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專題背景

?房地產企業又得面對一年一度的企業所得稅匯算清繳工作，如何準確計算年度應交稅款以及稅前扣除項目？如何將營業稅、土地增值稅的繳納體現在年度申報表？如何高效處理“不重要”但是有與企業息息相關的小稅種的“困惑”？

?最新頒布的《重慶市地方稅務局貫徹重慶市人民政府辦公廳關于落實涉企政策促進經濟平穩發展意見的通知》（渝地稅發〔2016〕20號）文件，給重慶房地產企業帶來了哪些好消息？

?為切實解決房地產企業的困惑，提前消化未知的稅收風險，有效應對年度企業所得稅申報與稅收稽查，本次課程將解讀2015年度房地產行業最新政策以及100個常見涉稅疑難問題、渝地稅發〔2016〕20號文件精神，以房企主要稅種為經，以不同角度破解稅收政策為緯，詳細解讀成本分攤、甲供材、車位等重點問題，輔以風險防控與納稅籌劃技巧，有效防范稅務稽查風險，為房地產開發企業落實納稅籌劃方案、規避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助！

專題目標

?全面梳理15-16年度的流轉稅、企業所得稅、土地增值稅等所有最新稅收政策。

?全面解答房地產企業全程全稅種各疑難問題。

?實戰演練成本分攤以及甲供材稅收問題。

培訓受眾

各房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

課程綱要

一：營業稅疑難問題

1．解讀小微企業優惠政策，了解其中關鍵詞的奧妙。

2．個人轉讓二手房優惠政策解讀。

3．以不動產投資入股，因獲取利益方式的不同涉及稅收風險有哪些？發票如何開具？

4．企業分立、合并是否涉及營業稅？

5．以地換房、以房換地涉及哪些稅收問題？不同合作方式稅收風險在哪里？納稅義務發生時間如何把握？

6．以租代建如何確認營業稅計稅依據？現行政策是否有可操作性？

7．法院判決書是否可以代替發票，作為計帳憑證？

8．售后回租業務如何籌劃減少營業稅？還涉及到哪些稅負？

9．產權式酒店銷售模式的營業稅如何確認？

10．如何有效判定“委托代建”？具體要符合哪些條件？

11．“零首付”模式銷售房子營業稅如何計算？收取的違約金是否屬于“價外費用”

