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課程序言：

中國的房地產業，在突飛猛進十余年后，正面臨著原材料、勞動力價格不斷上升，利潤不斷攤薄的巨大變化，競爭日趨白熱化下如何降本增效，提高企業競爭力? 如何從企業內部挖掘潛力、提升績效？如何能夠更好的應對諸如2020年初兇猛而至的疫情此類的黑天鵝事件？這些問題深深地困擾著房地產企業的管理者。

房地產企業對市場瞬息萬變的態勢變化做出及時、正確的響應，需要以完整、準確的數據為基礎，進行精細化的解讀，才能取得良好的效果。所以，除財務工作者以外，非財務專業管理者也必須學會讀懂財務語言，了解業務背后的財務邏輯，進而為做出理性決策提供判斷依據。

《房地產企業非財務管理人員之財務運管思維》課程，將投融資業務、全面預算、管理用財務報表與成本差異、本量利分析及績效評價四方面有機融合，通過案例化展示，賦能廣大學員透徹理解投融資活動，強化預算抓手，深化管理用報表的工具化運用，搭建本量利分析體系，優化績效評價方法，確保公司經營管理目標的實現。

課程收益：

幫助房企管理者全面系統認識財務管理四大支柱

幫助房企管理者掌握常見財務管理的方法和工具

幫助房企管理人員掌握基本的財務風險識別和控制方法；

案例化深入解讀房地產經營管理活動中的財務運管思維

幫助房企管理人員建立財務思維，提升科學決策和管理能力。

學員對象：

房地產企業董事長、總經理、項目負責人、相關非財務背景的中高層管理人員

課程大綱：

引言： 房地產管理人員為什么要懂財務？

1、現代企業的本質

2、會計是企業的“語言”

3、資金是企業的“血液”

4、利潤創造是企業的“能力”

5、風險防范是企業的“體質”

6、不懂財務可能造成違法

一、房地產企業投融資體系

模塊一 各業態投融資要點

1、住宅地產

（1）住宅需求

（2）預售、多種融資方式

2、辦公地產

（1）辦公樓需求

（2）CMBS、REITs、保險資金等長期持有型的資金

舉例：一線城市的辦公樓市場

3、商業地產

（1）商場需求: 就業，消費者年齡段、生活方式、花費和信心等.

加入娛樂和休閑的功能......

（2）長期持有型資金

4、文旅地產

（1）旅游、休閑、養生和養老的區別

（2）各類資金

模塊二 銀行保險類投融資

1、銀行貸款(開發貸款、個人按揭、委托貸款和并購貸款）

（1）貸款難度加大

銀行放貸規模縮小

中小開發商和三四線開發商......

（2）最新監管部門相關政策

2、不動產信托

（1）恢復和整頓

（2）要求嚴格程度高于銀行

......

3、房地產保險

（1）險資不能參與住宅開發和投資

（2）險資參與非住宅項目的情況

模塊三 證券基金類投融資

1、債券（企業債、公司債）

（1）債券介紹

（2）發債歷史

（3）海外發債

（4）萬科和龍湖公司債券、海外中國房地產公司債券案例分析

2、股票（IPO、再融資）

（1）IPO緣由

（2）再融資現狀

3、房地產私募基金和資產管理計劃

（1）房地產私募股權基金的內容

（2）當前房地產私募股權基金主要投資哪些項目?

（3）房地產私募股權基金要素

（4）證監會最新政策和私募基金的發展策略

（5）房地產資產管理計劃

4、資產證券化

（1）房地產資產證券化的內容

（2）房地產資產證券化案例分析

（3）《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》

（4）房地產資產證券化的基礎資產、價格和增信

模塊四 并購重組、輕資產運營及其它投融資

1、資產并購&股權并購

（1）各自優缺點

2、債務重組

（1）債務重組的各種具體形式

（2）主要優缺點

3、合并&分立

（1）各種具體形式

（2）主要優缺點

4、并購重組流程和主要風險及案例分析

（1）房地產并購的一般流程

（2）主要風險

（3）某集團并購案例分析

5、輕資產化運作及案例分析

（1）輕資產化介紹

（2）萬達模式

（3）藍城“基金+代建”方式合作拿地開發

（4）模式設計和方法

二、房地產公司全面預算體系

模塊一 企業預算管理體系

1、全面預算含義及流程設計

（1）中國房地產企業面臨的問題

（2）全面預算包括什么？

（3）預算管理的流程設計

2、全面預算管理實施

（1）管理層的重視程度

（2）財務轉型的必要性

（3）交流溝通的不同方式

（4）需完善的配套制度

3、預算認知偏差

（1）可能存在的認知問題

（2）其他影響因素

模塊二 預算目標與財務預測

1、預算目標體系

（1）目標管理

（2）指標類別體系

2、經營財務預測

（1）項目預測

（2）銷售預測

（3）利潤預測

（4）資金預測

3、預算目標確定和測算

（1）確定目標原則

（2）測算實例

4、預算松弛 or not？

（1）預算松弛的定義和出現原因

（2）預算松弛問題的解決

模塊三 項目預算編制程序和方法

1、編制程序

（1）編制參與組織

（2）程序總圖

2、編制方法

（1）各主要方法介紹和各自優缺點

零基VS增量/固定VS彈性/定期VS滾動

（2）具體方法

基數法 比率法 比重法......

