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課程背景：

新形勢(shì)、新政策，房企及眾多投資企業(yè)開始發(fā)力文旅、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市更新、舊改、存量盤活、收并購(gòu)等業(yè)務(wù)，但是大部分企業(yè)對(duì)于產(chǎn)業(yè)拿地、城市更新、收并購(gòu)、舊改、存量盤活等業(yè)務(wù)前期拿地建設(shè)指標(biāo)緊缺、規(guī)劃不符、土地痛點(diǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、生態(tài)觸碰、拿地模式等問題認(rèn)識(shí)程度不足，導(dǎo)致很多項(xiàng)目無法推進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)重重，耽誤公司業(yè)務(wù)發(fā)展。如耕地、林地、園地是否可以建設(shè)、基本農(nóng)田是否可以建設(shè)占用、如何調(diào)整風(fēng)景名勝區(qū)、生態(tài)紅線、自然保護(hù)地等邊界、如何將工業(yè)用地調(diào)整為住宅等相關(guān)土地問題。

課程目標(biāo)：

本課程將系統(tǒng)講解拿地過程中遇到的各類問題、風(fēng)險(xiǎn)及解決方式。如：如果通過國(guó)土空間規(guī)劃“多規(guī)合一”解決建設(shè)用地指標(biāo)緊缺問題、規(guī)劃不符問題；如何通過土地規(guī)劃、城市規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃修改解決目前土地規(guī)劃問題；如何解讀與實(shí)操執(zhí)行最新《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》，利用集體土地入市模式拓寬公司拿地途徑；如何將公司項(xiàng)目劃入“區(qū)片開發(fā)”范圍內(nèi)建設(shè)商品住宅；如何操作土地征收、把控收并購(gòu)?fù)恋仫L(fēng)險(xiǎn)，避免項(xiàng)目大坑。如何控制拿地風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約拿地成本，把握《國(guó)土空間規(guī)劃》時(shí)代機(jī)遇無償獲取新增建設(shè)用地指標(biāo)。在此，我們站在實(shí)操角度，挖掘項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，幫助大家解決拿地棘手問題及痛點(diǎn)。

又結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例分享：關(guān)于存量開發(fā)交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與城市更新操作流程、實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)。致力于帶領(lǐng)各位優(yōu)秀事業(yè)伙伴，系統(tǒng)學(xué)會(huì)“存量”開發(fā)。本課程從地塊選擇、項(xiàng)目合作、開發(fā)模式、協(xié)議簽訂、交易價(jià)格、開發(fā)流程、政府談判、心態(tài)博弈、退出機(jī)制、更新模式、更新流程、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面全方位講授，系統(tǒng)、易懂。

培訓(xùn)對(duì)象

1、土地一級(jí)開發(fā)公司、城投公司、城市更新投資集團(tuán)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、政府平臺(tái)投資公司、不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)、處置相關(guān)企業(yè)、國(guó)有資產(chǎn)盤活企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、實(shí)業(yè)集團(tuán)、文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)企業(yè)、基建投資、施工企業(yè)、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、土地開發(fā)利用單位、土地服務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)、策劃相關(guān)單位。

2、收并購(gòu)、資產(chǎn)重組、不良資產(chǎn)處置、證券機(jī)構(gòu)、國(guó)企改革、片區(qū)綜合開發(fā)、PPP項(xiàng)目、舊改、城市更新、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、存量挖潛、產(chǎn)業(yè)勾地、土地一二級(jí)開發(fā)等相關(guān)企業(yè)

3、其他涉及拿地、土地開發(fā)實(shí)業(yè)集團(tuán)、制造業(yè)集團(tuán)

課程大綱

第一天

板塊一：如何參與《國(guó)土空間規(guī)劃》編制，解決土地痛點(diǎn)，操作項(xiàng)目符合政府規(guī)劃，助力快速拿地

（一）土地問題：

1、如何爭(zhēng)取新增指標(biāo)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，布局拿地項(xiàng)目

2、如何挖掘存量建設(shè)，進(jìn)行建設(shè)用途變更，突破拿地瓶頸

3、如何參與規(guī)劃編制，操作公司項(xiàng)目符合政府原始規(guī)劃

4、如何快速修改規(guī)劃，解決棘手痛點(diǎn)問題，獲取定制土地

5、如何操作項(xiàng)目進(jìn)入《成片開發(fā)區(qū)》進(jìn)行項(xiàng)目征收

6、如何操作集體轉(zhuǎn)為國(guó)有，做好住宅+產(chǎn)業(yè)模式

7、如何操作耕地、林地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，布局建設(shè)項(xiàng)目