12．買房子送家電是否涉及增值稅？案例解讀，讓您恍然大悟。

13．通過具體的案例解讀“拆遷還建”行為賬務處理以及營業稅繳納、發票開具等操作難點

14．統借統還是否計征營業稅？做帳需要哪些資料？

15．政府回收土地獲取價款是否涉及營業稅？土地增值稅？

16．企業“跑路”之后，業主拿什么憑證辦理產權證？

17．“充值卡”銷售模式如何確認營業稅納稅義務發生時間與金額？

18．通過具體的銷售合同解讀“誠意金”“訂金”繳納營業稅的訣竅以及賬務處理。

19．還本銷售如何計征營業稅？

二：企業所得稅疑難問題

1．小型微利企業優惠政策解讀，告訴您優惠政策的“臨界點”。

2．季度預交申報表的修訂，帶來哪些新的變化？與年度申報表如何協調？通過具體的會計報表讓您試填季度、年度申報表，實際操練申報表的填報技巧。

3．交通補貼是否可以作為工資薪金扣除？如果企業有外派勞務，如何確認“從業人數”？

4．無息借款和無票利息費用如何在稅前扣除？

5．計提沒有支付的利息可否稅前扣除？

6．財務顧問費、罰息的稅前是否可以扣除？

7．資本弱化條款對利息稅前扣除有什么影響？

8．非金融機構借款損失稅前是否扣除？

9．企業捐建房屋與捐贈現金的所得稅待遇有何不同？捐贈的技巧在哪里？

10．不同銷售階段產生的“成本差”如何進行稅收處理？

11．銷售傭金的支出有哪些特殊規定？

12．資產評估增值是否繳納企業所得稅？

13．如何理解籌建期？如何攤銷？籌建期發生的業務費如何扣除？與補虧的關系如何銜接？

14．代繳的房產稅是否可以在稅前扣除？

15．支付非本企業員工的賠償金是否扣除？

16．補交以前年度稅金以及預交稅款如何扣除？

17．明股實債如何進行稅收處理？

18．房地產開發企業不同階段所得稅稅金的會計處理解讀。

19．房屋裝修費如何做帳？對所得稅、房產稅的影響是什么？

20．企業因房屋質量問題給予業主的補償是否扣除？

21．案例解讀業務招待費的是是非非。

22．案例解讀人防工程銷售的所得稅處理。

三：土地增值稅疑難問題

1．土地投資是否計征土地增值稅，是否適用房地產企業？如何確定納稅人？被投資方的土地成本確認的憑證是？轉讓投資土地的扣除金額是？

2．企業分立、合并的土地增值稅解析。

3．無償劃轉土地如何計征土地增值稅？

4．以股權名義轉讓土地是否計征土地增值稅？如何計算？納稅人如何確定？

5．公配建造時間與成本分攤的關系協調。

6．以地補路土地成本的確認以及記賬資料如何完善？

7．土地滯納金、閑置費、評估費、投標費、審計費、指標監理費等如何扣除？

8．如何界定“公寓”？是否適用“普通住宅”增值率不超過20% 的免稅政策？

9．結合最新申報表解讀銷售舊房的土地增值稅計算流程。

10．不同方式的售樓部會計處理以及土地增值稅的扣除是什么？

11．不同情況的土地返還款處理對土地成本的影響是什么？

12．企業更名是否涉及土地增值稅？

13．企業向企業主收取的違約金、更名費等是否作為土地增值稅的收入？

14．如何把握土地增值稅計算的臨界點？

15．收購爛尾樓繼續建造、銷售后土地增值稅如何計算扣除額？

16．土地評估增值部分是否可以作為土地成本扣除？

17．代收費用的在土地增值稅如何處理？

18．裝修的概念如何把握？硬裝與軟裝在計算土地增值稅的時候如何扣除？

19．人防車位、無產車位、有產權車位在計算土地增值稅的時候如何確認收入與成本？

20．城鎮土地使用稅如何列支？

21．如何理解“二次清算”？新申報表如何對待？

22．土地增值稅清算中如何有效把握成本分攤的方法與技巧？怎么有效結合可以達到稅負最優？

四：個人所得稅疑難問題

1．個人非貨幣性資產投資如何計算個人所得稅？是否溯及既往？

2．個人股權轉讓涉及哪些稅收風險？如何甄別？

3．企業取得代扣代繳個稅手續費有什么風險？籌劃點在什么地方？

4．抽獎賣房（買房）是否涉及個人所得稅？

5．年薪的最佳籌劃點在是什么？年終獎金的盲區又是哪幾點？如何有效規避？

6．中秋福利是否計征個人所得稅？如何劃分集體福利與個人福利？

7．企業因延期交房支付的違約金是否涉及個人所得稅？

8．報銷員工旅游費是否存在風險？

9．私車公用、交通補貼的個人所得稅有什么特殊規定？

10．如何界定退休再任職？如何計算個稅？

11．退養、退休、離職的個人所得稅如何計算？

12．優惠價格購房是否涉及個人所得稅？

13．股東向公司借款是否繳納個人所得稅？通過案例解讀其中的風險

14．買一送一的所得是否計征個人所得稅？

15．補發工資如何計算個人所得稅？

16．掛賬沒有支付的股息是否計征個人所得稅？

五：其他稅費疑難問題

1．撤縣建市的城建稅稅率如何確定？

2．土地使用稅計算的起始點和終點如何把握？如何計算？

3．以租代建的房產稅如何確定納稅人？如何計算？

4．一次收取多年租金的房產稅納稅義務發生時間是？轉租行為如何繳納房產稅？

5．物業公司用房如何計算房產稅？柜臺租賃是否計征房產稅？

6．取得固定租賃收入和浮動收益如何界定房產稅計稅方法？

7．房租產生糾紛如何計算房產稅？

8．無租使用、免租使用的區別是什么？房產稅有什么不同的待遇？

9．土地價款是否計征房產稅？售樓處的房產稅計稅依據是否包含土地價款？如何計算？

10．未竣工但實際使用的房產如何讓計算房產稅？

11．如何界定房屋的附屬設備？是否作為房產稅計稅依據？

12．經濟適用房、廉租房、棚戶區改造項目土地使用稅的優惠政策是？如何計算？

13．契稅的納稅義務發生時間如何確定？如何計算契稅的滯納金？

14．如何確定拆遷還建行為契稅計稅依據？

15．房地產企業一般會簽訂哪些合同？哪些計征？哪些免稅？

16．簽訂合同沒有執行是否貼花？沒有金額的合同如何貼花？

六：成本分攤與甲供材精講與實戰演練

1．占地面積法的精要之處是什么？

2．建筑面積法在會計、企業所得稅、土地增值稅處理上有什么異同？如何確認可售面積？

3．什么是層高系數法？可以采取層高系數法的成本是哪些？

4．不同成本分攤方法如何有效結合？對企業整體稅負的影響是什么？

5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？

6．如何劃分材料和設備？二者的稅收待遇有什么不同？

7．“甲供材”業務雙方如何進行會計處理？如何納稅？

8．“甲供材”業務如何開具發票？如何索取發票？

9．裝飾勞務和“甲供材”稅收處理有什么差異？

10．發生“甲供材”業務如何進行提供相關的資料？

七：專家現場與學員互動，解答學員疑難問題。

王老師

‖主講專家‖王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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