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【課程對象】

各房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

第一部分 土地增值稅清算籌劃與反籌劃

營改增后，土地增值稅還沒有廢止的信息(傳聞會變?yōu)樵鲋刀惖囊粋€附加征收率)，土地增值稅清算將面臨新的情況，所對應(yīng)的扣除項目金額所需的發(fā)票管控變?yōu)楦訃?yán)格，納稅人冒風(fēng)險增加成本發(fā)票，留下的痕跡將更加清析，潛伏期可能更長，因此在授課講解中，將結(jié)合稅務(wù)稽查案例，讓納稅人從中認(rèn)識，現(xiàn)今所從事的業(yè)務(wù)，在今后面臨稽查時能否過關(guān)?何事可為，何事不可為。具體內(nèi)容如下：

一、土地增值稅的基本原理。

二、土地增值稅征收范圍及收入的審核，營改增后收入的含稅與不含稅價?

三、土地增值稅扣除項目的審核

(一)、地價的審核

(二)、開發(fā)成本的審核

(三)費用的扣除

(四)、稅收扣除

(五)、附加費用的扣除：什么能夠加計扣除?什么不能加計扣除?土地增值稅常見的多套測算方案;

四、土地增值稅的清算責(zé)任、清算義務(wù)

五、稽查介入土地增值稅稅清算的時點與條件

六、土地增值稅復(fù)核審核后，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能的處理

1、稅務(wù)對中介審核后責(zé)任認(rèn)定分析，這牽涉到處罰誰的問題。

2、通知清算拒不清算后，稽查介入的法律責(zé)任。

3、土地增值稅未清算未實際繳交與企業(yè)所得稅項目清算扣除的關(guān)系及處理。

4、土地增值稅清算的處罰問題：A、發(fā)票處罰;B、成本調(diào)整;C、計算方法調(diào)整;D、預(yù)繳階段的虛假發(fā)票處理方式;F、清算后發(fā)現(xiàn)虛假成本的處理方式。處罰與不予處罰的理由與原因分析

5、滯納金加收計算問題：可以不加收滯納金的情形。

七、土地增值稅以投資控制增值率的稅收籌劃問題分析

八、對公共配套設(shè)施費的再認(rèn)識。

第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)資本交易業(yè)務(wù)探討

什么是資本交易市場?所謂資本交易市場其實就是專門交易那些能夠帶來收益的虛擬資本(商品)的場所或機(jī)構(gòu)。在這個資本交易場所中，可有這么兩類人群：第一類是發(fā)起人或募資人：將資產(chǎn)打包成資本(股份)出售或募資的，這類稱為發(fā)起人或受資人，獲取資金的控制權(quán)或支配權(quán);第二類投資人，通過投資合同證明，其有未來有獲取資本的相應(yīng)權(quán)力。投資人懷揣“能夠帶來未來收益的”希望，堅定著不確定“價值發(fā)現(xiàn)”，等待著另一個后繼的“價值發(fā)現(xiàn)”。在這些募資與投資交易過程中，所謂的“公允價值”嚴(yán)重背離了凈值及原始成本，因而產(chǎn)生溢價發(fā)行、不等值入股、債權(quán)豁免、債務(wù)重組等資本交易，因此必然產(chǎn)生各股東、發(fā)行人、投資人、交易人的各類潛在收益與損失，這些問題都涉及到稅收，它可能因為身份不同、時間點不同而產(chǎn)生不同的稅負(fù)。因此，針對房地產(chǎn)企業(yè)，著重詳細(xì)講解下面問題：

1、房地產(chǎn)企業(yè)因注冊資本低產(chǎn)生弱化資本情況下，可能遭遇的增值稅、企業(yè)所得稅問題。

2、可能產(chǎn)生稅收差異的幾類投資人：居民、非居民、非居民法人、非居民個人、一級市場股東、二級市場股東。

3、可能涉及稅收的幾類問題：有限改制公司改制為股份、股權(quán)分置、對價、大小非解禁、定向增發(fā)、存量發(fā)行、企業(yè)重組、債務(wù)重組、股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、合并、分立。

4、什么是資本交易?股權(quán)與資產(chǎn)的關(guān)系?在交易過程中稅務(wù)機(jī)關(guān)的是在什么時間找誰收稅中?