8、如何利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，做好農(nóng)村項(xiàng)目布局

9、集體土地未來拿地模式及風(fēng)險(xiǎn)控制

10、如何利用耕地、林地，進(jìn)行項(xiàng)目布局

11、如何進(jìn)行“點(diǎn)狀供地”，節(jié)約拿地資金

12、如何研判土地現(xiàn)狀建筑合法合規(guī)性，決策參與方式

13、如何篩選、盤點(diǎn)合法補(bǔ)償現(xiàn)狀物，出具補(bǔ)償依據(jù)

14、土地征收最新流程、程序與成本

15、增減掛鉤、占補(bǔ)平衡相關(guān)要點(diǎn)分析

16、國(guó)有土地入市、集體土地入市

（二）解決策略：

1、認(rèn)識(shí)規(guī)劃發(fā)展歷程，抓住“機(jī)遇”、“窗口”

2、把握土規(guī)、城規(guī)、生態(tài)規(guī)關(guān)系邏輯，認(rèn)識(shí)“多規(guī)合一”，更好對(duì)接政府

3、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地等地類與土地開發(fā)利用系統(tǒng)學(xué)習(xí)

4、規(guī)劃時(shí)間、審批程序、工作內(nèi)容把握，精準(zhǔn)對(duì)接報(bào)批報(bào)建部門

5、土地用途區(qū)、建設(shè)用地管制區(qū)深刻理解、利用，確定可開發(fā)區(qū)域

6、如何確定禁止開發(fā)區(qū)域，及禁止開發(fā)區(qū)利用要點(diǎn)，避免后期被拆

7、生態(tài)保護(hù)紅線利用要點(diǎn)、調(diào)整機(jī)遇要點(diǎn)分析

8、基本農(nóng)田利用方向、調(diào)整操作方式、空間機(jī)遇

9、如何操作項(xiàng)目劃定《成片開發(fā)區(qū)》，建設(shè)商品住宅

10、如何操作項(xiàng)目，達(dá)到土地征收前提條件，實(shí)現(xiàn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

11、城市開發(fā)邊界、成片開發(fā)與土地征收關(guān)系分析

12、規(guī)劃圖件學(xué)習(xí)提升，地塊規(guī)劃要點(diǎn)分析，合法性研判

13、如何讓公司項(xiàng)目符合原始規(guī)劃詳操與流程，避免后期修改規(guī)劃（結(jié)合案例實(shí)操講解，包括要點(diǎn)、程序、時(shí)間等內(nèi)容）

14、XX開發(fā)商爭(zhēng)取新增建設(shè)用地指標(biāo)操作案例

15、XX縣存量建設(shè)用地盤活、周轉(zhuǎn)案例

16、如何抓住當(dāng)下政策合理布局產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新項(xiàng)目

17、土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)如何識(shí)破（涉及收并購(gòu)、城市更新項(xiàng)目）

18、房產(chǎn)性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)如何識(shí)破（涉及收并購(gòu)、城市更新項(xiàng)目）

板塊二：存量土地資產(chǎn)盤活路徑、交易模式、升值方法深度剖析與案例核心要點(diǎn)提煉、經(jīng)驗(yàn)吸取、”深坑“規(guī)避

案例一：存量土地交易的秘密——土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目收并購(gòu)案例深度剖析

1、我們?cè)撨x擇何種項(xiàng)目進(jìn)行交易？

2、項(xiàng)目交易前提、原則、關(guān)鍵點(diǎn)都有哪些？

3、如何全方位做好項(xiàng)目盡職調(diào)查

4、存量交易過程中需要注意哪些要點(diǎn)？

5、如何設(shè)定合作條款，制定合理方案

6、如何談判條款，落實(shí)條款內(nèi)容

7、如何做好退出機(jī)制，管理投資預(yù)期

8、如何設(shè)定合同違約條款，保障交易利益

9、如何全方位把控土地、資金、政策風(fēng)險(xiǎn)？

10、如何看待項(xiàng)目升值，理性投資

11、如何預(yù)判市場(chǎng)、確定投資目的

12、如何選擇合作伙伴，確定合作目標(biāo)

13、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)全流程解析

14、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)成本測(cè)算

15、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地策略

16、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)排他設(shè)定

17、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

18、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)要點(diǎn)分析

案例二：開發(fā)”陷阱“躲避的策略——土地變性開發(fā)受限（訴訟）案例深度洞察

1、案情情況解析

2、案件遺憾、注意、補(bǔ)充之處

3、土地發(fā)展問題分析（過去、現(xiàn)在、將來）

4、土地本身問題分析（現(xiàn)狀、規(guī)劃、所有權(quán)、使用權(quán)、手續(xù)）

5、土地供地、交易、開發(fā)手續(xù)合法性分析

6、所涉協(xié)議合法、合規(guī)性分析

7、土地閑置要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)把控

8、如何避免土地閑置，規(guī)避投資損失

9、如何發(fā)現(xiàn)閑置土地風(fēng)險(xiǎn)，避免投資失誤

10、閑置土地未來能否開發(fā)、如何開發(fā)？

11、土地閑置開發(fā)應(yīng)對(duì)措施有哪些？

12、哪類存量地塊可以收購(gòu)、參與法拍？

13、存量收購(gòu)、參拍需要注意哪些關(guān)鍵要點(diǎn)

