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課程背景

經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何適應(yīng)增值稅票據(jù)規(guī)范抵扣和土地增值稅查實(shí)清算征管體制新要求，從戰(zhàn)略運(yùn)營視角做好財稅管控，轉(zhuǎn)換財稅處理思維觀，以把控合同籌劃和發(fā)票風(fēng)險關(guān)為主線，全面提升針對行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)的財稅管控新技能。

本課程針對清盤階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員和老板最為頭疼的土地增值稅一系列問題，例如：如何進(jìn)行開發(fā)前期的公司整體組織架構(gòu)搭建有效應(yīng)對土地增值稅的高稅負(fù)問題？如何利用本企業(yè)的財務(wù)資料結(jié)合國家最新土地增值稅新政進(jìn)行土地增值稅測算和模擬清算？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何進(jìn)行土地增值稅清算檢查和納稅評估？如何有效應(yīng)對？通過實(shí)操案例結(jié)合申報表填報的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測算管控和清算檢查應(yīng)對新技能。

培訓(xùn)對象

各房地產(chǎn)企業(yè)總裁、總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財務(wù)部、運(yùn)營管理、拆遷管理、戰(zhàn)略投資等部門及注冊會計師、稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

主講內(nèi)容

上 篇：房地產(chǎn)企業(yè)財稅運(yùn)營管控

一．管控思維新定位

1．房地產(chǎn)企業(yè)如何破解原有營業(yè)稅征管瓶頸和全方位應(yīng)對增值稅挑戰(zhàn)？

2．解讀如何調(diào)整財務(wù)管控的思維定向，建立管控應(yīng)對新技能？

二．戰(zhàn)略運(yùn)營視角的財務(wù)管控

1．營改增新政對企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)、管控、資金流、投融資、工程招投標(biāo)、工程造價、績效考核等方面都有哪些影響？

2．相關(guān)部門如何從公司戰(zhàn)略運(yùn)營視角全方位管控應(yīng)對？

3．營改增后如何進(jìn)行招投標(biāo)？

4．建筑工程發(fā)包模式如何選擇能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？

5．營改增后如何進(jìn)行盈利預(yù)測和對外報價？

6．如何進(jìn)行采購定價優(yōu)選供應(yīng)商？

7．在“不能”取得增值稅發(fā)票的前提下，如何博弈商品的價格？

8．營改增對總分包業(yè)務(wù)都有哪些影響？

9．如何進(jìn)行合同規(guī)劃使清包工稅負(fù)最優(yōu)化？

10．資質(zhì)共享問題如何最優(yōu)化解決？

11．銷售模式如何優(yōu)選更有利于營銷和稅負(fù)最優(yōu)化？

三．合同管理

1．合同生效的必備要件有哪些？

2．增值稅征管體制下各類工程合同應(yīng)如何簽訂？應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險？

3．如何內(nèi)控管理好合同？

4．合同控稅原理在稅務(wù)風(fēng)險防范方面的應(yīng)用技巧及案例解析

四．發(fā)票管控

1．營改增后發(fā)票如何管控？如何防控虛開發(fā)票？虛開發(fā)票的應(yīng)對方法？

2．增值稅下各類實(shí)務(wù)問題發(fā)票開具的實(shí)例演示

3．發(fā)票管控中的實(shí)務(wù)案例解析

下 篇：土地增值稅清算

第一節(jié)．土地增值稅清算概述

1．做好土地增值稅日常清算管控必備財稅知識

第二節(jié)．土地增值稅算清演練

一．清算單位如何認(rèn)定？

1．如何通過清算單位進(jìn)行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？

2．清算方法有哪些？

3．清算條件及清算時間有哪些要求？

4．清算時應(yīng)提供哪些資料？

二．土地增值稅清算的計算與審核

（清算申報表的主附表結(jié)合具體財稅文件實(shí)務(wù)應(yīng)用講解）

1．開發(fā)產(chǎn)品收入管理：

⑴ 土地增值稅清算時，銷售收入如何確認(rèn)？

⑵ 實(shí)測面積與合同面積存在誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算？

案 例：用實(shí)例解析二者的差異及如何具體處理

問 題：政府補(bǔ)貼收入在計算土地增值稅時應(yīng)如何處理？

⑶ 銷售收入如何審核？代收費(fèi)如何處理稅收最優(yōu)？

⑷ 視同銷售收入如何認(rèn)定和審核？

⑸ 拆遷補(bǔ)償案例解析及應(yīng)用

2．扣除項目金額確認(rèn)和審核

案 例：地價款攤銷案例解析及應(yīng)用

⑴ 取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括哪些內(nèi)容？如何審核？應(yīng)注意哪些問題？成本費(fèi)用如何分?jǐn)偅?如何填表？

