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課程背景

2020年4月以來，粵港澳大灣區(qū)的房價直接飆升，土地公開招拍掛市場競爭呈現(xiàn)白熱化，通過城市更新和三舊改造獲取土地已成為越來越多開發(fā)商拿地的主要手段。而城市更新中涉稅非常復雜，被拆遷戶的胃口越來越高，項目利潤越來越薄。事實上，房地產城市更新項目投資能否成功的關鍵，很大程度上取決于稅務籌劃工作做得夠不夠好！

廣東省和深圳市土地增值稅清算規(guī)程分別發(fā)布后，土增稅清算政策發(fā)生了什么樣的變化？

深圳、廣州、東莞、佛山、惠州城市更新政策和稅收征管發(fā)生了哪些變化？

拆遷補償費是三舊改造稅籌中的重點，籌劃有何訣竅和注意事項？

單抬頭和雙抬頭稅收上有何差異，開發(fā)商報批時如何選擇？

課程收益

一、掌握項目論證和評判的主要要素；

二、掌握拆遷階段稅務處理能力；

三、掌握舊改稅務籌劃主要的解決方案和技術策略；

四、掌握舊改項目拓展風險分析與應對。

課程對象

各房地產企業(yè)總裁、總經理、財務總監(jiān)、財務經理、財務、法務、稅務、運營管理、拆遷管理、戰(zhàn)略投資等部門及注冊會計師、稅務師和企業(yè)納稅經辦人員。

課程大綱

第一專題：城市更新與三舊改造稅務規(guī)劃

第一節(jié)：城市更新與舊城改造稅務規(guī)劃

1、三舊改造與城市更新的基本概念

2、拆遷補償費的主要內容

3、政策性搬遷與商業(yè)性搬遷的定義

4、廣東省三舊改造稅收指引

5、廣東省土地增值稅清算管理規(guī)程

6、深圳市土地增值稅清算管理規(guī)程

第二節(jié)：舊城改造與城市更新稅收實務大討論

1、城市更新、征地返還、土地整備與整村統(tǒng)籌有何差異？征稅時有何區(qū)別？

2、被拆遷戶取得的拆遷補償費，增值稅、所得稅如何征收？自然人與法人有何區(qū)別？

3、開發(fā)商支付給被拆遷戶的補償款憑收據(jù)能否入帳？如何理解“合法有效憑據(jù)”？支付給村股份公司的補償款憑股份公司的收據(jù)能否進開發(fā)成本抵稅？

4、開發(fā)商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎？如何征收？

5、賠償有何標準？超標準補償給釘子戶的部分，能否計入拆遷成本？如何合理合法加大拆遷成本？

6、雙抬頭時，支付給村委的房屋能否計入項目成本？

7、雙抬頭模式下，村里取得的房屋二次轉賣時，成本價為0嗎？

8、給被拆遷戶的房產稅備案價應該寫成本價還是市場價？

9、復建地塊的建造成本能否計入融資地塊成本？

10、如何判定政策性搬遷非商業(yè)性搬遷？政策性搬遷收入有何稅收優(yōu)惠？

11、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產，其換入資產的計稅成本如何確定？

12、商品房證、集體房產證、違章建筑被拆遷后征收標準相同嗎？

13、配建的政府保障性住房如何征稅？

14、轉讓（城中村）集體土地使用權，承受方是否繳納契稅？

15、就地還建方式、異地安置方式、貨幣補償方式等不同方式拆遷安置，稅收如何計算？

16、村委出地開發(fā)商出資合作建房，建成自用或轉讓，如何計算土增稅？

17、村委出地，開發(fā)商出資，不同合作方式有什么稅負差異？以村委的名義立項，還是以開發(fā)商名義立項？

18、實物補償和現(xiàn)金補償納稅有何差異？如何選擇？

第二專題：地產企業(yè)“業(yè)財法稅”四位一體風險管控及化解策略

一：業(yè)財法稅“四位一體”布局新思維

1、業(yè)財法稅內涵

2、業(yè)務是基礎

3、財務是核算

4、法務是紅線

5、稅務是“命門”

