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課程前言：

全面營改增后，土地增值稅處境尷尬，即不能取消，也不能隨意成為地方主體稅種。房價忽高忽低，地區差異進一步擴大。后疫情時代，減稅降費背景下稅務機關通過土地增值稅清算來增加財政收入的能動性越來越強，進入清算階段的項目則面臨更嚴格的政策執行，企業怎么辦？

嚴稽查形勢下如何理解和應對土地增值稅清算政策、熟練掌握申報業務、如何靈活運用最新相關法規、防范企業涉稅風險？如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負擔、相應增加企業盈利，勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。

《嚴稽查下土地增值稅清算應對與財務稅務協同管理》課程將集中解決房地產土地增值稅清算與所得稅、增值稅、會計處理的統籌協調，以及涉稅風險管控。目標是用正確的方法,解決房地產業涉稅爭議的焦點問題，并對日常中的疑難問題詳細解惑，幫助企業正確協調會計和稅收的差異，掌握對內對外涉稅爭議協調解決技巧，規避和防范財務、稅收風險。

培訓對象：

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

一、近期土地增值稅清算審核與稽查典型案件經驗與教訓

1、近期土地增值稅清算典型案例剖析與風險管控

2、土地增值稅從嚴清算對企業的影響深度分析及應對措施

3、某上市房地產公司土地增值稅稽查補稅五千萬總結與借鑒

4、中介機構報告作用問題 - 稅企雙方怎樣利用中介為自己服務？

5、房地產企業土地增值稅清算的時間如何把握？

6、清算單位及清算主體確認爭議問題處理。

7、如何理解把握“已竣工驗收”的房地產開發項目？怎樣做好與所得稅匯算的協調？

8、預征土地增值稅疑難問題與其他財務稅務問題處理。

二、土地增值稅清算的準備與應對

1、土地增值稅清算的基本政策與程序要求和實務應用

2、土地增值稅清算三主體分工 - 土地增值稅清算資料的收集和準備籌劃要點

3、土地增值稅清算的工作流程注意事項 - 主動清算與被動清算

4、土地增值稅的八大籌劃方法誤區與稅務風險

5、土地增值稅清算集體審核、集中審核、分段審核新要求與應對

6、查賬清算與核定清算的利用空間選擇與節稅策略。

7、土地增值稅減免稅合理利用

8、提高土地增值稅業務能力的途徑與溝通要點

9、稅務機關對中介機構及評估機構的新要求

10、存量房、舊房認定與土地增值稅清算要點

三、土地增值稅收入確認要求與財務稅務協同管理

1、商住一體樓統一清算，還是分別清算？如何選擇？

2、以房產對外投資繳納土地增值稅和所得稅爭議問題處理。

3、售后返租土地增值稅計稅收入確認爭議問題處理

4、訂金、定金、誠意金、違約金預征與清算及所得稅、增值稅爭議問題處理

5、清算完畢后剩余房產銷售土地增值稅爭議問題處理-怎樣利用二次清算降低稅負？

6、清算完成后退房款的土地增值稅處理爭議問題處理

7、拆遷改造用回遷安置房的所得稅、契稅、土地增值稅、增值稅處理

8，政府返還土地出讓金的六種形式所得稅、土地增值稅爭議問題處理

9、企業進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預收款土地增值稅處理

10、小產權房、長期出租房屋土地增值稅爭議問題處理。

四、土地增值稅扣除項目要求與財務稅務協同管理

1、房地產企業土增稅清算單位和成本分攤方法爭議問題處理

2、取得土地使用權后不進行開發或者進行部分開發后即轉讓的房地產，其扣除項目如何掌握？

3、售樓部、樣板房等營銷設施費土地增值稅與所得稅、會計核算爭議問題處理

4、公共配套設施計算土地增值稅、所得稅、會計核算爭議問題處理

5、車庫、車位、儲藏室土地增值稅、所得稅、房產稅、會計核算協同管理方法

6、房地產開發企業開發間接費用計算扣除的爭議問題處理

7、房地產企業利息費用的土地增值稅與所得稅、票據的統籌協調安排-融資顧問費、統借統還利息、利率上限、票據等處理

8、清算時未支付成本及預提費用爭議問題處理

9、土地閑置費及契稅滯納金扣除的不同處理方法

10、市政配套費、人防費、報建費爭議問題處理

11、裝修費用土地增值稅、所得稅、會計核算最佳處理方法

12、舊房轉讓的土地增值稅、所得稅、增值稅、票據爭議問題處理

13、契稅、印花稅土地增值稅與會計核算爭議問題處理

14、多個房地產項目共同成本費用的扣除方法爭議問題處理

15、土地增值稅清算、所得稅匯算扣除項目支付的截止時間爭議問題處理

16、整體購買的未竣工項目進行后續開發建設，完成后再轉讓的加計扣除的選擇協調

17、土地增值稅清算時合法有效憑證確認爭議問題處理-無發票扣除的規定解析

18、房地產開發企業的管理費用和銷售費用計算扣除爭議問題處理

19、土地增值稅扣除成本框架與所得稅異同的爭議問題處理

20、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

21、當地政府要求房地產開發商建設道路、橋梁、市民廣場等公共設施所產生的成本費用土地增值稅、所得稅怎樣扣除的爭議問題處理

22、釘子戶額外補償費用處理爭議問題處理

23、無發票的土地成本怎樣操作才能稅前扣除？

24、開發企業在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？

25、房地產企業發生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費所得稅和土地增值稅處理

26、土地增值稅清算過程中，企業想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標準住宅，需要提供哪些證明資料？

27、企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？

28、以商業、工業、寫字樓立項，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？

29、土地使用權評估增值怎樣才可以作為成本扣除？

30、房地產企業應付賬款可否計入土地增值稅的開發成本扣除？

31、捐贈、違約金、資產損失土地增值稅、所得稅、會計核算的協調管理。

五、房地產特殊業務土地增值稅與其它稅種及財務協調

1、合作建房形式開發房地產，土地增值稅、所得稅、增值稅難點要點關注點。

2、企業合并、分立發生的房地產權屬轉移征收土地增值稅爭議問題處理？

3、以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題

4、注銷項目公司土地增值稅、所得稅協同管理與降低稅負策略。

5、國家稅務總局及各地稅務局土地增值稅清算政策最新口徑分析借鑒

六、土地增值稅十大避稅手段的稅務風險防范

1、臨界點法

2、費用轉移法

3、收入分散法

4、建房方式法

5、合作建房法

6、代收費用法

7、股權轉讓法

8、關聯交易避稅法

9、成本分攤避稅法

10、清算時間避稅法

肖老師

全國資深稅務稽查專家；全國資深稅務籌劃專家；多家上市公司稅務顧問；全國稅務稽查干部培訓資深講師稅務局征管稽查工作二十余年, 全國稅務培訓一千余場，被學員譽為“稅界奇才，實戰大師”。參與N多稅案稽查、稅企爭議處理。多次獲得稅務系統“十佳征管標兵”、“稽查能手”,“稅收征管技術狀元”等稱號。擅長用稅收策略解決特有的企業管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業務實踐中，特別是對企業稅收策略及涉稅風險防范有非常深入的研究，是我國稅收實戰派講師的代表。

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