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【課程背景】

2022年底，中央經濟會議提出2023年延續并優化國務院稅收優惠政策。2023年，又是一個機遇與挑戰并存的一年，金稅四期全面上線，增值稅數電發票將在全國鋪開，國務院稅費優惠政策完美延續至2027年，多行業和中小微企業“留抵退稅”常態化，加之增值稅立法草案修改完善，貸款利息允許抵扣等亮點頻出！

但近年來房地產行業受經濟下行影響較大，稅務機關對重點稅源企業的檢查力度不斷加大，作為稅局重點稅源行業的房地產開發企業極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認定為偷稅，直接造成稅企爭議持續不斷，房地產企業已儼然變成稅務稽查增收入庫的“一塊肥肉”。

另一方面，稅收征管新格局對長期會計核算不規范、賬目處理混亂的建筑企業而言，涉稅工作將面臨層層挑戰，尤其是企業所得稅匯算管理日益嚴格，核定征收方式已經全部改為查賬征收，建筑企業缺少成本費用發票已成為常態，本次我們將手把手給建筑企業講解怎樣進行“無票扣除”又能規避涉稅風險。

置身于如此背景之下，房地產建筑企業的涉稅工作將面臨層層挑戰，風險與收益并存，創新與困難同步。本次課程解析各地房地產建筑企業在經營過程中全稅種的涉稅業務，提出稅務稽查評估應對66個爭議案例，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，展示當前房地產建筑企業全稅種財稅管控，授予企業更加合法合理的操作技巧，能夠做到從容不迫，精準應對，打造房地產建筑企業稅務風險應對的最優化。

【課程收益】

1．抓要點：國務院稅務優惠房地產建筑企業新政；

2．講案例：全稅種稅務稽查評估涉稅爭議案例；

3．重結果：提出企業66個涉稅爭議精準應對。

【課程對象】

房地產建筑公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

一、金稅四期上線后“以數治稅”下房地產建筑業涉稅爭議

【問題1】“金稅四期”上線，對房地產企業信息管控有哪些質的飛躍？房地產建筑業在數電發票問題上需特別注意哪些問題？

【問題2】2023年稅務總局稽查重點目標，稽查方向將完成從“以查促增收”向“以查促管理”轉變。作為重點稅源企業，房開企業怎樣避免被選入稽查評估名單？

【問題3】多證合一、一照一碼、財源建設平臺數據信息共享、互聯網爬蟲技術廣泛應用，在股轉并購重組領域發揮作用，“以數治稅”成為主流，房地產建筑業哪些信息會被稅務機關重點采集、并對企業進行數據比對？

【問題4】稅務總局企業所得稅風險提示系統的上線，財務報表與企業所得稅申報表數據強制比對，2023年新增哪些涉稅指標，房地產建筑業怎樣正確進行賬務處理、填寫納稅申報表，才能夠不被稅局稽查關注？

【問題5】國務院普惠性減稅政策下房開企業多稅種執法口徑愈發嚴格，怎樣正確對待稅務稽查與納稅評估的關系？手把手教你用納稅評估化解被稽查的涉稅風險。某房地產企業納稅評估未開票收入稅款入庫案例分析

【問題6】房開企業工資薪金個稅申報與企業所得稅扣除比對的涉稅風險規劃，內外工資表形式的使用禁忌

某企業高層員工發放年終獎評估案例分析

【問題7】新格局下房開企業合同控稅的誤區：個人代開發票，受票方企業所得稅、土地增值稅風險激增解決方案的涉稅風險規劃。

【問題8】房地產建筑業全稅種退稅政策解讀及操作實務怎樣利用多繳退稅完成房開企業的“降本、提質、增效”的稅收主要目標。

【問題9】房地產企業股權架構設計稅收籌劃與稅務風險防控W房地產企業母子公司方式構架房地產企業融資、項目公司拿地的案例分析

【問題10】股權轉讓規避土地增值稅少繳企業所得稅稅收籌劃與稅務風險防控國稅函[2000]687號文帶來的稅收穿透能否執行到位？房地產開發企業三種融資方法的涉稅案例分析

二、房地產企業增值稅稽查評估應對爭議案例解析

【問題11】大市政配套費繳納契稅新政終于明確，已經繳納的大市政配套費用可否作為增值稅一般納稅人差額遞減的土地成本？全國稅局執行口徑講解。

【問題12】法院強制執行房地產權屬轉移登記涉稅問題最新解讀，被執行方需繳納稅額巨大的增值稅與土增稅，買受人如何進行稅收籌劃，將交易稅費降到最低？兩個不同案例，帶來兩個截然不同的交稅結果

【問題13】房開企業在預售階段，增值稅與企業所得稅、土地增值稅的收入口徑差異及涉稅風險規劃。

【問題14】房地產上市公司如何提前消化增值稅3%預繳，怎樣才能取得更大的資金流，手把手教你增值稅留抵抵欠。某房地產企業增值稅期末留抵稅金抵減增值稅預繳欠稅案例分析

