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第一章 典型房地產企業(yè)的土地儲備方法與合作空間

1.1.典型房地產企業(yè)土地儲備的幾種模式

(1)公開市場：招拍掛與合作招拍掛

(2)非公開市場：產業(yè)勾地、一二級聯(lián)動開發(fā)與舊改

(3)收并購市場：股權合作與工程收購

1.2.典型土儲方式的合作空間

(1)招拍掛與合作招拍掛：保證金融資、操盤能力合作、資金定投合作

(2)產業(yè)勾地：產業(yè)資源共享、融資合作、政策支撐合作

(3)一二級聯(lián)動開發(fā)：平臺公司融資合作、政策融資合作、通道返還合作

1.3.典型土儲方式的合作路徑簡述

(1)股權合作：針對實體企業(yè)的合作方式，需要明確工作界面與工作路徑

(2)債權合作：針對金融機構的合作方式，需要明確融資需求的合作路徑

(3)工程收購：在建工程收并購

第二章 不同類型項目合作的流程與工作界面剖析

2.1.招拍掛土儲語境下的合作方式

(1)保證金融資：融資主體，融資金額與方式，抵押物，利率，周轉效率，面向對象

(2)聯(lián)合操盤：合作主體，工作界面，條線選擇，利弊分析

(3)招拍掛語境之下的合作企業(yè)的選取與基本工作流程：金融機構、供應鏈融資、房地產企業(yè)的競合關系，國企的合作

2.2.勾地語境下的合作方式

(1)產業(yè)資源方面的合作要點：勾地鐵三角的開發(fā)角色，房地產企業(yè)的主要作用，房地產企業(yè)與產業(yè)資源的合作空間

(2)勾地語境下的資金合作要點：土拍保證金、土地出入金、工程投入、銷售回款，產業(yè)補助，招商獎勵，產業(yè)物業(yè)的移交與轉移

(3)勾地語境下的合作企業(yè)選取與一般流程

2.3.招拍掛語境下的合作方式

(1)股權合作與工程收購的優(yōu)劣分析

(2)股權合作下盡調工作的主要要點：股權關系、債權關系、償還優(yōu)先級、有票成本/無票成本對項目估值的考慮、交易方式對項目獲取的風險與影響

(3)工程收購下盡調工作的主要要點：地方土增稅政策的計算規(guī)則、在建工程收購啟動的主要政策支撐、稅務籌劃、資金計算實務

(4)一般股權交易的設計要點：資金支付節(jié)奏、資金支付的條件、股權交易中的股權變更的路徑和確認辦法，公司交易章程

項目融資融資方案實例分析

項目的現(xiàn)金流情況預測與融資需求分析

土地獲取階段的融資方案

股權融資方案與實施主體

債券融資方案與實施主體

工程開發(fā)階段的融資方案

債券抵押/供應鏈融資/開發(fā)貸/信托

銷售階段的融資方案

應收賬款融資

第三章 實例解析：

3.1.合作招拍掛：大唐地產與中南置地在南通的戰(zhàn)略關系的達成與全面合作的要點及工作組織簡析

(1)雙方角色與處境分析

(2)合作起源與合作空間

(3)合作方式與合作內容

3.2.產業(yè)勾地：清華啟迪與寧波萬科在奉化的勾地案例簡析

(1)雙方角色與處境分析

(2)合作起源與合作空間

(3)合作方式與合作內容

(4)合作效果評估

3.3.收并購項目：上海古北社區(qū)在建工程收并購案例簡述

(1)企業(yè)角色與公司家底盤點

(2)交易路徑設計與稅務籌劃方案

(3)談判要點與推動方向

(4)合作效果評估

3.4.項目融資融資方案實例分析

(5)項目的現(xiàn)金流情況預測與融資需求分析

(6)土地獲取階段的融資方案

股權融資方案與實施主體/債券融資方案與實施主體

(7)工程開發(fā)階段的融資方案

債券抵押/供應鏈融資/開發(fā)貸/信托

(8)銷售階段的融資方案

應收賬款融資

第四章 一些建議與要點回顧

4.1.課程回顧：四類土儲方式與合作空間；各類合作的主要流程與要點；重點注意方向

4.2.針對企業(yè)自身的地產業(yè)務所適合的合作方式進行簡要分析，并提出一些優(yōu)化建議

4.3.針對企業(yè)自身的地產業(yè)務所合適的市場進行簡要分析，并提供一些潛在的合作伙伴

曾老師

講師簡介：

現(xiàn)任某標桿房企投拓總

原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產、時代地產等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設計院、深圳市城市規(guī)劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經(jīng)歷房地產項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負責城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設計管理，負責組織撰寫投資報告、規(guī)劃設計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項目的投拓周期，涉及產業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產業(yè)勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調整研究》——航道調整之后的沿線土地利用調整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產業(yè)簇群的聯(lián)動關系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細規(guī)劃設計》——對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設計元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點的片區(qū)總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設定建議和探索方向，屬于技術儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標等。

主講課題：

《土地全周期開與產業(yè)勾地（土地二三級聯(lián)動）與舊改（土地一二級聯(lián)動）開發(fā)詳解》

《產業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經(jīng)濟形勢下的房地產投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購投資執(zhí)行、風險控制及實操案例深度解析》

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