（3）邏輯算法

3、編制前有關問題

（1）預算編制準備

（2）交流溝通

（3）編制表格

（4）預算申報

4、具體步驟

（1）收入預算編制

（2）目標成本

（3）開發成本

（4）銷售費用

（5）現金預算

5、項目預算準備費

（1）預算準備費計提

（2）預算準備費審批

6、預算匯總和報批

模塊四 項目預算控制

1、項目預算審批

（1）授權審批

（2）預算審批

（3）立項審批

2、項目全流程管控

（1）以合同管理為基礎，加強成本控制

（2）做好規劃設計階段的成本控制

（3）建立工程洽商制度，降低工程成本

3、預算執行反饋和差異分析

（1）預算反饋采用預算執行報告的形式進行

（2）分析報告編制的要點

4、調整機制

三、房地產公司管理用財務報表體系及成本差異分析方法

模塊一 財務比率分析

1、財務報表分析方法

（1）比較分析法

（2）因素分析法

舉例...

2、財務比率體系

（1）短期償債能力比率

（2）長期償債能力比率

（3）營運能力比率

（4）盈利能力比率

（5）市價比率

（6）杜邦分析體系

舉例...

模塊二 管理用財務報表體系介紹

1、管理用資產負債表

（1）區分經營資產和金融資產

（2）區分經營負債和金融負債

2、管理用利潤表

（1）區分經營損益和金融損益

（2）管理用利潤表的構造

3、管理用現金流量表

（1）區分經營現金流量和金融現金流量

（2）現金流量的確定

舉例...

模塊三 財務預測

1、融資總需求

2、外部資本需求的測算

3、內含增長率

4、可持續增長率

舉例...

模塊四 成本差異分析

1、標準成本的種類和制定

（1）標準成本的概念

（2）標準成本的種類

（3）標準成本的制定

2、標準成本的差異分析

（1）變動成本（直接材料、直接人工、變動開發間接費用）的差異分析

（2）固定開發間接費用的差異分析

舉例...

四、房地產公司的本量利分析方法和績效評價框架

模塊一 本量利分析方法

1、成本性態分析

（1）固定成本

（2）變動成本

（3）混合成本

2、成本、數量和利潤分析

（1）成本、數量和利潤的關系

（2）盈虧臨界點分析

（3）敏感分析

舉例...

模塊二 內部業績評價

1、成本中心的業績評價

（1）成本中心簡介

（2）責任成本

2、利潤中心的業績評價

（1）利潤中心的考核指標

（2）內部轉移價格

3、投資中心的業績評價

（1）投資報酬率

（2）剩余收益

（3）內部業績報告與考核

舉例...

模塊三 外部業績評價

1、經濟增加值

（1）分類和計算

（2）簡化的經濟增加值

舉例...

2、市場增加值

3、平衡計分卡

（1）平衡計分卡框架

（2）平衡計分卡與企業戰略管理

（3）平衡計分卡與傳統業績評價系統的區別\

舉例...

模塊四 阿米巴經營模式

1、模式概述

2、阿米巴經營的推進

3、阿米巴經營與中國

舉例...

總結 討論 問答

武老師

講師簡介：

房地產財務管理實戰專家， 經濟學碩士

近20年財務從業經歷

原TOP20強地產公司財務高管

CPA（注冊會計師）CTA（注冊稅務師）

CPV（注冊資產評估師）CMA（注冊管理會計師）

全國稅務領軍人才房地產財稅咨詢顧問兼任多家培訓機構財稅講師多家企業（包括且不限于上市公司）的財稅專家顧問。曾任上海稅務局7年，全面從事過征收、管理、稽查、評估等所有職能條線，期間進行多場政策宣講輔導，擅長房地產企業土增稅清算和企業所得稅匯算清繳、營改增、重大并購重組、反避稅等中高端財稅事項。

武老師近二十年財務經歷中，先后以稅務負責人、財務高管等身份為互聯網大型集團、地產TOP20企業服務，具體負責金融企業營改增業財系統改造、集團化稅務統籌管理（包括但不限稅務風控、稅務籌劃、并購重組、反避稅等特殊復雜事項）、房地產&建筑企業財稅日常管理及籌劃工作，專業基礎扎實，實戰經驗豐富。同時，擅長地產、財經金融等領域各業態、各市場熱點問題及普及型知識傳播講解。

項目經歷：

（1）XX商辦項目股權收購盡調項目

（2）XX法拍項目

（3）XX公司與XX公司吸收合并特殊性重組稅務籌劃項目

（4）XX項目土增稅清算/房產稅籌劃項目

（5）XX項目研發費加計扣除

（6）XX公司高新技術企業資質全流程申請

（7）XX外資企業轉讓定價同期資料準備及稅務談判

（8）XX區域集團統借統還&關聯方資金拆借稅企爭議協調

（9）XX公司稅收核定事項

（10）XXX集團企業所得稅匯算清繳鑒證及全稅種健康體檢......

主講課程：

《企業并購重組要點透視》

《跨境稅收實務》

《主要投融資模式稅務風險解析》

《中高凈值個人所得稅新體系探究》

《最新財稅政策解析》

《國地稅合并下各稅種風控要點》

《土地增值稅清算技巧解析》

《建安企業稅務風控與籌劃對策》

《個人所得稅縱覽與特殊問題解析》

《最新企業會計準則解讀》

《企業所得稅匯算清繳及風險管理》

《研發費加計扣除及高新技術企業稅務優惠解讀》

《教你讀財報》

《企業內控系統全流程及風險管理》

《全面預算管理》

《本量利分析及內外部績效評價》

《各行業會計核算體系解讀》

曾服務過部分房地產企業：

碧桂園、融創、中梁、中海、綠地、綠城、藍城、融信、景瑞、中昂、泛美 、金浦 、上實、金地、嘉寶新菊、上海嘉定房地產、外岡房地產、舜亭..等

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