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‖專題背景‖

自2010年以來，總局已經連續六年將房地產行業納入到稅收專項檢查中。在2015年的兩會上，李克強總理和財政部長樓繼偉均表示力爭在2015年實現“營改增”的全覆蓋，而營改增的重點和難點是房地產行業。面臨著總局多年來在專項檢查中對房地產行業的青睞和作為營改增的重點和難點，房地產企業應考慮是如何應對變革，使企業在變革中能夠平穩著陸和再次騰飛！

而較之于營改增對房地產企業的影響，土地增值稅則是房企財務人員不得不說的“痛”。 土地增值稅是房地產稅收體系中，稅種設計最復雜、征稅成本最高、稅制最不統一、官企扯皮最多的一個稅種。在實務中，土地增值稅的整體稅制結構是相對固定的，國家層面對基本問題以各級次的稅法形式進行了明確，但是在實際執行中，各地對于相同問題卻有著不同的“土政策”，這也就使企業在實際執行時感到無所適從。

‖專題收益‖

本次培訓著眼于對房地產營改增重點項目進行全方位的探究，使財務人員利用“營改增”尚未推進到房地產行業的“空檔期”，做出合理的預測和規劃，使決策層能夠充分把握“營改增”的動向和脈搏，使企業在增值稅框架下規避涉稅風險和充分享用稅收政策紅利，進行積極的稅收規劃；

在對營改增進行探究的同時，將實務中被高度關注的土地增值稅疑難問題進行解析，使財務人員明晰土地增值稅的基本脈絡和核心理念，在此基礎上進行合理的土增稅涉稅處理，規避土地增值稅的涉稅風險。