14、哪些存量地塊可以直接開發(fā)？

15、哪些存量地塊屬于風(fēng)險(xiǎn)、違法開發(fā)？

16、與政府合作關(guān)鍵注意要點(diǎn)

17、如何簽訂與政府的合作協(xié)議，規(guī)避未知風(fēng)險(xiǎn)

18、如何判斷下一步不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

19、存量開發(fā)相關(guān)證據(jù)、政策、文件、要求梳理

20、類似案例其他關(guān)鍵要點(diǎn)結(jié)合、剖析、洞察、規(guī)避（法拍、深圳）

21、案件對(duì)于開發(fā)企業(yè)的學(xué)習(xí)、借鑒意義

22、未來開發(fā)如何控制“未知、不可靠”風(fēng)險(xiǎn)

案例三：”黑鐵“時(shí)代的另辟蹊徑——工業(yè)用地再開發(fā)案例

1、工業(yè)用地盤活路徑都有哪些？

2、工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓？

3、工業(yè)用地能否變性？

4、工業(yè)用地變性前提是什么？

5、工業(yè)用地變性需要做哪些工作？

6、土地變性周期有多久？

7、工業(yè)用地變性出讓方式有哪些？

8、工業(yè)用地變性風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

9、工業(yè)變住宅操作流程與要點(diǎn)

10、工業(yè)變住宅拿地方式

11、如何確定工業(yè)用地價(jià)值

12、如何合理確定溢價(jià)空間

案例四：城市更新的”博弈“——”城中村“改造案例常見誤區(qū)

1、全方位項(xiàng)目介紹

2、城中村改造項(xiàng)目全流程解析

3、城中村改造項(xiàng)目整體邏輯分析及要點(diǎn)

4、城中村改造項(xiàng)目土地問題分析及解決周期

5、城中村改造項(xiàng)目投資協(xié)議簽訂及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

6、城中村改造項(xiàng)目資金注入及回收邏輯

7、城中村改造項(xiàng)目資金注入方式及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

8、城中村改造項(xiàng)目政府關(guān)系及手續(xù)辦理

9、城中村改造項(xiàng)目征地、拆遷、整理痛點(diǎn)解決

10、城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)定及可售物業(yè)操作

11、城中村改造項(xiàng)目排他設(shè)定，保障拿地

12、城中村改造項(xiàng)目安置房回購(gòu)要點(diǎn)

13、城中村改造項(xiàng)目投資、研判、分析

14、土地問題應(yīng)對(duì)措施分析

15、協(xié)議問題應(yīng)對(duì)策略分析

16、資金問題應(yīng)對(duì)策略分析

17、政府談判應(yīng)對(duì)策略分析

18、案例其他核心要點(diǎn)提煉、經(jīng)驗(yàn)吸取、深坑規(guī)避

第二天

板塊三：城市更新操作模式、流程、要點(diǎn)、實(shí)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)把控與痛點(diǎn)深度剖析

（一）西安城市更新政策解讀、要求、發(fā)展及演變

1、系統(tǒng)城市更新拿地流程及工作要點(diǎn)指引

2、城市更新概念、涉及項(xiàng)目、西安理解內(nèi)涵

3、各城市更新概況介紹（廣州、深圳、南京、合肥、上海等更新模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、更新對(duì)象、土地獲取、政策特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)等）

4、西安城市更新體系建立與政策發(fā)展演變

5、西安城市更新開發(fā)要點(diǎn)、收儲(chǔ)要點(diǎn)、出讓要點(diǎn)分析

6、西安更新路徑、土地獲取、資金來源分析

7、西安最新《城市更新條例》模式解讀、要點(diǎn)及特殊點(diǎn)

8、如何參與《城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》編制，落位公司項(xiàng)目

9、如何參與《城市更新年度實(shí)施方案與計(jì)劃》，落實(shí)西安要求

10、如何做好城市更新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)結(jié)合利用

11、其他西安城市更新政策解讀

（二）城市更新主要操作方式、模式、流程、要點(diǎn)和操作實(shí)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)把控（結(jié)合西安講授）