6、業(yè)財法稅融合 - 現(xiàn)代企業(yè)管理新模式

7、業(yè)財法稅融合 - 預警評估稽查防控利器

8、業(yè)財法稅融合 - 稅收籌劃落地的保障

二：業(yè)財法稅“四位一體”風險防控布局

1、業(yè)務搞不清是否存在風險

2、財務處理錯誤有啥后果？

3、財稅處理不一致如何處理？

4、法律規(guī)定和財稅處理一致以誰為準？

5、稅收行為是否一定為合法行為？

6、業(yè)財法稅如何融合布局？

三：合同中的業(yè)財法稅融合及謀劃策略

1、業(yè)務和合同融合

2、財務處理和合同融合

3、稅務處理和合同融合

4、法務規(guī)定和合同的融合

四：票據(jù)中的業(yè)財法稅融合及謀劃策略

1、業(yè)務真實性是票據(jù)核心

2、票據(jù)財務要點及實操處理

3、票據(jù)是涉稅要點把控及操控技巧

4、虛開發(fā)票的18個信號及破解策略

5、不可忽視的票據(jù)法律（刑法）風險

6、最高檢保障“六穩(wěn)”“六保”對刑事量刑的影響

五：特殊業(yè)務中的業(yè)財法稅融合及謀劃策略

1、融資業(yè)務業(yè)財法稅及實操技巧

2、日常業(yè)務業(yè)財法稅及實操技巧

3、拿地不同形式業(yè)財法稅風險管控及化解策略

4、母公司拿地子公司運營業(yè)財法稅風險管控及化解策略

5、以路換地（紅線外支出）業(yè)財法稅及實操技巧

6、政府補助收入回遷房業(yè)財法稅及實操技巧

7、回遷房業(yè)財法稅及實操技巧

8、建安成本業(yè)財法稅風險管控及化解策略

9、裝修費用業(yè)財法稅及實操技巧

10、商住一體樓業(yè)財法稅及實操技巧

11、營銷設施業(yè)財法稅及實操技巧

12、基礎和配套設施業(yè)財法稅風險管控及化解策略

13、賣房贈家電等營銷策略業(yè)財法稅及實操技巧

14、價格策略業(yè)財法稅風險管控及化解策略

15、代收費用業(yè)財法稅風險管控及化解策略

16、“拎包入住”財法稅風險管控及化解策略

17、“零首付”回遷房業(yè)財法稅及實操技巧

18、地下人防形成地下車庫業(yè)財法稅及實操技巧

19、人工費用業(yè)財法稅風險管控及化解策略

20、社保業(yè)財法稅風險管控及化解策略

21、房產稅業(yè)財法稅風險管控及化解策略

22、土地使用稅業(yè)財法稅風險管控及化解策略

23、契稅業(yè)財法稅風險管控及化解策略

24、印花稅業(yè)財法稅風險管控及化解策略

六：專家現(xiàn)場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

李老師

李明俊：知名房地產財稅專家，中國房地產商學院聯(lián)盟“十大名師”，全聯(lián)房地產商會智慧財稅分會創(chuàng)造副會長兼秘書長，廣東省三舊改造協(xié)會專家組成員。北大、清華、浙大、上海交大、中大、廈大等眾多高校房地產董事長班特聘教授，曾就職于中海集團財務部，是國內為數(shù)不多具房地產標桿公司工作背景又僅專注于房地產公司稅務咨詢的實戰(zhàn)派專家。公開出版有《房地產稅務掘金》、《節(jié)流-金融危機下企業(yè)稅收成本控制》、《合法節(jié)稅》、《房產新政下地產公司納稅籌劃》、《土地增值稅新政與應對策略》、《非財務人員的財務管理》等系列產品；最新熱銷書籍有《企業(yè)領導者如何“稅”得香》、《納稅有竅門》。曾接受過培訓或咨詢服務的典型客戶有萬科集團、中海地產、招商地產、中交地產、雅居樂集團、碧桂園、遠洋地產、正榮集團、中洲地產、綠地集團、綠城集團、恒大地產、海航地產、魯能置業(yè)、魯商置業(yè)、佳兆業(yè)集團、中冶置業(yè)、五礦地產、首創(chuàng)集團、龍光地產、深圳地鐵、海亮地產、萊蒙鵬源等單位。

李國華：注冊會計師，注冊稅務師、資產評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；中央財經大學、北京國家會計學院、河北財經學院等院校特聘講師；我公司首席稅務咨詢師、著名實戰(zhàn)派地產稅務專家。現(xiàn)擔任多家大中型地產企業(yè)和稅務、審計、評估等稅務顧問工作。從事稅務工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富稅務實戰(zhàn)經驗，并操刀數(shù)十家上市公司及大型企業(yè)稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓，深受業(yè)內人士好評。在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，業(yè)內稱為“實戰(zhàn)大師、金牌講師”。

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