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【課程背景】

“十四五”規劃綱要指出，“深化稅收征管制度改革，建設智慧稅務，推動稅收征管現代化。”中辦、國辦印發《關于進一步深化稅收征管改革的意見》，明確了“十四五”時期稅收征管改革發展的指導思想、基本原則、目標任務和工作要求，并對深入推進精確執法、精細服務、精準監管、精誠共治作出全面部署，要求實現從經驗式執法向科學精確執法轉變，從無差別服務向精細化、智能化、個性化服務轉變，從“以票管稅”向“以數治稅”分類精準監管轉變，提出到2025年基本建成功能強大的智慧稅務，推動稅收征管從“合作”到“合并”再到“合成”的重大突破。

近年來，稅務機關在完善稅制、注重納稅服務的同時，利用大數據和信息化手段加強稅收征管與稽查力度，堵塞稅收漏洞，使得企業的稅收風險暴露無遺，財稅風險已悄然變化，您感受到了嗎？

金稅四期工程已啟動，結合數電發票的試點擴圍，這是進一步深化稅收征管改革，全面推進稅收征管數字化升級和智能化改造，實現稅收征管數字化、智能化、現代化的必然要求。升級后的金稅系統同時也是實現精確執法、精細服務、精準監管、精誠共治的關鍵措施，由此推動稅務機關的稽查管理手段不斷升級完善。企業應審時度勢，規范業務流程與核算，重視項目的稅負管理，合規籌劃，從根本上控制稅收風險。

房地產開發企業周期長，稅負重。特別是營改增后，國地稅機構合并、金稅四期與發票系統升級，該行業的稅務籌劃空間越來越小，風險越來越大。

國家對房產行業的調控，在一定程度上，會影響到房地產企業進項稅抵扣和增值稅稅負，影響企業所得稅和土地增值稅稅負，最終影響房地產企業成本、利潤。在項目初始階段，應當對項目總體稅負進行提前測算。根據測算結果，在開發過程中的不同階段，通過合同控稅，提前防控風險，規范企業的業務流程，規范核算，從根本上化解風險，提前籌劃。

【課程收益】

1．讓學員系統掌握房產開發項目稅負測算方法與全程稅務規劃要點；

2．讓學員正確把握增值稅政策在房地產企業實際工作中的具體運用；

3．讓學員掌握土地增值稅清算中的疑難要點，稅金附加扣除、收入確認、成本扣除；

4．讓學員充分了解并區分所得稅匯算清繳與土地增值稅清算的不同；

5．了解房地產企業稅負管理與稅收風險防范技巧。

【課程對象】

房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊 會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

開篇：當前征管形勢與企業面臨的稅收風險

1．金稅四期系統升級加強管控

2．全面數字化電子發票試點擴圍對企業的影響與應對

3．高收入人群個稅嚴監管

4．嚴厲打擊虛開虛抵涉稅違法行為

5．留抵退稅的稅收風險

6．金融與稅收政策調整對房產市場影響

7．房地產目前存在的問題

一、土地征用與規劃信息用

1．土地面積與成交價格

2．樓底座占地面積及容積率

3．普通住宅、非普通住宅、其它類可售面積

4．測算印花稅、契稅、土地使用稅

二、前期工程、基礎設施、公共配套預算

1．七通一平

2．規費

3．綠化與景觀

4．配套設施

三、建安成本預算

1．地基基礎工程

2．主體結構工程

3．裝修工程

四、開發間接費預算

1．融資成本

2．人工成本

3．其它

五、資金預算與融資成本

1．融資渠道與利率

2．固定資產購建

六、單位面積售價與銷售額預測

1．分別統計不同類別產品銷售額

2．按可售面積計算分攤土地成本

3．增值稅及附加預交

4．土地增值稅預交

5．企業所得稅預計毛利

七、增值稅稅負測算

1．銷項稅額測算與銷項抵減

2．進項稅額測算

⑴ 購建固定資產

⑵ 期間費用

⑶ 成本中服務費

⑷ 外購材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

3．增值稅稅負及附加稅

4．增值稅預交3%如何計算？賬務處理與納稅申報？

5．完工時應交增值稅如何計算？土地的稅如何抵減銷項稅額？賬務處理與納稅申 報表如何填報？

八、土地增值稅稅負測算

1．不同類別產品清算收入確定

2．不同類別產品成本分攤

3．車位銷售方式對清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計算

6．增值額與增值率

7．稅負與調整思路

九、企業所得稅預算

1．未完工階段 ─ 預計毛利

2．完工階段 ─ 毛利差

3．期間費用預算

4．開發項目出售與自持租賃稅負比較

5．總體稅負

⑴ 確認開發產品完工的條件是什么？

⑵ 房地產企業銷售未完工產品取得預收款的所得稅如何處理？

⑶ 房地產企業預計計稅毛利率如何確定？

⑷ 開發產品預收款何時確認收入實現？

⑸ 預提費用可以作為計稅成本嗎？

⑹ 企業建造的停車場所的成本如何處理？

⑺ 未完工收入計算的毛利是否允許扣減期間費用、稅金及附加？

⑻ 季度申報表填列方法與年度匯算清繳

十、高管個人所得稅籌劃與綜合所得匯算清繳

1．個人投資者股息紅利與轉讓所得

2．投資主體與稅收待遇差異

3．企業組織形式與稅收待遇差異

4．股權架構設計

5．綜合所得匯算清繳的范圍

6．一次性獎勵計稅方式選擇

十一、開發項目全程稅務規劃與風險防控

1．征地方式與稅務規劃

⑴ 招拍掛

⑵ 拆遷補償方式要點

⑶ 股權收購方式

⑷ 合作開發模式

⑸ 限地價競配建

⑹ 前期規劃許可與清算對象確定

2．資產剝離與重組

⑴ 合并與分立

⑵ 股權轉讓

⑶ 投資

⑷ 租賃

⑸ 增資與股權轉讓

3．工程承包方式選擇中的籌劃

⑴ 大包

⑵ 甲供

⑶ 混合銷售

⑷ 如何選擇合作方

4．租賃業務中的稅收風險防控

5．融資業務中的稅務規劃

⑴ 利息發票開具時間

⑵ 計提未到支付期的利息是否調增所得

⑶ 混合性投資

⑷ 同期利率

6．銷售環節的稅務規劃

⑴ 設立銷售公司分解增值率是否可行

⑵ 先投資或分立再轉讓股權是否可行

⑶ 贈送裝修如何運作

⑷ 免物業、免契稅、定金返息、老帶新

⑸ 商鋪售后回租

⑹ 視同買斷、超基價分成

⑺ 組建銷售部與委托代銷的決策

7．往來賬中的稅務風險防控

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無償出借資金

⑶ 負債科目隱瞞收入

⑷ 無法支付的應付款

⑸ 預收款轉收入時間

8．違約金專題

十二、合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢新變化與防控風險新思路

2．防范虛開發票是關鍵

3．合同在稅收管理中的重要性

4．合同涉稅與票據條款

5．善意取得的運用

6．真實交易的證明

7．嚴守三流一致

8．掛靠經營與共享資質

9．委托收付款是否可行

10．合法憑證如何掌握

11．確實無法取得合法憑證的補救

12．稅負預警如何應對

十三、企業所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

2．開發間接費

3．開發費用

4．利息支出

5．加計扣除與預提

6．車位

7．營銷設施

許老師

注冊會計師、注冊稅務師，國內著名稅務籌劃專家，長期從事房地產企業 納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型企業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中房地產企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。

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