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‖專題背景‖

自2010年以來，總局已經(jīng)連續(xù)六年將房地產(chǎn)行業(yè)納入到稅收專項檢查中。在2015年的兩會上，李克強總理和財政部長樓繼偉均表示力爭在2015年實現(xiàn)“營改增”的全覆蓋，而營改增的重點和難點是房地產(chǎn)行業(yè)。面臨著總局多年來在專項檢查中對房地產(chǎn)行業(yè)的青睞和作為營改增的重點和難點，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮是如何應(yīng)對變革，使企業(yè)在變革中能夠平穩(wěn)著陸和再次騰飛！

而較之于營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，土地增值稅則是房企財務(wù)人員不得不說的“痛”。 土地增值稅是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計最復(fù)雜、征稅成本最高、稅制最不統(tǒng)一、官企扯皮最多的一個稅種。在實務(wù)中，土地增值稅的整體稅制結(jié)構(gòu)是相對固定的，國家層面對基本問題以各級次的稅法形式進行了明確，但是在實際執(zhí)行中，各地對于相同問題卻有著不同的“土政策”，這也就使企業(yè)在實際執(zhí)行時感到無所適從。

‖專題收益‖

本次培訓(xùn)著眼于對房地產(chǎn)營改增重點項目進行全方位的探究，使財務(wù)人員利用“營改增”尚未推進到房地產(chǎn)行業(yè)的“空檔期”，做出合理的預(yù)測和規(guī)劃，使決策層能夠充分把握“營改增”的動向和脈搏，使企業(yè)在增值稅框架下規(guī)避涉稅風(fēng)險和充分享用稅收政策紅利，進行積極的稅收規(guī)劃；

在對營改增進行探究的同時，將實務(wù)中被高度關(guān)注的土地增值稅疑難問題進行解析，使財務(wù)人員明晰土地增值稅的基本脈絡(luò)和核心理念，在此基礎(chǔ)上進行合理的土增稅涉稅處理，規(guī)避土地增值稅的涉稅風(fēng)險。

‖培訓(xùn)對象‖

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項目負責(zé)人、主管財稅領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

‖課程內(nèi)容‖

第一部分：房地產(chǎn)業(yè)“營改增”重點項目探究

一：2014年某地關(guān)于房地產(chǎn)專項檢查情況分析

1．總局專項檢查年年有，為何房地產(chǎn)業(yè)屢屢“中槍”？2015年專項檢查劍指何方？

2．2014年對房地產(chǎn)行業(yè)專項檢查基本情況介紹及存在的問題。

3．典型問題存在對于房地產(chǎn)業(yè)在營改增中的影響分析。

二：增值稅原理簡介及營改增回顧

1．增值稅原理簡要介紹。

2．增值稅原理與營業(yè)稅原理比較與分析。

3．增值稅的納稅人與扣繳義務(wù)、稅率與征稅率。

4．增值稅一般計稅方法與簡易計稅方法簡介。

5．營改增的背景及原因分析。

6．營改增的推進歷程回顧及目標(biāo)分析。

7．梳理已納入營改增范圍具體項目對房地產(chǎn)開發(fā)進項抵扣的影響。

三：房地產(chǎn)營改增涉稅重點分析及應(yīng)對之道

1．營改增時間預(yù)測及建筑業(yè)營改增時間對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析。

2．房地產(chǎn)增值稅稅率的猜測與建筑業(yè)增值稅稅率對房地產(chǎn)稅負的影響。

3．公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？

4．買房送家電等行為是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進行稅務(wù)處理最劃算？

5．開發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應(yīng)該如何進行合規(guī)的處理？

6．房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進行處理？

7．不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。

8．售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否要轉(zhuǎn)出？

9．回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？

10．房地產(chǎn)代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？

11．預(yù)收賬款是否收到就產(chǎn)生納稅義務(wù)？能否收到錢就開票？

12．房地產(chǎn)的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預(yù)收款性質(zhì)？

