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課程介紹

2023年7月21日，國務院常務會議審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。加速推進城中村改造，將成為改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。為落實在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的有關要求，自然資源部日前印發《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》，在北京市等43個試點城市開展低效用地再開發試點，聚焦盤活存量土地探索創新政策舉措，完善激勵約束機制，以提高土地利用效率，為城中村改造創造了良好的制度環境。

從2009年黨中央國務院部署推進的棚戶區改造，到2020年開始實施的城鎮老舊小區改造，再到2021年在全國范圍實施的城市更新行動，再到今后一段時期重點推進的超大特大城市城中村改造，各級人民政府及其職能部門的工作重點、工作內容、內涵外延都發生了較大變化。部分地方在工作中發生了不完全依法辦事，導致相關領導和工作人員被行政處分甚至被追究刑事責任的案例。保障各級政府機關工作人員依法履行職責、保護自身安全，把好事辦好，是新時代依法行政的應有之義。為適應新時代城市建設要求，積極穩步推進城中村改造，深入貫徹落實黨中央國務院決策部署，提高相關人員業務能力，依法推進城中村改造項目土地及房屋征拆及“兩違”治理實務，促進各項工作的有序開展。我單位特舉辦城中村改造運作模式暨房屋征收補償搬遷操作實務，“房票安置”房制度探討、兩違認定處理高級研修班。

課程對象

各地政府主管領導、司法局、住建局、自然資源局、房地產管理局、城管綜合執法局（執法大隊）、征收辦（中心）、城市更新部門、統征辦、街道辦、各產業園區、開發區管委會、棚改指揮部、城改辦、老舊小區改造工作領導小組、住房保障、土地儲備機構、城投公司相關人員；房地產開發等單位的相關人員。

課程大綱

（一）城中村改造政策要點

1、學習貫徹中央關于穩步推進超大特大城市城中村改造決策部署

2、《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》重要意義解析

3、《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》解析

4、城中村改造與房地產及房地產新模式構建的關系

5、低效用地再開發政策與機制創新要點

6、城中村的歷史成因與現狀、人民群眾的訴求和呼聲

7、城中村改造的主要法律和政策鼓勵措施

8、城中村改造的主要法律和政策約束

9、在推進城市更新中實施城中村改造

10、城中村改造與棚戶區、老舊小區、老舊廠區、老舊街區改造的協同推進

（二）城中村改造項目的運作模式及案例解析

1、通過“房票安置”推動城中村改造

（1）房票的定義及適用范圍 （2）房票票面構成及獎勵優惠

（3）房票補償相關配套設施 （4）房票的核發、使用與結算

2、通過土地整備推動城中村改造

3、通過做地模式推動城中村改造

4、通過政府回購安置房推動城中村改造

5、通過工業上樓推動城中村改造

（三）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1、做地模式：操作要點及石家莊、廣州國企籌資做地的合規性、可融資性分析

2、土地一二級開發分段+聯合模式：長沙相關政策及操作案例分享

3、二級贖買一級模式與二級補償一級模式：政策依據、操作要點及如何市場化融資

4、反向委托（或反向購買）模式：如何實現凈地一二級聯動融資及案例分享

5、包裝借款模式：央國企兩種借款模式的應用要點，如何合規解決征拆資金與項目資本金，如何進行市場化融資？

6、城中村專項債+市場化融資的兩種模式

（四）城中村改造土地及房屋征收補償操作實務

1、城中村改造協議搬遷的實施路徑

2、城中村改造插花地征收拆遷程序及補償政策

3、集體土地征拆實務與司法審查要點

(1)《土地管理法》的修訂及主要條款解讀

(2)《土地管理法實施條例》對土地征收程序的規定與運用

(3)最高人民法院《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》解讀與運用

(4)最高人民法院《關于審理行政協議案件若干問題的規定》及其涉及的土地、房屋征收補償協議的問題解讀

(5)集體土地征收訴訟審查要點:征地審批環節、征地補償環節、強制執行環節

(6)集體土地征收非訴審查要點:執行依據、申請條件、執行主體

(7)結合案例，闡述歷史遺留問題的處理原則及實際操作

4、國有土地上房屋征收補償規范化管理與司法審查要點

(1)房屋征收程序規范化

(2)房屋征收補償規范化

(3)將公平補償、依法強制拆遷運用到和諧拆遷的實際操作中

(4)征收拆遷策劃中如何應對被征收人的抵觸情緒

(5)征收過程中必須在七個方面做到的公開、公告、公布

(6)特殊類型房屋的形成及補償

(7)房屋征收范圍確定后的行為限制程序

(8)D級危房認定方法在房屋征收拆遷中的應用

(9)國有土地上房屋征收的司法審查要點；訴訟領域:《國有土地上房屋征收與補償條例》適用問題、非訴領域:非訴解釋適用問題

（五）城中村改造“兩違”認定治理

1、《城市管理行政執法文書示范文本(試行)》解析

2、城鄉規劃執法與違法建設的認定及處理

3、違法建設治理中行政處罰操作實務

4、違法建設綜合治理法律程序解析

5、違法建設治理中行政強制操作實務

6、城中村、城鄉結合部違法建設治理實務操作

7、違法建設治理中相關難點問題

8、行政強拆下住建、自然資源、綜合執法、公安等部門的協調銜接

專家老師

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