1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點(diǎn)

2、城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)前提、要點(diǎn)

3、城市更新改造方式、模式介紹

4、城市更新主導(dǎo)單位介紹、主導(dǎo)單位特點(diǎn)

5、城市更新政府主導(dǎo)征拆方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

6、城市更新政府主導(dǎo)整治項(xiàng)目方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

7、城市更新政府+市場(chǎng)方合作方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

8、城市更新市場(chǎng)主導(dǎo)方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

9、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內(nèi)容、要點(diǎn)及項(xiàng)目介紹

10、全面改造模式方向、報(bào)批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)把控、拿地模式

11、成片連片改造模式方向、報(bào)批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)把控、拿地模式

12、城市更新微改造整治類方式、手續(xù)、流程、方向、痛點(diǎn)、難點(diǎn)、投資要點(diǎn)

13、城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)前提要求、審批、主體確認(rèn)、要求、征地拆遷、土地獲取

14、城市更新土地問題及建設(shè)情況分析調(diào)查（現(xiàn)狀、規(guī)劃、勘測(cè)定界、農(nóng)轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地預(yù)審、占補(bǔ)平衡）

15、城市更新政府收儲(chǔ)模式、土地整治模式講解

16、城市更新方向與未來獲地用途方式

17、城市更新獲地價(jià)格確定與資金來源

18、城市更新土地風(fēng)險(xiǎn)把控（土地所有權(quán)、使用權(quán)、現(xiàn)狀、規(guī)劃、評(píng)估等等）

19、城市更新項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)把控（立項(xiàng)主體、資金、土地、合作者、手續(xù)、施工等等）

（三）城市更新實(shí)操案例及關(guān)鍵要點(diǎn)分析（結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目梳理）

1、城市更新范圍單元確定及問題分析

2、城市更新土地用途、土地問題分析梳理

3、城市更新現(xiàn)狀地上物調(diào)查情況分析、規(guī)劃情況分析

4、涉及項(xiàng)目各類面積匯總分析（涉及權(quán)力人、土地權(quán)屬狀況、土地性質(zhì)、占地面積、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋類型）

5、居民點(diǎn)狀況分析（房屋、庭院、圍墻（面積、高度、墻厚、基礎(chǔ)厚材質(zhì)））

6、項(xiàng)目征地補(bǔ)償拆遷狀況分析、流程把控、要點(diǎn)把控

7、土規(guī)、城規(guī)、控規(guī)情況分析及協(xié)調(diào)調(diào)整

8、城市更新歷史遺留問題處理及各類手續(xù)辦理

9、城市更新改造方式、改造模式、更新主體確認(rèn)

10、城市更新復(fù)建標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及安排分析

11、融資渠道分析及資金成本測(cè)算

12、城市更新地價(jià)確認(rèn)方式及評(píng)估要點(diǎn)分析

13、城市更新改造成本分析及測(cè)算

14、城市更新開發(fā)周期確認(rèn)及分析

15、城市更新全項(xiàng)目復(fù)盤

板塊四：城市更新操作案例深度解析與全流程風(fēng)險(xiǎn)把控

1、西安XX城中村改造案例（項(xiàng)目情況、改造主體、開發(fā)模式、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項(xiàng)目痛點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)把控、項(xiàng)目成效）

2、西安XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運(yùn)營(yíng)模式）

3、北京市XX城中村改造項(xiàng)目（改造主體、主要工作、項(xiàng)目手續(xù)流程、注意要點(diǎn)、征地拆遷）

4、北京XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運(yùn)營(yíng)模式）

5、上海XX城中村改造案例（項(xiàng)目情況、改造主體、開發(fā)模式、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項(xiàng)目痛點(diǎn)、項(xiàng)目成效）

于老師

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)碩士研究生畢業(yè)，曾任職于國(guó)內(nèi)甲級(jí)規(guī)劃院土地業(yè)務(wù)部經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)全國(guó)土地類相關(guān)業(yè)務(wù)，包括土地規(guī)劃、土地整理、土地評(píng)價(jià)、土地利用、土地估價(jià)、征地補(bǔ)償、基準(zhǔn)地價(jià)、基本農(nóng)田、耕地保護(hù)、增減掛鉤、土地政策研究與解讀等業(yè)務(wù)。任職于國(guó)內(nèi)知名孵化器、科技園區(qū)、科技新城建設(shè)集團(tuán)。主要負(fù)責(zé)地產(chǎn)一二級(jí)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)招商、項(xiàng)目收并購(gòu)等業(yè)務(wù)。

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在線報(bào)名：土地新政解讀、存量盤活與升值、城市更新操作實(shí)戰(zhàn)指引與案例剖析(北京)

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