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課程背景

2020年4月以來，粵港澳大灣區的房價直接飆升，土地公開招拍掛市場競爭呈現白熱化，通過城市更新和三舊改造獲取土地已成為越來越多開發商拿地的主要手段。而城市更新中涉稅非常復雜，被拆遷戶的胃口越來越高，項目利潤越來越薄。事實上，房地產城市更新項目投資能否成功的關鍵，很大程度上取決于稅務籌劃工作做得夠不夠好！

廣東省和深圳市土地增值稅清算規程分別發布后，土增稅清算政策發生了什么樣的變化？

深圳、廣州、東莞、佛山、惠州城市更新政策和稅收征管發生了哪些變化？

拆遷補償費是三舊改造稅籌中的重點，籌劃有何訣竅和注意事項？

單抬頭和雙抬頭稅收上有何差異，開發商報批時如何選擇？

課程收益

一、掌握項目論證和評判的主要要素；

二、掌握拆遷階段稅務處理能力；

三、掌握舊改稅務籌劃主要的解決方案和技術策略；

四、掌握舊改項目拓展風險分析與應對。

課程對象

各房地產企業總裁、總經理、財務總監、財務經理、財務、法務、稅務、運營管理、拆遷管理、戰略投資等部門及注冊會計師、稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

第一專題：城市更新與三舊改造稅務規劃

第一節：城市更新與舊城改造稅務規劃

1、三舊改造與城市更新的基本概念

2、拆遷補償費的主要內容

3、政策性搬遷與商業性搬遷的定義

4、廣東省三舊改造稅收指引

5、廣東省土地增值稅清算管理規程

6、深圳市土地增值稅清算管理規程

第二節：舊城改造與城市更新稅收實務大討論

1、城市更新、征地返還、土地整備與整村統籌有何差異？征稅時有何區別？

2、被拆遷戶取得的拆遷補償費，增值稅、所得稅如何征收？自然人與法人有何區別？

3、開發商支付給被拆遷戶的補償款憑收據能否入帳？如何理解“合法有效憑據”？支付給村股份公司的補償款憑股份公司的收據能否進開發成本抵稅？

4、開發商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎？如何征收？

5、賠償有何標準？超標準補償給釘子戶的部分，能否計入拆遷成本？如何合理合法加大拆遷成本？

6、雙抬頭時，支付給村委的房屋能否計入項目成本？

7、雙抬頭模式下，村里取得的房屋二次轉賣時，成本價為0嗎？

8、給被拆遷戶的房產稅備案價應該寫成本價還是市場價？

9、復建地塊的建造成本能否計入融資地塊成本？

10、如何判定政策性搬遷非商業性搬遷？政策性搬遷收入有何稅收優惠？

11、企業政策性搬遷被征用的資產，其換入資產的計稅成本如何確定？

12、商品房證、集體房產證、違章建筑被拆遷后征收標準相同嗎？

13、配建的政府保障性住房如何征稅？

14、轉讓（城中村）集體土地使用權，承受方是否繳納契稅？

15、就地還建方式、異地安置方式、貨幣補償方式等不同方式拆遷安置，稅收如何計算？

16、村委出地開發商出資合作建房，建成自用或轉讓，如何計算土增稅？

17、村委出地，開發商出資，不同合作方式有什么稅負差異？以村委的名義立項，還是以開發商名義立項？

18、實物補償和現金補償納稅有何差異？如何選擇？

第二專題：地產企業“業財法稅”四位一體風險管控及化解策略

一：業財法稅“四位一體”布局新思維

1、業財法稅內涵

2、業務是基礎

3、財務是核算

4、法務是紅線

5、稅務是“命門”

