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【課程背景】

“輕資產(chǎn)”對于地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)型是否是一個途徑，還是捷徑？商業(yè)地產(chǎn)遭遇疫情考驗，不僅空鋪率上揚，收益衰退，更引發(fā)商場倒閉風暴。目前四大趨勢明朗，包括并購與倒閉、輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出、區(qū)域商業(yè)與社區(qū)商業(yè)分野、標準化與特色化并舉時代。

談及“資產(chǎn)管理”，就不得不提到購物中心租售比、坪效、開業(yè)率、出租率、客流、收繳率等關(guān)鍵指標，如何深層次地發(fā)掘指標數(shù)據(jù)之間的內(nèi)在聯(lián)系，診斷購物中心經(jīng)營狀況，并根據(jù)診斷結(jié)果自動給予應(yīng)對策略，實現(xiàn)商場高效和精準的運營。

作為管理者，如何通過指標管理，第一時間掌握企業(yè)的資產(chǎn)狀況，并為科學決策提供有力支撐，助推企業(yè)資產(chǎn)長期保值增值。與其兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，歷經(jīng)幾個月，走遍全國大小項目，不如抽兩天時間好好聽一下灝焱商學院的課程……

【課程收益】

1、購物中心的專業(yè)邏輯是資產(chǎn)經(jīng)營活動，商業(yè)管理是其中一個環(huán)節(jié)。

2、定位規(guī)劃、招商運營和調(diào)整優(yōu)化是商業(yè)運營管理的核心工作，管理者必須通過對消費變化的精準捕捉，動態(tài)提供市場需要的商品和服務(wù)；并充分考慮資產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)要素。

3、構(gòu)建購物中心資產(chǎn)管理系統(tǒng)的突破點在于加快升級商業(yè)管理業(yè)務(wù)、強化資產(chǎn)經(jīng)營能力。

【課程對象】

1、購物中心/百貨/資產(chǎn)經(jīng)營管理公司各部門中高層領(lǐng)導；

2、此為商業(yè)管理高階課程，專門為在運營方面已經(jīng)做得不錯，但希望未來往資產(chǎn)管理方向發(fā)展的公司學習交流；

3、有意加入并長期從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的人士。

【課程大綱】

第一篇：資產(chǎn)管理及其本質(zhì)

1.資產(chǎn)管理的理念

1.1 資產(chǎn)管理的注重點

1.2 資本化率及其與資產(chǎn)價值之間的關(guān)聯(lián)

1.3 資產(chǎn)管理的價值衡量體系

NPINOIEBITDA

2.資產(chǎn)管理的抓手

2.1 資產(chǎn)價值的計算和工具

2.1.1 在項目的初始投資階段

2.1.2 在項目的運營階段

2.1.3 在項目的退出階段

2.2 資管與運管的平衡

2.3 資管對于信息化管理的要求

3.資產(chǎn)管理視角下運營目標的確立

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營目標，是確保足夠的現(xiàn)金流，即“掙錢”的能力

3.1 經(jīng)營能力的精確測算

3.1.1 租金收入的幾個不同部分和不同階段

3.1.2 租金收入和其他收入的匯總和關(guān)聯(lián)

3.1.3 影響租金收入的因素

第一， 掉鋪及其出現(xiàn)的時點的一般規(guī)律

第二， 續(xù)簽率及其影響租金收入的關(guān)聯(lián)

第三， 市場重大變化時的應(yīng)對

3.2 運營指標的確定

3.2.1 可售和持有混合經(jīng)營時各自底價的確定方式

3.2.2 決定租金底價的兩種方式

3.2.3 客流和有效轉(zhuǎn)換率及獲客成本

3.2.4 EBITDA利潤額及三個重要經(jīng)營和財務(wù)指標的內(nèi)涵

3.3 運營收入和支出的分類

3.3.1 收入分類和流向

3.3.2 支出分類和流向

3.3.3 成本控制要素及衡量指標

3.4 運營指標體系建立

3.4.1 運營管理端指標體系

3.4.2 運營租戶端指標體系

3.4.3 資產(chǎn)管理價值于運營管理中的兩個里程碑

4.精細化運營是資產(chǎn)價值的基石

4.1 會員系統(tǒng)的建立對于營業(yè)額的支撐

4.1.1 積分體系及其運用

4.1.2 消費者畫像和招商業(yè)態(tài)及品牌級次

4.2 良好的物業(yè)服務(wù)是構(gòu)建牢固的底層資產(chǎn)

4.2.1 不同階段的物業(yè)角色

4.2.2 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量采用的工具

第二篇：輕資產(chǎn)管理

5.“輕資產(chǎn)”真?zhèn)蚊}的爭論

5.1 何謂“輕資產(chǎn)”？

5.2 “輕資產(chǎn)”模式興起的原因和本質(zhì)

5.3 “輕資產(chǎn)”對于地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)型是否是一個途徑，還是捷徑？

6.商業(yè)投資回報途徑

6.1 租金收益和現(xiàn)金流

6.2 資產(chǎn)增值和價值提升

6.3 如何測算資產(chǎn)價值 介紹三種方式

7.“輕資產(chǎn)”的優(yōu)勢和難點

優(yōu)勢：

7.1 投資和管理分離

7.2 專業(yè)度與經(jīng)營成功率

7.3 價值實現(xiàn)的多方合力和一家獨斗

難點：

7.4 誠信和信任感是基礎(chǔ)

7.5 利益與責任

8.輕資產(chǎn)模式

8.1 物業(yè)租賃

8.2 品牌輸出及運營管理

8.3 參股并管理

8.4 合資公司

9. “輕資產(chǎn)”管理操作步驟

9.1 如何測算服務(wù)管理費

9.2 如何組建團隊及與資產(chǎn)擁有者合作

9.3 如何制定法律文件及設(shè)定“逃生”條款

10.成功“輕資產(chǎn)”管理要素

10.1 基礎(chǔ)文件的扎實

10.2 流程和制度的完整并簡便

10.3 專業(yè)度的水準

11.“輕資產(chǎn)”管理的機制保障

11.1 合理量化的業(yè)績指標機制

11.2 短期和長期收益的平衡機制

11.3 收費機制

11.4 利益共享機制

11.5 責任分擔機制

（額外贈送30分鐘總結(jié)與答疑）

范老師

擁有20年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗，成功開發(fā)和管理了眾多商業(yè)項目，操作過多個位于上海市中心及長三角商業(yè)中心區(qū)域，由國際和香港著名房地產(chǎn)開發(fā)商投資運營的的大型商業(yè)項目，其中包括數(shù)個25 萬平方米以上的城市綜合體項目，以及10萬平方米以上的商業(yè)項目。

在商業(yè)項目開發(fā)、市場定位、招商運營、物業(yè)管理及資產(chǎn)管理等商業(yè)地產(chǎn)全過程積累了大量成功經(jīng)驗，對中國市場有深刻的認識與理解，積累了豐富的品牌資源。

主導開發(fā)與運營項目：上海梅龍鎮(zhèn)廣場、上海中信泰富廣場、長風景畔廣場、上海老西門新苑、寧波泰富廣場、英特宜家。

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