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課程介紹

隨著近兩年經濟環境和行業形勢的發展，大灣區城市更新已經逐步進入新 的階段，各地城市更新政策紅利也已逐步消失，參與城市更新的房企只能向管 理要效益，精細化運營將成為大灣區城市更新的主流方向。拆遷工作是城市更 新工作重中之中，也是難度最大的一環，始終貫穿于整個城市更新全流程。從 前期的基礎數據摸查，到過程中拆補方案的設計編制、宣傳、表決，再到后期 拆遷安置補償的簽約、房屋的移交以及拆除，每一個環節的進度都直接影響到 整個城市更新項目的順利推進。若是拆遷工作推進緩慢，出現問題，會導致項 目整體改造周期延長，融資成本超出預期，對二級開發經濟收益會有直接的負 面影響；拆補方案的補償標準直接影響項目改造總成本認定，關系到項目和企 業未來的前途命運。

因此，面對日益嚴峻的經濟環境和監管日漸嚴厲細致的政策環境，面對法 律意識、政策意識日漸增強的拆遷權利人，如何制定和優化拆賠方案，準確無 誤地規避搬遷補償風險和高效處理拆遷過程中的突發事件，是城市更新企業高 管及拆遷專業人員應知應會的必修課。

培訓對象

1、項目業主：村集體經濟組織、工廠業主、私人物業業主；

2、開發企業：董事長、總裁、副總裁、總經理、副總經理及中高管；

3、金融機構：董事長、總裁、副總裁、總經理、副總經理及中高管；

4、相關機構：房地產行業相關研究與咨詢顧問專業機構的高級管理人員；

5、高端圈層：準備進軍城市更新領域的企業家、投資人。

課程收益

1、了解大灣區各主要城市拆遷補償特征和基本政策，熟練掌握深圳各類型項目 拆賠異同和集體資產補償標準；

2、熟練掌握城市更新項目拆賠前期調研主要技能與拆遷數據分析管理方法；

3、熟練掌握非集體資產項目拆遷方案制定的基本流程與核心要點；

4、深入學習拆遷項目二次摸底、補償標準、拆遷方案制定原則與方法；

5、熟練掌握集體資產項目合作分成方案制定的原則與方法，熟悉調研、談判、 交易基本方法，學習相關案例；

6、深入學習補償方案的彈性設計和回遷管理規則與實施策略，掌握釘子戶預防 與處理策略及拆賠風險、突發事件和職務犯罪防控。

課程大綱

第一部分 大灣區拆賠市場情況分析

一、大灣區不同城市、區位拆賠方案的特征

1、大灣區各主要城市更新的形勢，背景介紹；

2、大灣區各主要城市拆遷補償方案對比和總結及各城市補償方案的同與不 同，探討不同補償形成的政策與歷史前景；

3、深圳各區拆遷補償的差異分析，通過案例對比原特區內外各區補償方案 的差異。

二、深圳不同項目類型的拆賠方案比較

1、城中村更新項目、老舊住宅更新項目、工改項目拆遷補償方案的比較；

2、土地整備利益統籌項目與城市更新項目拆遷補償方案的比較。

三、深圳集體資產在各類項目中的補償或分成

1、土地整備利益統籌項目；

2、更新項目；

3、返還地與非農指標等補償的標準與各區差異。

第二部分 項目拆賠之現狀數據收集

一、前期調研

1、業主調研

業主本人基本情況（姓名、職業情況、聯系電話、經濟狀況、家庭成員）

業主社會關系調研（家族關系、主要社會關系、主要及其他收入來源、業 余愛好及日常軌跡等）

業主及租戶對拆遷的心態了解

2、物業及附屬物核查

永久性建筑物

非永久性建筑及附屬物、青苗核查

宅基地、空地權屬了解

核實各類建筑出租情況

了解拆遷范圍內商品房的抵押情況及綠本褐本交易情況

3、周邊項目情況調研

周邊項目進展

周邊項目補償情況

二、拆遷數據庫建立及拆遷談判前日常管理

1、建立業主情況及物業數據庫并每日更新

2、業主感情培養及拆遷范圍巡查（嚴防改擴建）

第三部分 項目拆遷方案制定（非集體資產物業）

一、二次摸底

1、周邊項目補償的公示標準與最高補償摸底

2、業主期望摸底

3、項目規劃指標與補償總量的對照分析

二、補償標準制定

1、制訂補償標準草案

2、放風試探了解業主反應

3、主管部門的態度試探

三、拆遷方案制訂

1、補償方案確定

2、拆遷工作計劃

3、宣傳方案

四、實操案例分享

1、成功案例

2、不成功案例

第四部分 項目合作分成方案制定（針對集體資產）

一、市場調研

1、了解周邊項目對集體物業、非農指標等集體資產的分成和補償情況。

2、了解村管理班子、股東代表及家族大佬對集體資產處理的想法。

3、個人需求與集體資產的關系簡析

二、分成或補償的初步談判

1、擬定集體資產的分析或補償方案

2、與村管理班子初步溝通

3、調整方案并達成一致

三、四會及集資交易平臺

1、四會準備

2、四會的溝通與宣傳，反對派的思想工作。

3、交易平臺與交易準入條件設置

第五部分 拆賠方案設計的深化研究（拆賠方案的設計需要綜合考慮 項目的特殊性、企業目標、拆遷談判啟動的時間與拆遷的時段、項目 的規劃指標、業主心態、各類物業的狀況與法律手續等各種因素。）

一、補償方案的彈性設計

1、彈性設計的重要性

2、彈性設計的幅度及管理

二、釘子戶的預防與處理

1、釘子戶的發現與預防

2、拆遷中期的釘子戶軟化

3、拆遷后期的釘子戶處理

三、有證物業及國有土地上無證物業拆賠的風險處理

1、綠本、褐本發生交易的處理

2、國有土地上無證物業的處理

3、產權證注銷的誤區與風險

四、拆遷階段突發事件的應急預案

1、安全事故的應急管理

2、公共影響的應急管理

3、強制拆除的應急管理

五、拆遷階段員工職務犯罪防范

1、法律引導

2、防范手段

3、發生員工職務犯罪后的掃尾

六、回遷管理實施策略

1、回遷選房規則

2、補償協議對戶型選擇的影響

3、回遷面積與戶型選擇的引導

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