年房地產企業中高層管理經歷，國家注冊規劃師，重慶大學本科畢業。曾任職于萬科地產、時代地產等房開企業，常州市規劃設計院、深圳市城市規劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經歷房地產項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負責城市更新、新城開發、特色小鎮開發相關項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規劃設計管理，負責組織撰寫投資報告、規劃設計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現金流測算等工作。期間完整經歷多個項目的投拓周期，涉及產業勾地、收并購、綜合新城開發、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發項目、寧波600畝產業勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規劃調整研究》——航道調整之后的沿線土地利用調整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產業簇群的聯動關系。

《泰州市老城區控制性詳細規劃設計》——對于泰州市老城片區的規劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發、舊城地區的更新、生態要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設計元素的管控等。

《常州市清涼片區舊城更新規劃及政策研究》——以政策為出發點的片區總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設定建議和探索方向，屬于技術儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區空間發展戰略研究》——常州市區劃調整之后，下屬區域編制的戰略規劃，主要是目標定位和發展路徑的研究

《常州市武進區遙觀鎮總體規劃》——鎮總體規劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮總體規劃，全面統籌鎮域土地出讓計劃，劃定規劃紅線并設定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協調統籌鎮域土地規劃及土地指標等。

主講課題：

《土地全周期開與產業勾地（土地二三級聯動）與舊改（土地一二級聯動）開發詳解》

《產業勾地與城市更新案例詳解》

《房地產全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經濟形勢下的房地產投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購投資執行、風險控制及實操案例深度解析》

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