5、資本交易中的一般稅收原則及特殊性稅務(wù)處理原則的選擇。即時納稅與遞延性納稅的區(qū)別。

6、個人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個人所得稅代扣代繳問題?

7、何為稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格明顯偏低問題”，個人與法人股東有何區(qū)別?

具體操作重點講解下面26問題：1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)時間 2.同一集團(tuán)內(nèi)平價轉(zhuǎn)讓、3.權(quán)益法下的損益調(diào)整、4.股權(quán)成本結(jié)轉(zhuǎn)方法、5.送轉(zhuǎn)派計稅基礎(chǔ)確認(rèn)、6.視同分紅：注銷與減資、7.原股東承擔(dān)債權(quán)債務(wù)、8.股權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅與營業(yè)稅、9.股票轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅問題、10.自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)(285號)、11.3種有正當(dāng)理由、12.6類資產(chǎn)按照評估價值、13.單項目轉(zhuǎn)讓與注銷(41號)、14.四大股東分紅、15.H股股票分紅(348號文件)、16.做出分配決議未實際提取、17.未分配利潤轉(zhuǎn)增資本、18.盈余公積轉(zhuǎn)增資本、19.股票溢價轉(zhuǎn)增資本、20.資本溢價轉(zhuǎn)增資本、21.其他資本公積轉(zhuǎn)增資本、22.合伙企業(yè)的先分后稅(財稅〔2008〕159)、23.LP和GP是私募基金組織形式的稅收問題……

第三部分 《營改增后房地產(chǎn)風(fēng)險管控》

一、36號文件房地產(chǎn)營改增后的待遇與選擇。

新項目與老項目的計稅方式。不同項目不同待遇，不同核算。

二、下游：購房客戶對開發(fā)商的要求與自身稅率/征收率的選擇。

三、上游：客戶的選擇，可因項目不同而導(dǎo)。

客戶可分為：一般納稅人一般征收方式、一般納稅人簡易征收方式、小規(guī)模納稅人。

忌發(fā)票的不同項目間進(jìn)行挪移?稅務(wù)機(jī)關(guān)不易控制。

1、建筑商的選擇。普票或?qū)Ｆ?稅率與稅額?

2、材料商的選擇，直接選擇進(jìn)行甲供工程?推薦給建筑商?

3、業(yè)務(wù)的控制與發(fā)票的驗證

4、可能取得各類發(fā)票與抵扣的關(guān)系

5、綜合比價：價與稅收抵扣

四、不動產(chǎn)的投資與過戶增值稅征免問題?

五、稅收優(yōu)惠與發(fā)票開據(jù)：重組時經(jīng)營性資產(chǎn)的過戶與轉(zhuǎn)讓、新界定的價外費用。

六、視同銷售：在弱化資本情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來可能被視同。

七、出租與出售：因取得方式不同異

八、進(jìn)項與銷項內(nèi)容與時點分析：不同業(yè)務(wù)可能的進(jìn)項;銷項發(fā)生時間;進(jìn)項發(fā)生時間。

九、面臨的發(fā)票風(fēng)險

李老師

資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)征管稽查工作二十余年，總局《房地產(chǎn)稅收檢查培訓(xùn)教案》編寫人員，稅務(wù)局培訓(xùn)老師。有常年戰(zhàn)斗在一線的稅務(wù)稽查經(jīng)歷，深刻了解企業(yè)的稅務(wù)問題，擅長房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查、土地增值稅稽核與稅務(wù)風(fēng)險評估。

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