13．沒收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅？

14．預(yù)售期都是銷項遠大于進項資金流壓力過大的如何解決？

15．如何準(zhǔn)確判定進項稅的抵扣范圍進而規(guī)避風(fēng)險？

16．營改增稅負上升能否獲得財政補助？如獲得補助是否需要繳納企業(yè)所得稅？

17．土地出讓金的能否抵扣進項？具體應(yīng)如何操作呢？

18．房地產(chǎn)行業(yè)政府規(guī)費的梳理及其進項稅能否抵扣？

19．園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票？

20．房地產(chǎn)項目公司注銷時的留抵稅額如何處理？

21．營改增來臨，土地增值稅去留博弈及重復(fù)征稅分析

22．資金成本能否抵扣？統(tǒng)借統(tǒng)貸形式下分?jǐn)偫⑷绾蔚侄悾?/p>

23．違反資本弱化條款以及超過同期同類貸款利率部分如果取得專用發(fā)票能否抵扣？

24．境外機構(gòu)進行的規(guī)劃設(shè)計，能否有進項稅的抵扣？產(chǎn)生的非居民稅收如何處理？

25．什么是混業(yè)經(jīng)營？如何規(guī)避混業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險？

26．營改增后處置營改增前購入資產(chǎn)如何繳稅？

27．新舊稅制轉(zhuǎn)換的過渡期問題。

（1）其他行業(yè)營改增過渡期政策借鑒。

（2）房地產(chǎn)能否取得過渡期政策？

（3）在建項目如何處理？是繼續(xù)繳納營業(yè)稅還是如何？

28．“甲供材”模式的增值稅考量。

29．施工企業(yè)在施工現(xiàn)場使用房地產(chǎn)企業(yè)的水電是否要繳納增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)能否要向施工企業(yè)開具專票？