【問題15】增值稅專用發票認證抵扣360天的規定期限已經取消，房開企業在商品房預售階段，增值稅一般計稅預繳稅款，進項發票是否應及時認證？不同企業的不同認證抵扣方法講解。

【問題16】建筑安裝企業營改增后異地施工的發票可否作為增值稅抵扣、企業所得稅成本、土地增值稅的扣除憑證？某房地產企業建安成本案例分析

【問題17】建筑安裝企業營改增后提供建筑服務，開具增值稅發票時，應在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，材料發票是否也應該參照此政策執行？

【問題18】房地產開發企業受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付土地價款的財政票據，應關注哪個特別條款？

【問題19】“買房贈車位”、“買方贈儲藏室”少繳增值稅、企業所得稅、土地增值稅的涉稅風險合規規劃。

【問題20】國有土地使用權的有償收回、土地出讓金返還、購買土地滯納金、分期付款購買土地，幾種拿地方式的增值稅、企業所得稅、土地增值稅的涉稅風險規劃。

三、房地產企業所得稅稽查評估應對爭議案例解析

【問題21】房開企業達到交房節點，除10%預提費用外，成本費用發票遠遠不足，《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》帶來核算新方法，解決“以前年度應扣未扣”的涉稅問題。

【問題22】以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與涉稅風險規劃，企業所得稅、土地增值稅如何安全穩妥的稅前扣除某房地產企業舊村改造拿地案例分析

【問題23】紅線外支出能否稅前扣除？變相銷售地下車位是否應確認企業所得稅及土地增值稅清算收入？有產權車位、無產權車位、人防車位的土地增值稅處理以案說法，分析某房地產企業紅線外修建柏油馬路案例分析

【問題24】預提的土地增值稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進行企業所得稅稅前扣除、成本發票滯后取得（跨期票據）扣除的涉稅風險規劃。

【問題25】合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房的稅務涉稅風險規劃，誰是企業所得稅和土地增值稅納稅義務人。

【問題26】集團內部關聯方資金拆借、資金池運作模式的涉稅風險規劃，大額貸款與其他應收款并存的涉稅風險規劃

某房地產企業融資財務費用稅前扣除案例分析

四、房地產企業土地增值稅稽查評估應對爭議案例解析

【問題27】即將頒布《土地增值稅法》全面解讀及對房開企業未來的影響。土地增值稅清算造成企業所得稅退稅的政策解讀與稅務涉稅風險規劃，普通住宅土地增值稅增值率不超20%退稅企業所得稅應如何繳納才能避免滯納金的付出？

【問題28】土地增值稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的影響有哪些？怎樣溝通才能得到清算單位利益最大化。土地增值稅清算對象的確認，三分法與兩分法對抗何去何從？可否放棄普通標準住宅免稅條款而選擇與非普通標準住宅合并計算收入和扣除？以案說法，全國允許使用兩分法的省份分析

【問題29】土地增值稅可選擇的成本分攤方法有哪些？層高系數法、銷售比例法的使用規則。土地增值稅清算及成本核算及分攤詳細講解。

【問題30】清算后又發生成本是否允許再次清算？土增稅“二次”清算是否被允許？全國土增稅允許“二次清算”執法口徑分析

【問題31】項目開發后的未售房產出租的規劃，部分無法銷售的房產，如何進行出租還能保證作為土地增值稅新房清算的合理操作。

【問題32】如何認定“價格明顯偏低且無合理正當理由”？

由德發案得到啟示，房地產企業銷售價格案例分析。土地增值稅清算過程中如何被稅務機關調增價格，增值稅、企業所得稅能否同時被調增價格？

某稅務局進行土增稅價格計稅依據統一調整行動的納稅評估案例分析

【問題33】計入開發間接費用的項目服務費，能否作為土地增值稅的扣除事項，怎樣與稅務局溝通扣除？需要什么證據作為輔助資料？以案說法，全國三種不同的執法口徑分析

【問題34】被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費土地增值稅能否允許扣除。

【問題35】土地增值稅預繳稅款清算環節納稅申報土地價款扣除金額是否需要還原全國多個省市土增稅申報表填寫口徑分析

【問題36】“舊村改造”過程中村企合作開發“房地置換”等一系列問題：土地入賬、成本核算、置換的賬務處理、置換過程中的納稅問題解讀—各地三舊改造土地增值稅清算口徑講解

五、建筑業增值稅稽查評估應對爭議案例解析

【問題37】建筑企業計稅方法應如何選擇對企業更有利

【問題38】建筑企業的“甲供”工程，如何能讓甲轉為方包工包料？

【問題39】建筑企業什么情況下可以簡易計稅？什么情況下必須簡易計稅？

【問題40】建筑企業在施工同時使用企業自產建筑材料如何計稅？

【問題41】建筑企業預收款未開具發票，到底應在何時納稅？建筑企業增值稅、企業所得稅納稅義務發生時間應如何協調？預收款是否應該開具612開頭的發票？涉稅應如何進行處理？

