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課程背景：

本課程將從成本管理視角重新審視房地產企業稅務規劃的邏輯與方法，形成以價值鏈優化為主導，業財融合為基礎，精準量化為依據，風險管控為保障的全新稅務規劃體系。不僅可以幫助企業人員對房地產企業的稅務規劃有更深刻更全面的認識，還可以學會很多精準量化的分析方法，有助成為房地產行業稅務規劃實戰高手。

課程收益：

1、建立新形勢下稅務規劃新思維；

2、了解成本規劃的業財融合要求；

3、學會成本規劃的價值鏈優化方法；

4、掌握成本規劃的精準定量分析方法。

課程對象：

企業中高層管理者、財務總監、財務經理及財務人員等

課程方式：

講師講授、案例分析、討論提問、互動點評、課程總結

課程大綱

第一講 大數據環境下稅務管理新思維

1、大數據時代及疫情防控常態宏觀調控下房地產開發企業將面臨哪些稅收新形勢？

2、房地產企業為什么要基于成本進行稅務規劃？

3、稅務規劃為什么強調業財融合？

4、房地產企業成本管理與稅務規劃策略

第二講 土地取得成本的稅務規劃與價值鏈優化

一、房地產企業土地取得的主要方式及涉稅難點問題

二、凈地招拍掛取得土地的成本規劃

1、多地塊、多業態、混業經營拿地策略的制定案例分析

2、集團拿地,子公司異地開發模式的稅務風險控制與規劃

3、土地出讓金分期付款的利息是否屬于土地成本？土地增值稅稅前可否加計扣除？

4、土地招拍掛傭金是否屬于土地成本？土地增值稅前可否加計扣除？

5、六種土地出讓金返還方式如何進行稅務處理？

6、《契稅法》有哪些新變化？如何協調契稅計稅依據和土地增值稅加計扣除？

7、土地價款抵減銷售額三個稅種納稅處理的區別？如何處理對企業更有利？

三、毛地出讓取得土地的成本規劃

1、支付補償款是否扣繳稅款？

2、支付被拆遷戶的地上建筑物以及有形動產的補償是否免征增值稅？有何最新規定？

3、支付釘子戶的補償如何扣除？是否應代扣代繳個人所得稅？

4、拆遷還房如何繳納契稅？何時繳納？計稅基礎如何確定？

5、拆遷還房增值稅視同銷售價格如何確定？以交房時點確認還是以拆遷時點確認？

6、拆遷補償成本如何確認？

7、多個項目公司共同拆遷補償成本如何處理？是否需要分攤？

四、股權收購取得土地及收購在建工程

1、股權收購取得土地的涉稅風險分析

2、最高股權收購價格的確定方法與案例分析

3、收購在建工程與收購股權的區別？

4、開發投資額達到25%如何確認？投資額沒達到25%如何才能轉讓？

5、轉讓在建工程如何繳納增值稅？可否抵減土地價款？

6、收購方契稅如何計算？包不包括地上建筑物價格？

7、收購方購買在建工程增值稅如何處理？是抵扣進項還是抵減銷售額？

第三講 開發成本的稅務規劃與價值鏈優化

一、前期工程費的稅務規劃與價值鏈優化

1、項目立項的業財融合要求與案例實操

2、同一項目不同業態的設計合同應如何簽訂？

3、管理費用和前期工程費能否合理轉換？

二、建筑安裝工程費的稅務規劃與價值鏈優化

1、建安工程的價值鏈優化策略及掛靠經營風險規避

2、建筑工程發包模式如何選擇？

3、建筑安裝合同主要涉稅條款簽訂技巧

4、甲供水泥加工混凝土是否可行？可否差額開票？應如何操作？

5、甲供工程業務處理方式有哪些？外購設備負責安裝分開核算有利還是不分開核算有利？怎樣根據設備和安裝費比例確定核算方法及開票稅率？

6、甲供水電費的會計與稅務處理

7、房地產企業虛增成本的手段及稽查手段

三、基礎設施費

1、房地產企業要不要成立園林綠化公司

2、種植和綠化是否應該分設？

3、種植業采用何種企業形式？

4、綠化施工是自營還是外包？

5、園林綠化的核算與發票開具有何稅務風險？

四、公共配套費

1、配套設施的處理原則和依據

2、建成后屬于全體業主所有是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明屬于全體業主所有？

3、建成后無償移交政府公用事業單位的是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明無償移交給政府公用事業單位？