‖培訓對象‖

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖課程內容‖

第一部分：房地產業“營改增”重點項目探究

一：2014年某地關于房地產專項檢查情況分析

1．總局專項檢查年年有，為何房地產業屢屢“中槍”？2015年專項檢查劍指何方？

2．2014年對房地產行業專項檢查基本情況介紹及存在的問題。

3．典型問題存在對于房地產業在營改增中的影響分析。

二：增值稅原理簡介及營改增回顧

1．增值稅原理簡要介紹。

2．增值稅原理與營業稅原理比較與分析。

3．增值稅的納稅人與扣繳義務、稅率與征稅率。

4．增值稅一般計稅方法與簡易計稅方法簡介。

5．營改增的背景及原因分析。

6．營改增的推進歷程回顧及目標分析。

7．梳理已納入營改增范圍具體項目對房地產開發進項抵扣的影響。

三：房地產營改增涉稅重點分析及應對之道

1．營改增時間預測及建筑業營改增時間對房地產企業的影響分析。

2．房地產增值稅稅率的猜測與建筑業增值稅稅率對房地產稅負的影響。

3．公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？

4．買房送家電等行為是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進行稅務處理最劃算？

5．開發產品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應該如何進行合規的處理？

6．房地產企業的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進行處理？

7．不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。

8．售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否要轉出？

9．回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？

10．房地產代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？

11．預收賬款是否收到就產生納稅義務？能否收到錢就開票？

12．房地產的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預收款性質？

13．沒收的定金和違約金是否應當繳納增值稅？

14．預售期都是銷項遠大于進項資金流壓力過大的如何解決？

15．如何準確判定進項稅的抵扣范圍進而規避風險？

16．營改增稅負上升能否獲得財政補助？如獲得補助是否需要繳納企業所得稅？

17．土地出讓金的能否抵扣進項？具體應如何操作呢？

18．房地產行業政府規費的梳理及其進項稅能否抵扣？

19．園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發票抵扣還是開具農產品收購發票？

20．房地產項目公司注銷時的留抵稅額如何處理？

21．營改增來臨，土地增值稅去留博弈及重復征稅分析

22．資金成本能否抵扣？統借統貸形式下分攤利息如何抵稅？

23．違反資本弱化條款以及超過同期同類貸款利率部分如果取得專用發票能否抵扣？

24．境外機構進行的規劃設計，能否有進項稅的抵扣？產生的非居民稅收如何處理？

25．什么是混業經營？如何規避混業經營的風險？

26．營改增后處置營改增前購入資產如何繳稅？

27．新舊稅制轉換的過渡期問題。

（1）其他行業營改增過渡期政策借鑒。

（2）房地產能否取得過渡期政策？

（3）在建項目如何處理？是繼續繳納營業稅還是如何？

28．“甲供材”模式的增值稅考量。

29．施工企業在施工現場使用房地產企業的水電是否要繳納增值稅？房地產企業能否要向施工企業開具專票？

30．營改增來臨企業固定資產投資策略如何決斷？

31．房地產企業營改增時代對于供應商的選擇。

32．營改增后購進的防偽稅控系統和技術維護費抵減進項的優惠，你知道嗎？

33．國地稅之間稅源劃轉如何早作準備？

四：增值稅專用發票實務處理專題

1．為何有增值稅專用發票以及以票管稅模式的分析。

2．如何判定惡意取得虛開專用發票？稅法及刑法的規定如何？

3．如何判定善意取得虛開？善意虛開如何進行稅務處理特別是企業所得稅？

4．增值稅專用發票可以作廢嗎？流程如何？

5．增值稅專用發票如何開具紅字專用發票嗎？

6．增值稅專用發票如果丟失怎么辦？是否會被處罰呢？

7．增值稅專用發票認證期限是多少天？認證期限的存在是否為稅務規劃帶來空間？如果超期未認證是否有救濟措施？

8．已認證通過專票是在當月抵扣還是下月抵扣？如果未按期申報抵扣能否在以后期間繼續抵扣？

9．增值稅專用發票填寫不全能否抵扣進項稅？

10．“三流”不一致涉稅風險分析及典型案例。

五：發票違法成本及涉稅風險應對

1．為何發票違法成為可能？建安企業發票違法問題高發的根本原因何在？

2．征管法修訂案中對于虛開如何規定？

3．發票管理辦法如何處罰虛開行為？

4．危害稅收征管罪中關于虛開專用發票和普通發票的具體規定如何？

第二部分：土地增值稅疑難問題剖析

一：土地增值稅核心概念的精確解析

1．土地增值稅的征稅對象如何準確理解？

2．土地增值稅的征收方式有哪些呢？

3．房地產企業土地增值稅征收形式簡介以及清算條件如何把握？

4．清算完成后是否允許二次清算呢？

5．土地增值稅清算單位如何界定及各地政策實踐分析。

6．土地增值稅的成本分攤對象如何準確分類及各地政策實踐。

7．普通住宅與非普通住宅如何劃分呢？

8．改制重組土地增值稅政策詳解。

二：土地增值稅收入項目疑難問題分析

1．如何確認土地增值稅收入確認的口徑？

2．房地產開發企業代收費用是否計入收入計稅？

3．以房地產進行投資是否要繳納土地增值稅？

4．銷售無產權商品房是否需要繳納土地增值稅呢？

5．轉讓小產權房是否應納入土地增值稅征收范疇？

6．采用永久性租賃形式處置地下無產權車位土增稅如何處理？

7．拆一還一如何計算土地增值稅？

8．公共配套設施無償移交是否要視同銷售計算土地增值稅？

9．地下人防車位是否屬于可售面積呢？

10．土地增值稅體系中如何區分新房與舊房？

11．代建行為是否應該征收土地增值稅？

12．合作建房土地增值稅如何征收？

13．政府給予的土地返還款應該如何處理？

14．91號文件中的價格明顯偏低且無正當理由如何適用？

15．轉讓股權與土地增值稅會發生關系嗎？

16．整體轉讓資產、負債、人員土地增值稅是否需要繳納？

17．房地產開發公司收取顧客的違約金及更名費，是否需要繳納土地增值稅？

18．房地產企業賣房送車庫（位）如何計算繳納土地增值稅？

19．房企采取售后回租形式銷售商品房如何計算土地增值稅?

20．國家收回土地使用權是否需要繳納土地增值稅？

21．“商鋪+住宅”產品形式土地增值稅如何計算更合理？

三：土地增值稅扣除項目疑難問題分析

1．土地增值稅扣除項目的基本原則與口徑如何確認？

2．甲供材而引發的稅企扣除爭議問題分析。

3．房企支付給拆遷戶過渡房租金應如何扣除？

4．投資而來的土地扣除金額如何確定？

5．公共配套設施的成本能否作為扣除項目？

6．土地增值稅利息扣除講究多，你知道嗎？

7．房企繳納的土地閑置費能否作為扣除項目？

8．精裝房的裝修費用如何扣除最合理？

9．售樓處、樣板間建造成本如何扣除？

10．房企扣留的質保金能否作為扣除項目核算？

11．房企支付的違約金、超期利息、加罰利息、贊助捐贈支出等能否稅前扣除？

12．加計扣除20%的法定條件如何規定？

魏老師

魏老師：中國注冊稅務師。畢業于長春稅務學院（原直屬國家稅務總局，現升格為吉林財經大學）稅務系，經濟學學士。現供職于某市國稅局稽查局。魏老師長期從事稅務案件的審理與稽查工作，通曉稅務稽查機關的稽查流程與辦案模式。對房地產、建筑安裝、工業等行業均進行過專題調研與稽查，具有豐富的稽查經驗與熟練的業務技能。魏老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。有著豐富的培訓經驗，善于在培訓中和學員充分互動，授課風格幽默詼諧，能對晦澀難懂的稅收知識以平實的語言進行演繹；其授課以實用性著稱，授課態度求真務實、案例源于實戰、詳實精巧，并因此受到參訓學員的一致好評。

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