【問題42】建筑企業頂賬房、頂賬車再出售如何設置業務流程可以破解二手房二手車涉稅問題？

【問題43】稅務系統通過哪些數據判斷企業存在多抵扣進項的問題？

【問題44】建筑企業“重抵扣，輕成本”的采購模式到底有何弊端？在采購選擇供應商時，應如何選擇？

【問題45】建筑企業在簡易計稅下購進固定資產如何抵扣？兼營行為如何繳納增值稅？哪些行為屬于混合銷售？建筑企業怎樣開具發票才能少繳增值稅？

【問題46】建筑企業施工項目采購綠植是否可以抵扣？如何抵扣？

六、建筑業所得稅稽查評估應對爭議案例解析

【問題47】建筑企業的企業所得稅收入確認方法是什么？履約進度法的使用

【問題48】建筑企業的企業所得稅收入與開具發票時點是否有關系？

【問題49】建筑企業未實際收到工程款，需要交企業所得稅嗎？

【問題50】建筑企業是否可以按被甲方扣除水電等支出后的余額確認收入？建筑企業被甲方收取的水電費應如何進行處理。水電轉售企業應關注要點分析，那種情況下可以用“水電分割單”頂替稅務發票？

【問題51】筑企業成本發生未及時取得發票，如何確認完工進度？

【問題52】建筑企業設立項目與分公司，所得稅有何不同？

【問題53】建筑企業是否可以研發，是否可加計扣除，是否可申請高新技術企業？

【問題54】建筑企業施工人員的成本應按工資還是勞務列支？

【問題55】建筑企業是否應享受500萬固定資產加速折舊的優惠政策？

【問題56】建筑企業個人所得稅財稅內控問題解析

建筑企業私車公用、異地預繳稅款如何破解？

七、建筑業其他稅種稽查評估應對爭議案例解析

【問題57】建筑企業如自建房屋應何時交納房產稅？建筑企業施工現場的臨時辦公室、材料棚、宿舍等是否需要繳納房產稅？

【問題58】建筑施工使用的建筑砂、石料是否需要繳納資源稅？建筑施工企業是否涉及環保稅？到底誰是環保稅的納稅義務人？

【問題59】建筑施工企業印花稅涉稅事項，哪些涉稅行為不繳納印花稅?

【問題60】新《稅前扣除憑證管理辦法》對建筑企業有何變化？企業審核票據，如何審，到底是在審什么？

【問題61】建筑企業哪些支出是必須需要取得發票的？建筑企業哪些支出是可以取得“白條”的？建筑企業哪些支出取得合同或收款收據就可以？建筑企業收到的法院判決書是否可以作為扣除憑證？

【問題62】建筑企業預繳稅款時扣除的分包到底應取得專票還是普通發票？

【問題63】建筑企業租賃機械支出如何獲取發票？濕租行為如何繳納印花稅？

【問題64】建筑企業如何有效避免取得虛開發票或作廢發票？接受虛開發票增值稅做進項稅額轉出后，企業所得稅的成本不得進行稅前扣除，根據28號公告的規定，能否換開發票？真實案例教你換開，減少損失。

【問題65】建筑企業不能取得發票的支出而“借用“其他發票來頂替如何會被發現？工程結算后與合同總價不一致的，企業應如何開發票？

【問題66】成本費用涉稅難點的稅法解析— 企業所得稅堅持“無票扣除”原則的風險防范，無法取得成本費用發票的稅前扣除講解，跨年度取得成本費用發票是否能夠獲得稅務機關的認可。

劉老師

山東財經大學碩士研究生，某稅務干部學校副教授。多年在稅收一線從事稅務稽查和審理工作，曾多次參與國家稅務總局組織和布置的相關行業專項專案檢查工作，稅務總局稽查人才庫成員，房地產稅收師資庫成員，獲得稅務總局級別師資證書，被業內人士譽為房地產建筑業稅收管理專家。在稅務學校工作期間，著力從事稅收政策研究工作，多次參與稅務總局組織的房地產建筑業最新政策研討會，參與對稅務干部、納稅人及中介機構的稅收政策培訓工作，參與萬科地產、華潤地產、中南置地、陽光城地產、佳兆業集團、億達中國控股等多家上市公司內訓工作，承擔全國多所稅務院校的教學任務，國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師，山東大學繼續教育學院、山東財經大學財稅學院、湖北財稅職業學院客座教授，編寫《企業所得稅納稅遵從風險與防范》、《新企業所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分析》、《最新企業所得稅申報表填審技巧與政策指引》等多本涉稅書籍。

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