4、有償移交給政府相關部門的，收到的補償款是否繳納增值稅？企業所得稅是做收入還是沖成本？土地增值稅是做收入還是沖成本？

5、作為拿地條件無償在小區外配建公共配套如何處理？如果政府為此給與一定補償如何處理？

6、配套設施轉為自用如何處理？再銷售土地增值稅如何計算？如何避免決策失誤？

五、借款利息的納稅處理與風險防范

1、房地產融資“三條紅線”對地產企業的影響及風險分析

2、集團公司資金集中管理的稅務風險

3、關聯方借款收利息劃算還是不收利息劃算？風險如何規避？

4、關聯企業借款不收利息是否需要視同銷售？如何操作才合規？

5、老板個人將銀行貸款借給項目公司，利息如何處理？是否增加公司稅收成本？如何解決？

6、老板個人巨額資金借給項目公司有何稅務風險？如何解決？

7、關聯方借款不收取利息，大額往來款掛帳如何處理？

8、借款利息扣除債資比例如何準確把握？超過債資比如何才能扣除？

9、資本化利息超標的調整方法

10、如何把握土地增值稅利息據實扣除的條件？什么是能按照項目合理分攤？如何分攤？

11、據實扣除資本化利息的起止時點

12、利息扣除方法的選擇與限制

第四講 房地產企業完工年度與清算年度成本結轉與分攤技巧

一、成本對象

1、房地產企業如何確定成本對象？何時確定成本對象？

2、成本對象與清算單位的區別與聯系

3、成本分攤的誤區

4、開發成本核算實例

二、成本分攤技巧與風險防范

1、土地成本成本分攤技巧

2、利息分攤技巧

3、土地增值稅、企業所得稅與增值稅下土地成本分配標準的異同

4、層高系數法的運用規則要求與具體計算

5、地下車位成本分攤技巧

⑴ 無產權車位分攤土地成本嗎？

⑵ 有產權不計入容積率的地下車位分攤土地成本嗎？

⑶ 建安成本應如何分攤給地下車位？如何用直接成本法減少地下車位的成本？

三、完工年度計稅成本計算及成本結轉技巧

1、會計成本如何調整為計稅成本？

2、預提成本方法及案例

3、完工年度發票未到匯算清繳如何應對？有幾種處理技巧？

四、土地增值稅清算年度成本計算與結轉技巧

1、成本分攤預案

2、清算模擬預案

結語：主要內容回顧、現場答疑解惑

李老師

李華老師 房地產實戰培訓專家

注冊會計師

注冊稅務師

現任：知名會計師事務所培訓部 部長

知名會計師事務所十六年工作經驗

擅長領域：

會計準則講解、稅收籌劃、稅收風險識別與防范、稅務稽查應對技巧、全面預算管理、績效評價、財務管理與分析等

→從事財稅工作16年，累計開展培訓600多場次。

李老師于2004年考取注冊會計師證書，于2005年加入大型會計師事務所，有16年財稅工作經驗，曾負責過錦州石化集團、益康生物、三耐集團等多家公司的年報審計、改制審計、IPO審計等；為兵器集團、三角輪胎、黑龍江珍寶島藥業、深圳飛亞達、廣州白云山醫院集團等多家上市公司；為鑫多利、三橡集團等創業版公司；為中建一局、中建六局、中建八局、泛華集團、泛北集團等地產公司，為遼寧省地礦集團、交投集團、農業銀行等國有企業進行過財務輔導。

