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課程介紹

凡事預則立，不預則廢，事先明白了要繳多少稅，才會知道能賺多少錢！任何不經(jīng)過納稅預算的決策都可能成為失敗的決策，而任何不經(jīng)過納稅預算的項目都有可能成為賠錢的項目。如何事前做好納稅預算并有效的執(zhí)行和管控是房地產(chǎn)企業(yè)必須研究的課題，而在房地產(chǎn)企業(yè)營改增以后，隨著國地稅合并、稅收征管手段不段加強、新政策的密集出臺以及新業(yè)務的不斷發(fā)生，這一需求又變得更加突出。但企業(yè)對納稅的管控絕非財務事后處理能夠完全解決，稅由企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營而產(chǎn)生，對企業(yè)經(jīng)營活動、業(yè)務及合同事先進行納稅的研究，關乎企業(yè)納稅管控的根本。本次課程以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務流程為主線，根據(jù)最新稅收政策和會計處理規(guī)定，結合房地產(chǎn)企業(yè)實際納稅預算案例，梳理各個環(huán)節(jié)各主要稅種的納稅預算方法、預算管控和財稅處理技巧以及增值稅的賬務處理方法。助您輕松實現(xiàn)企業(yè)對納稅成本控制的及涉稅危機的化解。

課程收益

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務人員納稅預算管理理念的構建

二、全項目納稅預算和盈利預測的編制

三、企業(yè)設立階段的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

四 、項目融資的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

五、土地取得階段的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

六、 規(guī)劃設計與前期工程的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

七、 項目建設階段的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

八、銷售階段納稅預算管理與稅負優(yōu)化

九、企業(yè)清算退出環(huán)節(jié)的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

課程大綱

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務人員納稅預算管理理念的構建

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅預算管理的必要性

案例分享

（二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅預算的管控策略

1．明確納稅預算管理的職責分工 2．納稅預算的三步管控法

二、全項目納稅預算和盈利預測的編制

1．收入預算 2．成本預算及土地招牌掛競價決策 3．期間費用預算

4．稅金預算 5．凈利潤預算 6．現(xiàn)金流量預算 7．全項目納稅預算案例與預算模板分享

三、企業(yè)設立階段的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

1．項目開發(fā)主體如何確定？在原公司開發(fā)還是新設公司？

2．新設公司容易被忽視利潤增長點是什么？有無其他途徑？

3．部門設置與費用計劃分技巧

4．非貨幣資產(chǎn)出資的涉稅分析與風險管控

四 、項目融資的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

（一）企業(yè)融資預算應關注的風險點

1．資本金比例符合要求嗎？ 2．融資成本能稅前扣除嗎？

3．融資成本賬務處理有何技巧？4．注冊資本認繳制下板向公司投錢是增加注冊資本還是掛往來？

（二）財務費用預算要點

（三）稅金預算

１．增值稅預算

（１）借款利息可以抵扣進項嗎？

（２）關聯(lián)方無償拆借資金有無納稅風險？政策有何最新變化？如何把握？

（3）閑置資金購買理財產(chǎn)品如何進行納稅處理？誰來納稅？

２．業(yè)所得稅預算

（１）非金融機構借款納稅預算與風險管控案例分享 （２）自然人借款納稅預算與風險管控

（3）企業(yè)資本結構設計的納稅預算與風險管控 （4）因投資未到位發(fā)生借款利息支出可否扣除？

（四）預算管理與風險控制

1．統(tǒng)借統(tǒng)還融資模式的運用與風險防范 2．假按揭融資的風險防范

五、土地取得階段的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

（一）項目納稅預算與土地競拍價格決策

案例分享

（二）納稅預算

1．增值稅預算

（1）可抵扣增值稅銷售收入的土地價款如何界定？有何最新規(guī)定？拆遷補償費是否屬于土地價款？

（2）土地價款何時抵扣？ 如何抵扣？ 可供銷售總面積如何確定？地下車位面積是否屬于可售面積？開發(fā)產(chǎn)品轉自用后再銷售還能扣除土地價款嗎?

（3）取得土地出讓金返還增值稅如何處理?

（4）土地價款抵扣臺賬如何設立？

2．契稅預算

（1）契稅計稅依據(jù)如何確認？拆遷補償費、大配套費、政府規(guī)費是否應繳納契稅？哪個地區(qū)的文件可以借鑒？

（2）如何把握和利用契稅納稅義務的三個時點？各地規(guī)定有何不同？

3．土地使用稅預算

（1）取得土地使用權后何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅？

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？ 是否同時繳納？

（3）“三舊”改造占用集體土地是否需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅？

4．土地增值稅與企業(yè)所得稅的預算

（1）如何確定土地成本？土地增值稅和企業(yè)所得稅對土地成本的歸集有何不同？

（2）土地使用稅可否計入土地成本？印花稅可否計入土地成本？

（3）土地閑置費能否計入土地成本？

（4）土地價款銷項稅額抵減是否沖減土地成本？

5．印花稅預算

（二）預算管控與財稅處理技巧

1．土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據(jù)取得應規(guī)避那些納稅風險？母公司名頭的土地出讓金票據(jù)如何才能在子公司扣除？

