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培訓對象：

房地產公司董事長、總經理、分管副總經理、財務總、投資總、相關模塊負責人、公司法務及律師

課程收益：

1、全新程解析新環境下的不同階段的投資測算操作方法;

2、數據解析全周期視角的投資測算操作流程與方法。

3、非典型性住宅項目投資測算的思路與操作要領

主要內容：

第一部分：新環境下的投資測算

1.投資測算的定義與項目全生命周期下投資測算的應用場景

（1）投資測算用于的主要定義——定義：通過輸入信息的不斷更新和成本條件的不斷夯實，測算項目的各類經濟指標以指導項目的獲取決策、商務條件、落地優化、成本修正等

（2）全生命周期下投資測算的應用場景：

初判可研階段：確定是否獲取項目并執行何種商務條件的談判

全策定案階段：制定項目的整體開發方案并對各部門設定開發目標

落地調整階段：監控項目運營情況并適時調整項目成本優化方向

2.投資測算表展示

（1）典型不同房企的測算表展示

（2）科目解讀

（3）應用解讀：如何讀取投資測算表的關鍵信息，如何通過關鍵的數據信息來指導項目優化方向

3、投資測算的設計與應用原則

（1）階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本

（2）條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作

（3）公司的差異化視角：公司的能力構建對于投資測算的主要影響及優化方案

3.不同階段下的投資測算

（1）初判可研階段

（2）全策定案階段

（3）落地調整階段

4.投資測算的流程

（1）主要流程與組織構架

（2）投資部門人員在投資過程中的主要工作

（3）投資測算管理辦法

5.投資測算的未來發展趨勢及更新重點

（4）投資方案迭代——產業勾地、投融一體

（5）成本方案迭代——成本方案的經驗數據迭代與設計方案的經驗數據迭代

（6）運營方案迭代——運營方案的優化迭代

第二部分：用數據說話-投資測算的實戰解析

1.城市背景及地塊條件

（1）城市屬性及地塊區位的判定

（2）方案定位解析

2.戶配及規劃方案

（1）不同產品對規劃方案的影響

（2）不同方案對投資測算的影響

3.測算演練及詳解

（1）初判可研階段的完整粗算案例

（2）祥判定案階段的測算全流程解讀

4.投資測算的主要優化方向

（1）投資政策優惠（招商引資）

（2）設計強排方案

（3）成本把控簡述

（4）多地塊聯動的綜合考量

5.談判過程中的實用性簡算

（1）數字戰場的真刀真槍

（2）主要心算公式羅列

第三部分：非典型性住宅項目投資測算解析

1.非典型性住宅項目與典型性住宅項目的具體差異

（1）持有型物業與非持有型物業勾地類項目

（2）合作開發類（非百分百權益類）項目

（3）非完整開發周期類項目（在建工程收并購類）項目

2.非典型性住宅項目投資測算表的主要設計思路

（1）以典型住宅項目測算為主體進行投資測算，非典型部分出具退出方案或按成本計算

（2）持有型物業如自營需要進行持有型物業的現金流計算

（3）股權合作類項目需要重點考慮成本歸屬與稅籌方案

3.非典型住宅項目的投資測算優化思路

（1）產業勾地類項目：產業物業的估值與退出

（2）合作開發類項目：股權合作的進入與退出節點，融資方案

（3）在建工程收并購類項目：成本規劃與稅籌方案

4.總結

曾老師

講師簡介：

現任某標桿房企投拓總

原萬科規劃與投資總監

十余年房地產企業中高層管理經歷，國家注冊規劃師，重慶大學本科畢業。曾任職于萬科地產、時代地產等房開企業，常州市規劃設計院、深圳市城市規劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經歷房地產項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負責城市更新、新城開發、特色小鎮開發相關項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規劃設計管理，負責組織撰寫投資報告、規劃設計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現金流測算等工作。期間完整經歷多個項目的投拓周期，涉及產業勾地、收并購、綜合新城開發、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發項目、寧波600畝產業勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規劃調整研究》——航道調整之后的沿線土地利用調整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產業簇群的聯動關系。

《泰州市老城區控制性詳細規劃設計》——對于泰州市老城片區的規劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發、舊城地區的更新、生態要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設計元素的管控等。

《常州市清涼片區舊城更新規劃及政策研究》——以政策為出發點的片區總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設定建議和探索方向，屬于技術儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區空間發展戰略研究》——常州市區劃調整之后，下屬區域編制的戰略規劃，主要是目標定位和發展路徑的研究

《常州市武進區遙觀鎮總體規劃》——鎮總體規劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮總體規劃，全面統籌鎮域土地出讓計劃，劃定規劃紅線并設定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協調統籌鎮域土地規劃及土地指標等。

主講課題：

《土地全周期開與產業勾地（土地二三級聯動）與舊改（土地一二級聯動）開發詳解》

《產業勾地與城市更新案例詳解》

《房地產全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經濟形勢下的房地產投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購投資執行、風險控制及實操案例深度解析》

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