⑵ 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本有哪些？審核應(yīng)注意哪些內(nèi)容？拆遷安置費(fèi)的稅收規(guī)定有哪些？如何填表？

案 例：本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用。

⑶ 前期工程費(fèi)。包括的內(nèi)容，審核的重點(diǎn)有哪些？如何填表？

⑷ 設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、項目咨詢服務(wù)費(fèi)對內(nèi)和對外服務(wù)其入帳票據(jù)如何處理？

⑸ 建筑安裝工程費(fèi)包括的內(nèi)容，審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

⑹ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，審核的重點(diǎn)有哪些？綠化工程的票據(jù)如何入帳？如何填表？

⑺ 公共配套設(shè)施費(fèi)。包括內(nèi)容，處理原則和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

案 例：無產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應(yīng)用。

⑻ 開發(fā)間接費(fèi)用。包括內(nèi)容和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

⑼ 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在稅法上有哪些規(guī)定？單獨(dú)修建的售樓部等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除?

⑽ 如何區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用？

⑾ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)；在籌辦、舉辦項目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場地布置費(fèi)、禮品、奠基費(fèi)用；產(chǎn)品的模型制作費(fèi)；項目工程部的辦公租金；

企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用等如何區(qū)分？

案 例：利息扣除的選擇實(shí)例應(yīng)用

⑿ 利息支出明細(xì)申報表審核應(yīng)注意的問題有哪些？如何填表？

案 例：土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例

案 例：精裝房對土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例

⒀ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項目金額有哪些稅法規(guī)定？

① 代收費(fèi)用的處理

② 關(guān)聯(lián)方交易行為的處理

③ 土地增值稅預(yù)繳和清算的會計處理案例解析

⒁ 土地增值稅的稅收籌劃實(shí)例應(yīng)用。如何利用代建房、合作建房、增加扣除項目金額、稅收優(yōu)惠、代收費(fèi)用等籌劃實(shí)例。

第三節(jié)．稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算的檢查評估的重點(diǎn)和企業(yè)有效風(fēng)險應(yīng)對方略

1．稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算都要求企業(yè)提供哪些資料？主要檢查哪些方面？

2．案頭審核主要查哪些方面？重點(diǎn)審核哪些關(guān)鍵點(diǎn)？企業(yè)常見問題有哪些？

3．稅務(wù)檢查部門實(shí)地觀察、盤點(diǎn)都做哪些程序，如何初步取證？

4．實(shí)質(zhì)審核在收入方面重點(diǎn)檢查哪些事項？如何具體檢查哪些事項？

5．在扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見問題有哪些？

6．企業(yè)如何有效應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅的清算檢查，降低風(fēng)險點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)

企業(yè)稅后利潤最大化？

第四節(jié)．土地增值稅清算綜合案例解析

1．通過稅務(wù)檢查中真實(shí)案例，講解稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)主要涉稅風(fēng)險及有效應(yīng)對策略。

于老師

注冊稅務(wù)師、會計師，是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十四年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各地和網(wǎng)絡(luò)開放平臺主講房地產(chǎn)和建安板塊，主要課程有：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項目及增值稅管控應(yīng)對、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和測算管控、房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營改增”全方位應(yīng)對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財稅實(shí)務(wù)課程，培養(yǎng)了很多財務(wù)總監(jiān)；近年來，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問；講課以基層財稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長，政策解析深刻，培養(yǎng)學(xué)員樹立針對房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)的財務(wù)管控思維觀解決實(shí)踐中對各類財稅疑難問題的處理能力；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評。

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