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【課程背景】

房地產開發企業三大稅負構成比例中，增值稅是基礎，企業所得稅是核心，土地增值稅是關鍵！土地增值稅按照開發周期清算，財務核算時間跨度長、計算流程繁瑣、扣除項目復雜，加之各省土地增值稅清算疑難問題解釋不統一，進一步加劇了房地產企業土地增值稅清算的難度。近期，“金稅四期”升級了土地增值稅管理模塊，在項目登記管理、房源信息管理、尾盤銷售管理等方面進一步提升“數據治稅”成果，要求房地產企業按照按月動態更新相關清算數據，房企土地增值稅清算工作迫在眉睫！

本次課程依托財政部、總局土地增值稅基本政策，緊扣地方土增政策，直擊當前新形勢下土地增值稅清算的風險點與規避技巧，著眼房地產企業如何科學合理規劃清算項目、如何靈活處理成本分攤、如何把控清算時機、如何準確填報土地增值稅申報表等關鍵疑難問題，通過具體、淺顯、通俗的案例解析，分別從土地增值稅清算項目認定、收入節點與金額確認、扣除憑證判定、扣除項目排查診斷等重點內容，到成本分攤方法的具體運用與稅收防范，逐一解讀土地增值稅清算技巧與風險點把控，讓財稅人員較為完整地掌握土地增值稅清算方法，獨立完成清算項目。

【課程收益】

1、緊扣實務、操做性強：重實戰、重實效、重實用，詳盡解讀房企實際工作中的熱點問題和風險防范；

2、著眼本地、針對性強：將河北、北京以及周邊省份財稅政策納入土地增值稅清算流程各個節點，讓學習不再“空洞”，激發財稅潛能；

3、案例為先、數據支撐：基于真實案例數據分析，實務操作全覆蓋，會計分錄、計算過程、 法規引用，全面提升籌劃技巧；

4、學員互動、現場答疑：學員帶著問題聽課，現場咨詢，參與解析過程，實實在在解決本企業疑難問題。

【課程對象】

各房地產企業高管、財務人員，稅務機關房地產征管人員，會計師、稅務師事 務所從業人員，房地產行業研究人員。

【課程大綱】

一、土地增值稅清算概述

1．土地增值稅計征范圍

2．土地增值稅計算流程

3．土地增值稅扣除原則

4．結合增值稅政策解讀扣除憑證類別

5．土地增值稅預征制度

6．清算單位確認與《項目臺賬登記表》填報技巧

7．清算分類標準辨析

8．二次清算必要性以及流程

9．土地增值稅核定征收注意事項

二、土地增值稅清算收入確認

1．土地增值稅確認收入時點以及金額

2．買房贈送家電、送面積、送車位、送物業等

3．以租代售、售后回租模式

4．銷售價格偏低收入金額確認

5．價外費用與收入金額（墊資利息）

6．合作建房稅收風險分析

7．工抵房流程解析

三、土地增值稅清算扣除確認

1．招拍掛拿地方式土地成本的確認

2．土地投資方式土地成本的確認技巧

3．以房換地（以地換房）土地成本的確認

4．以股權轉讓名義轉讓土地成本確認

5．紅線外支出土地成本的確認

6．配建經適房土地成本的確認

7．不同土地返還款的處理

8．成本差的稅收處理

9．裝修分類以及土增清算扣除

10．售樓部土地增值稅風險分析

11．財務費用扣除（不同融資方式資金成本確認）

12．開發間接費、資本化利息扣除注意事項

13．稅金扣除與收入配比的復雜性

14．印花稅、城鎮土地使用稅扣除

15．“舊房”界定以及土地增值稅計算流程

四、“拆遷還建”財稅處理

1．拆遷還建經濟業務實質分析

2．拆遷還建不同會計處理對稅收的影響

3．拆遷還建增值稅視同銷售計稅依據選擇

4．拆遷還建企業所得稅處理暨稅收調整

5．拆遷還建土地增值稅處理暨申報表填報技巧

6．價差部分處理技巧

7．拆遷還建發票開具、契稅等問題解析

8．銷售與購進“爛尾樓”土地增值稅解析

五、成本分攤與車位

1．會計核算對象對土地增值稅影響

2．成本分攤原則解讀

3．占地面積法分攤要領

4．建筑面積法與土增申報表對接

5．直接成本法的運用

6．預算造價法適用要點

7．層高系數法適用原理分析

8．人防車位銷售稅收分析

9．無產權車位、有產權車位稅收差異分析

10．車位成本分攤要領

六、土地增值稅稅負測算

1．數據采集來源

2．收入數據采集與分割

3．成本數據采集與分攤

4．稅金數據采集與計算

5．數據綜合運用與稅負測算結果比對

6．土地增值稅臨界點分析

七：河北、北京土地增值稅解讀

1．普通住宅標準

2．清算對象確定

3．車位本地化處理政策

4．成本分攤方法與選擇（層高系數法）

5．核定征收率與四項成本核定

6．樣板間與裝修（軟裝）

7．二次清算

8．爛尾樓

9．新舊房界定標準

10．稅金扣除規定

八：互動答疑（山東、山西、河南、天津等省份政策）

王老師

會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧！

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