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【課程前言】

房地產業是公認的國民經濟支柱產業，其相關稅費貢獻占到地方財政的一半，由于房地產景氣度不足，政府為了解決財政壓力，開源節流并舉。一方面提振樓市消費、松綁住房限購政策；一方面開始發行包含50年期在內的超長期特別國債。各級稅務部門也主動作為、挖潛增收，確保“顆粒歸倉”。

土地增值稅作為房地產行業三大主稅之一，也是房地產企業獨有的稅種，尤其是清算規則復雜、工作內容繁雜，涉及專業知識多，企業需要提供大量證明材料和基礎數據，如果經驗不足將導致稅負彈性較大，因此受到稅務機關的重視。近期稅務總局統一部署，要求中介機構全面退出土增稅清算審核服務，由稅務機關親自上陣審核。

另外，稅務機關也加大了土地增值稅征管力度，例如，深圳稅務稽查局對通知申報而拒不申報的行為認定為偷稅，處以50%的罰款，如深稅三稽罰告〔2023〕158 號、深稅二稽罰〔2024〕13 號，而2024年中山市某置業公司因類似業務被稅務罰款約2.3億元。其他地方，以前核定征收的項目被撤銷，如南京稅務發布的建稅撤〔2023〕8號，企業注銷的要恢復稅務登記或者追究股東責任。

其實，降低土地增值稅也有規律可循，在總成本確定的前提下，企業提前進行合理規劃，包括合理規劃清算單位、合理安排清算時點、選擇正確的成本分攤方法、積極妥善處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。

本次課程主講老師牛老師長期從事房地產稅務籌劃，有豐富的清算經驗，熟悉土增稅政策、深諳土增稅清算和稅務清算審核規則。課程以土地增值稅清算與審核應對為主題，解析當地及最近政策動態，結合申報表拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與稽查案例，分享清算經驗，助力企業輕松應對房地產項目的清算收官。

【課程亮點】

1．系統梳理土地增值稅清算流程；

2．現場解決清算中焦點爭議問題；

3．全面分享千錘百煉的實戰思維；

4．全面剖析真實成功的籌劃案例。

【課程對象】

房地產企業高管、財務人員，稅務機關房地產征管人員，會計師、稅務師事務所從業人員，房地產行業研究人員。

【課程大綱】

一、稅務稽查方向和涉稅風險大數據指標分析

1.智慧管稅下大數據分析如何捕捉虛開增值稅發票的企業

2.稅務稽查執法平臺下選案、稽查、審理、執行具體功能介紹

3.大數據風險掃描：企業哪些財稅數據會被列入風險排查？

4.2024年稅務稽查工作重點行業、對象和方向

二、案例解析增值稅九大重點問題風險排查

【實務案例】某上市公司增值稅申報以開票金額而非財報數額

【稽查案例】某公司因未做進項稅額轉出留抵退稅有誤被罰

1.未按照納稅義務發生時間確認收入風險排查

2.銷售折扣與紅字發票處理風險排查

3.銷售貨物提供服務價外費用未納稅風險

4.【案例分析】買贈與無償贈送增值稅處理不同

5.增值稅進項稅額抵扣風險排查

6.銷售自己使用過的固定資產如何繳納增值稅

7.【案例分析】市值17億元標的的股票劃轉如何免增值稅？

8.增值稅進項留抵退稅風險防控18項風險特征

9.共享平臺虛開增值稅發票支付勞務費用風險

【案例】某公司通過平臺向員工發放獎勵被稅務稽查

三、案例解析企業所得稅12個重點問題風險排查

【實務案例】準確確認收入年度匯算關鍵一步

1.不按合同約定收款時間確認收入的風險排查

2.企業所得稅申報的銷售額與增值稅不同風險排查

3.投資合伙企業未分配利潤未確認收入風險排查

4.關聯方判斷及關聯交易一般性和特殊性處理的風險

5.稅前扣除憑證的稽查重點問題與風險排查

6.降低資產總額享受小微企業稅收優惠的風險及處理

7.企業各項資產折舊攤銷稅會8個差異風險排查

8.新收入準則中的手續費及傭金支出的稅會差異風險排查

9.民間借貸損失和擔保損失等稅前扣除問題風險排查

10.企業間以資抵債債務重組的涉稅風險

11.股權或資產劃轉特殊性稅務處理風險排查

12.一般注銷、簡易程序注銷、吸收合并注銷的稅務規劃及風險

【案例分析】同花順員工持股平臺25億補稅爭議的上位法依據

四、案例解析個人所得稅七大重點問題排查

【稽查案例】管理費用中常見的個人所得稅問題

【案例解析】持股平臺以現金分紅外代付薪酬補稅1800余萬元

1.個人勞務費用發票和個稅風險線索排查

2.支付個人傭金手續費咨詢費發票和個稅風險線索排查

3.兼職與非全日制用工等取得報酬如何扣繳個人所得稅

4.個體工商戶個人獨資企業經濟業務涉稅風險排查

【稽查案例】經紀公司利用員工注冊個體戶工商戶開票

5.資本公積轉增資本的是否均不需要繳納個人所得稅

6.個人從合伙企業取得的股息、紅利適用稅率風險排查

7.企業資產重組并購中個人所得稅風險及爭議

【案例分析】吸收合并自然人持股公司各稅都享受了重組政策

五、企業財報和納稅申報涉稅風險分析

1.實案分析1：利潤表數據涉稅風險要點分析

2.實案分析2：資產負債表數據涉稅風險要點分析

六、案例講解稅務檢查中的稅企爭議應對與化解

【稽查案例】個人利息未納稅超過5年為何不追繳？

【實務案例】善意取得虛開增值稅發票如何陳述解釋？

1、企業接受虛開增值稅發票的危機應對與化解

2、企業未正確進行納稅調整能否定性為企業偷稅

3、企業未足額代扣代繳個人是否應該繳納滯納金

4、稅務檢查追征期限、滯納金豁免等維權條款的陳述運用

牛老師

知名房地產財稅實戰專家；清華大學總裁班客座教授；曾任某稅收 籌劃事務所籌劃部經理、副所長；曾任某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經理；從事房地產稅務咨詢16年，擅長房地產全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃；股權設計、并購重組，出具的方案以實用性強、可落地見長。已為140多家房地產企業260多個項目提供稅務咨詢服務，業態涵蓋住宅、商業、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮等。著有《土地增值稅實戰與案例精解》（2012、2014）、《房地產全流程稅收籌劃與風險應對》（2023）等多部房地產暢銷財稅著作。主講課程《房企全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應對策略》《土地增值稅清算實戰與籌劃應對》《房地產業三大主稅關鍵業務風險管控與籌劃應對》等，課程貼合實務、實戰性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學員一致好評。

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