曾受邀為遼寧省證監局、北京證監局為管轄內上市公司授課，受邀遼寧省注冊會計師協會為遼寧轄區會計師事務所股東授課。受邀遼寧省國資委為省屬領導干部培訓；曾在東奧會計網校講解注冊會計師會計、稅法等課程。曾為中稅網講解管理會計師考前輔導及公開課宣講等課程 。

部分授課案例：

● 中國兵器集團 《新會計準則實務操作》 持續返聘12期

通過企業內部專題培訓，使企業600多名財務人員，對2014年修訂的七個新會計準則有了深刻的理解，知曉準則的修訂背景及準則主要變化要點，以及在新會計準則如何實務中落地，使得企業能在準則規范范圍內選擇對自己最有利的會計政策。

● 中建八局 《建安企業新收入準則實務操作》 持續返聘10期

通過對企業內部專題培訓，向企業800多名財務人員，講授了新修訂的收入準則的出臺背景與深層原因，以及取消建造合同準則后對建筑施工企業有哪些影響？新舊準則之間存在哪些顯著差異？新準則會計和稅法之間有哪些差異？課程以大量案例分析，透徹剖析準則原文，掌握準則規范的核心關鍵；并對案例進行延伸思考，講解在新收入準則的框架下，對企業的合同簽署、內部控制流程、財務核算等如何做好執行新收入準則的銜接，以實現企業的戰略目標與財務目標。

● 黑龍江珍寶島公司 《報表分析與業財融合》 持續返聘3期

通過該次企業內部專題培訓，使企業60多名財務人員了解了應該如何對財務報表進行分析，財務報表分析不僅是算算財務比率指標，及會計科目的增減變化，而是能夠透過財務報表的數字，使報表使用者正在了解企業的生產經營活動，并從報表結果揭示經營中存在的問題，并嘗試以業財融合的思路給企業解決方案。

● 交通銀行 《如何分析企業報表》 持續返聘3期

通過對銀行內部的專題培訓，使100多名銀行人員在審核些企業的財務報表時，能夠深刻理解財務報表每個科目的核算內容及可能存在的核算問題，能夠學會審核企業三張主表即資產負債表、利潤表及現金流量表之間的勾稽關系。能夠對企業財務報表舞弊方法有比較清晰的了解，對銀行人員審核企業報表具有比較大的幫助作用。

● 交投集團 《企業財務知識競賽輔導》 持續返聘4期

通過對交投集團擬參加集團財務知識競賽的30多名財務人員，詳細講解競賽類的題目，講解題目的涉及的知識點、會計原理及答題技巧，并設計模擬試題，最終企業在競賽中收獲了理想的成績 。

部分咨詢籌劃項目客戶：

▲為遼寧某電腦公司提供“節稅籌劃”，實現企業所得稅節稅500多萬元；

▲為某房地產提供“公司股權轉讓節稅籌劃”，實現節稅300多萬元；

授課風格：

?邏輯思維強，案例精心選擇、通俗易懂，理論與實際操作聯系緊密；

?對于企業運營中遇到的具體問題能給予針對性解答；

?講課幽默風趣，善于將案例融入理論，使學員在輕松的氛圍中學會專業技能和知識，解決實務問題。

主講課程：

《報表分析與業財融合》

《如何搭建公司股權架構進行節稅》

《房地產建筑企業如何應對稅務稽查》

《房地產企業商業模式創新與資本運作》

《建筑施工企業新會計準則實務及新政講解》

《2021房地產建筑企業匯算清繳年終關賬與稅務風險自查補救》

《房地產企業基于成本管理與業財融合的稅務規劃及價值鏈優化》

培訓過的部分客戶：

中國兵器集團、長春一汽、中建八局、中建六局、溢多利生物科技、廣州白云山制藥、粵水電、三角輪胎、中國證監會北京證監局、遼寧省注冊會計師協會、遼寧省國資委、哈爾濱珍寶島制藥、鐵煤集團等

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