6、業財法稅融合 - 現代企業管理新模式

7、業財法稅融合 - 預警評估稽查防控利器

8、業財法稅融合 - 稅收籌劃落地的保障

二：業財法稅“四位一體”風險防控布局

1、業務搞不清是否存在風險

2、財務處理錯誤有啥后果？

3、財稅處理不一致如何處理？

4、法律規定和財稅處理一致以誰為準？

5、稅收行為是否一定為合法行為？

6、業財法稅如何融合布局？

三：合同中的業財法稅融合及謀劃策略

1、業務和合同融合

2、財務處理和合同融合

3、稅務處理和合同融合

4、法務規定和合同的融合

四：票據中的業財法稅融合及謀劃策略

1、業務真實性是票據核心

2、票據財務要點及實操處理

3、票據是涉稅要點把控及操控技巧

4、虛開發票的18個信號及破解策略

5、不可忽視的票據法律（刑法）風險

6、最高檢保障“六穩”“六保”對刑事量刑的影響

五：特殊業務中的業財法稅融合及謀劃策略

1、融資業務業財法稅及實操技巧

2、日常業務業財法稅及實操技巧

3、拿地不同形式業財法稅風險管控及化解策略

4、母公司拿地子公司運營業財法稅風險管控及化解策略

5、以路換地（紅線外支出）業財法稅及實操技巧

6、政府補助收入回遷房業財法稅及實操技巧

7、回遷房業財法稅及實操技巧

8、建安成本業財法稅風險管控及化解策略

9、裝修費用業財法稅及實操技巧

10、商住一體樓業財法稅及實操技巧

11、營銷設施業財法稅及實操技巧

12、基礎和配套設施業財法稅風險管控及化解策略

13、賣房贈家電等營銷策略業財法稅及實操技巧

14、價格策略業財法稅風險管控及化解策略

15、代收費用業財法稅風險管控及化解策略

16、“拎包入住”財法稅風險管控及化解策略

17、“零首付”回遷房業財法稅及實操技巧

18、地下人防形成地下車庫業財法稅及實操技巧

19、人工費用業財法稅風險管控及化解策略

20、社保業財法稅風險管控及化解策略

21、房產稅業財法稅風險管控及化解策略

22、土地使用稅業財法稅風險管控及化解策略

23、契稅業財法稅風險管控及化解策略

24、印花稅業財法稅風險管控及化解策略

六：專家現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

李老師

李明俊：知名房地產財稅專家，中國房地產商學院聯盟“十大名師”，全聯房地產商會智慧財稅分會創造副會長兼秘書長，廣東省三舊改造協會專家組成員。北大、清華、浙大、上海交大、中大、廈大等眾多高校房地產董事長班特聘教授，曾就職于中海集團財務部，是國內為數不多具房地產標桿公司工作背景又僅專注于房地產公司稅務咨詢的實戰派專家。公開出版有《房地產稅務掘金》、《節流-金融危機下企業稅收成本控制》、《合法節稅》、《房產新政下地產公司納稅籌劃》、《土地增值稅新政與應對策略》、《非財務人員的財務管理》等系列產品；最新熱銷書籍有《企業領導者如何“稅”得香》、《納稅有竅門》。曾接受過培訓或咨詢服務的典型客戶有萬科集團、中海地產、招商地產、中交地產、雅居樂集團、碧桂園、遠洋地產、正榮集團、中洲地產、綠地集團、綠城集團、恒大地產、海航地產、魯能置業、魯商置業、佳兆業集團、中冶置業、五礦地產、首創集團、龍光地產、深圳地鐵、海亮地產、萊蒙鵬源等單位。

李國華：注冊會計師，注冊稅務師、資產評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；中央財經大學、北京國家會計學院、河北財經學院等院校特聘講師；我公司首席稅務咨詢師、著名實戰派地產稅務專家。現擔任多家大中型地產企業和稅務、審計、評估等稅務顧問工作。從事稅務工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業的涉稅需求，具有豐富稅務實戰經驗，并操刀數十家上市公司及大型企業稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓，深受業內人士好評。在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，業內稱為“實戰大師、金牌講師”。

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