2．土地價款稅前扣除票據(jù)有何要求？各稅種規(guī)定有何不同？各地規(guī)定有何不同？

3.企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理 ？

4.“三舊”改造納稅處理有何新規(guī)定？如何操作？視同銷售價格如何確定？

5．“三舊”改造綜合案例分析

六、 規(guī)劃設計與前期工程的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

（一）納稅預算

1．戶型定位與所得稅預算 2．戶型定位與土地增值稅預算

3．功能定位與增值稅預算 4．委托設計與增值稅預算

（二）預算管控與財稅處理技巧

1.案例分析-委托境外單位進行規(guī)劃設計合同簽訂與納稅處理技巧

2．前期工程費核算技巧

七、 項目建設階段的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

（一）納稅預算

1．增值稅預算

（1）進項稅額預算 （2）進項稅率預算的作用與預算方法 （3）進項稅額預算案例

2．企業(yè)所得稅與土地增值稅預算

（1）動態(tài)成本監(jiān)控 （2）企業(yè)所得稅與土地增值稅開發(fā)成本的異同

(3) 財務部與成本部成本口徑對比與統(tǒng)一 (4)發(fā)票取得的動態(tài)監(jiān)控

3．印花稅預算

4．房產(chǎn)稅預算

（1）開發(fā)建設階段是否會產(chǎn)生房產(chǎn)納稅？（2）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)？ （3）房產(chǎn)稅的處理原則

（二）預算管控與稅負優(yōu)化

1．供應商選擇策略與技巧

2．“四流”不合一四種成因分析與防范策略及最新政策變化

3．建筑工程發(fā)包模式的選擇與合同簽訂技巧？甲供材最新規(guī)定對房地產(chǎn)公司有何影響？已經(jīng)選擇一般計稅的甲供材項目如何處理？

4．建筑業(yè)納稅義務發(fā)生時間的變化對房地產(chǎn)公司有何影響？如何應對？

5．安裝合同簽訂技巧與風險防范及最新政策變化

6．采購及接受服務合同必備的涉稅條款

7．最嚴發(fā)票令普通發(fā)票開具有何最新要求？

8.增值稅稅率調整對已簽訂的工程合同有何影響？價格可否調整？

（三）財務核算技巧

1.開發(fā)成本明細賬設立技巧與案例分享

2．售樓處樣板間裝修費的核算與納稅處理技巧

3.利用地下基礎建成停車場怎樣核算成本？ 不同地區(qū)應采取什么不同策略？

八、銷售階段納稅預算管理與稅負優(yōu)化

（一）納稅預算

1．增值稅預算

（1）預售階段增值稅如何預算？

（2）預售階段增值稅發(fā)票如何開具？

（3）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務發(fā)生時間如何確定？

（4）交房環(huán)節(jié)如何計算應納稅額？

（5）一般計稅方法如何扣除土地價款？

（6）一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時如何開具發(fā)票？

（7）不同項目的預繳稅款可否另一項目的應納稅額？

（8）免租期是否是同銷售繳納增值稅？

（9）房地產(chǎn)企業(yè)及物業(yè)公司代收款項如何納稅？

（10）銷售收入動態(tài)明細表的編制

2．企業(yè)所得稅預算

（1）預售階段企業(yè)所得稅預算如何編制？營改增后現(xiàn)金流有何變化？

（2）企業(yè)所得稅季度預繳申報表如何填報？

（3）完工年度企業(yè)所得稅預算如何編制？

（4）完工年的所得稅計算的兩種方法的應用與比對印證

（5）完工年度所得稅申報表的填報

（6）案例分享-如何根據(jù)全項目所得稅預算控制完工年度后各年的的企業(yè)所得稅預算？

3．土地增值稅預算

（1）預售階段土地增值稅預算

（2）營改增后土地增值稅預繳的計稅依據(jù)如何確定？

（3）土地價款抵減銷售收入產(chǎn)生的銷項稅額抵減如何處理？是否增加土地增值稅收入？

（3）營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入如何確定？

（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除有何新規(guī)定？

（5）營改增前后土地增值稅清算的計算有何規(guī)定？

（6）營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認有何新規(guī)定？

（7）營改增后關于舊房轉讓時的扣除計算問題有何規(guī)定？

（8）土地增值稅模擬清算及動態(tài)監(jiān)控案例分享

4．土地使用稅預算

（1）完工年度土地使用稅如何繳納？

（二）預算管控與財稅處理技巧

1．根據(jù)預算控制交房時間

2．動態(tài)收入與動態(tài)成本及時更新

3．所得稅監(jiān)控與發(fā)票需求預測

4．土地增值稅模擬清算及方案調整

5．如何做好納稅申報比對

九、企業(yè)清算退出環(huán)節(jié)的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

（一）企業(yè)清算

1．增值稅預算

（1）存貨處理（2）固定資產(chǎn)處理

2．企業(yè)所得稅預算

（1）資產(chǎn)處置損益 （2）負債清償損益 （3）清算所得 （4）清算所得稅申報表

（5）公司注銷時多繳的所得稅能否退回？

（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題有何新規(guī)定？

3．清算技巧

（1）資產(chǎn)處置技巧，經(jīng)營期處置還是清算期處置？ （2）欠股東借款處理技巧

（二）股權轉讓

１．增值稅預算

轉讓非上市股權是否繳納增值稅？轉讓上市公司股權是否繳納增值稅？

２．企業(yè)所得稅

股權轉讓如何繳納企業(yè)所得稅？

3．股權轉讓繳納土地增值稅嗎？風險何在？

4．案例分享操作技巧

董老師

董春輝：中國注冊會計師，注冊稅務師，律師，多年從事財稅方面的理論研究與實踐，擅長各行業(yè)稅收籌劃診斷，納稅方案的設計，納稅風險控制，稅企爭議的協(xié)調以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。

董老師是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問，現(xiàn)任五A級致通振業(yè)稅務師事務所首席稅務顧問，中國注冊稅務師行業(yè)后續(xù)教育特聘講師，北京注冊稅務師協(xié)會專家?guī)熧Y庫講師，陽光財稅等多家財稅集團特聘講師。兼任多家房地產(chǎn)公司和大型集團公司的稅務顧問，具有深厚的理論基礎與豐富的實踐經(jīng)驗。

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