30．營改增來臨企業(yè)固定資產(chǎn)投資策略如何決斷？

31．房地產(chǎn)企業(yè)營改增時代對于供應(yīng)商的選擇。

32．營改增后購進的防偽稅控系統(tǒng)和技術(shù)維護費抵減進項的優(yōu)惠，你知道嗎？

33．國地稅之間稅源劃轉(zhuǎn)如何早作準(zhǔn)備？

四：增值稅專用發(fā)票實務(wù)處理專題

1．為何有增值稅專用發(fā)票以及以票管稅模式的分析。

2．如何判定惡意取得虛開專用發(fā)票？稅法及刑法的規(guī)定如何？

3．如何判定善意取得虛開？善意虛開如何進行稅務(wù)處理特別是企業(yè)所得稅？

4．增值稅專用發(fā)票可以作廢嗎？流程如何？

5．增值稅專用發(fā)票如何開具紅字專用發(fā)票嗎？

6．增值稅專用發(fā)票如果丟失怎么辦？是否會被處罰呢？

7．增值稅專用發(fā)票認證期限是多少天？認證期限的存在是否為稅務(wù)規(guī)劃帶來空間？如果超期未認證是否有救濟措施？

8．已認證通過專票是在當(dāng)月抵扣還是下月抵扣？如果未按期申報抵扣能否在以后期間繼續(xù)抵扣？

9．增值稅專用發(fā)票填寫不全能否抵扣進項稅？

10．“三流”不一致涉稅風(fēng)險分析及典型案例。

五：發(fā)票違法成本及涉稅風(fēng)險應(yīng)對

1．為何發(fā)票違法成為可能？建安企業(yè)發(fā)票違法問題高發(fā)的根本原因何在？

2．征管法修訂案中對于虛開如何規(guī)定？

3．發(fā)票管理辦法如何處罰虛開行為？

4．危害稅收征管罪中關(guān)于虛開專用發(fā)票和普通發(fā)票的具體規(guī)定如何？

第二部分：土地增值稅疑難問題剖析

一：土地增值稅核心概念的精確解析

1．土地增值稅的征稅對象如何準(zhǔn)確理解？

2．土地增值稅的征收方式有哪些呢？

3．房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收形式簡介以及清算條件如何把握？

4．清算完成后是否允許二次清算呢？

5．土地增值稅清算單位如何界定及各地政策實踐分析。

6．土地增值稅的成本分?jǐn)倢ο笕绾螠?zhǔn)確分類及各地政策實踐。

7．普通住宅與非普通住宅如何劃分呢？

8．改制重組土地增值稅政策詳解。

二：土地增值稅收入項目疑難問題分析

1．如何確認土地增值稅收入確認的口徑？

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用是否計入收入計稅？

3．以房地產(chǎn)進行投資是否要繳納土地增值稅？

4．銷售無產(chǎn)權(quán)商品房是否需要繳納土地增值稅呢？

5．轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)納入土地增值稅征收范疇？

6．采用永久性租賃形式處置地下無產(chǎn)權(quán)車位土增稅如何處理？

7．拆一還一如何計算土地增值稅？

8．公共配套設(shè)施無償移交是否要視同銷售計算土地增值稅？

9．地下人防車位是否屬于可售面積呢？

10．土地增值稅體系中如何區(qū)分新房與舊房？

11．代建行為是否應(yīng)該征收土地增值稅？

12．合作建房土地增值稅如何征收？

13．政府給予的土地返還款應(yīng)該如何處理？

14．91號文件中的價格明顯偏低且無正當(dāng)理由如何適用？

15．轉(zhuǎn)讓股權(quán)與土地增值稅會發(fā)生關(guān)系嗎？

16．整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、負債、人員土地增值稅是否需要繳納？

17．房地產(chǎn)開發(fā)公司收取顧客的違約金及更名費，是否需要繳納土地增值稅？

18．房地產(chǎn)企業(yè)賣房送車庫（位）如何計算繳納土地增值稅？

19．房企采取售后回租形式銷售商品房如何計算土地增值稅?

20．國家收回土地使用權(quán)是否需要繳納土地增值稅？

21．“商鋪+住宅”產(chǎn)品形式土地增值稅如何計算更合理？

三：土地增值稅扣除項目疑難問題分析

1．土地增值稅扣除項目的基本原則與口徑如何確認？

2．甲供材而引發(fā)的稅企扣除爭議問題分析。

3．房企支付給拆遷戶過渡房租金應(yīng)如何扣除？

4．投資而來的土地扣除金額如何確定？

5．公共配套設(shè)施的成本能否作為扣除項目？

6．土地增值稅利息扣除講究多，你知道嗎？

7．房企繳納的土地閑置費能否作為扣除項目？

8．精裝房的裝修費用如何扣除最合理？

9．售樓處、樣板間建造成本如何扣除？

10．房企扣留的質(zhì)保金能否作為扣除項目核算？

11．房企支付的違約金、超期利息、加罰利息、贊助捐贈支出等能否稅前扣除？

12．加計扣除20%的法定條件如何規(guī)定？

魏老師

魏老師：中國注冊稅務(wù)師。畢業(yè)于長春稅務(wù)學(xué)院（原直屬國家稅務(wù)總局，現(xiàn)升格為吉林財經(jīng)大學(xué)）稅務(wù)系，經(jīng)濟學(xué)學(xué)士。現(xiàn)供職于某市國稅局稽查局。魏老師長期從事稅務(wù)案件的審理與稽查工作，通曉稅務(wù)稽查機關(guān)的稽查流程與辦案模式。對房地產(chǎn)、建筑安裝、工業(yè)等行業(yè)均進行過專題調(diào)研與稽查，具有豐富的稽查經(jīng)驗與熟練的業(yè)務(wù)技能。魏老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時間長達幾千課時，教學(xué)地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。有著豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗，善于在培訓(xùn)中和學(xué)員充分互動，授課風(fēng)格幽默詼諧，能對晦澀難懂的稅收知識以平實的語言進行演繹；其授課以實用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實、案例源于實戰(zhàn)、詳實精巧，并因此受到參訓(xùn)學(xué)員的一致好評。

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