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【課程背景】

當前大灣區城市更新已經進入精細化運營階段，深圳、東莞、廣州等主要城市的“三舊改造”項目利潤正在被各方利益主體逐步蠶食。房企在大灣區存量市場跑馬圈地的紅利時代已進入下半場，各地城市更新政策紅利也已逐步消失，參與城市更新房企只能向管理要效益。因此，城市更新項目已經成為日益重要且極其復雜的專業管理模塊。

城市更新比一般的房地產開發更為復雜，涉及到更多的利益群體，也存在諸多不確定的成本因素，既有算出來的成本，也有談出來的成本。如何達到城市更新項目運營各專業環節最優解法，如何做到最精確的項目價值測算，如何平衡各方利益訴求，將各專業環節的核心能力開發到極致，都是城市更新項目操作團隊必須掌握和熟練運用的重要核心內容。

【課程價值】

熟悉城市更新全流程及模式

厘清城市更新的背后邏輯

分析在本模塊中各項工作具體操作落地的實操方案與經驗

多元組合完全對應需求，解析城更背后的秘密

【學員對象】

房地產企業更新板塊從業者、城市更新集團董事長、項目總、項目經理、主管，改建部門總監、主管，拆賠負責人、主管、員工、城市更新咨詢服務公司。

【培訓方式】

授課+問答互動+演練

【課程大綱】

第一模塊：城市更新基礎系列

一 房企掘金城市更新實施路徑、操作模式及大灣區城市更新發展趨勢(課時2-2.5個小時）

1 城市更新的定義與內涵

2 城市更新的特點

3 城市更新的三大類型

4 典型案例及操作模式是哪些？

5 房企為何要立即參與城市更新？

6 城市更新對房企有哪些作用？

7 房企應該怎么樣從無到有介入城市更新？

8 為什么房企紛紛設立更新研究院？

9 從大灣區城市更新發展的歷史看內地城市更新市場的發展趨勢

二 房企如何掘金內地城市更新市場（課時1-1.5個小時）

1 城市更新與普通招拍掛用地及傳統一級土地開發的不同之處

2 內地政府開啟城市更新的必要性，有哪些作用

3 政府在城市更新中的利益訴求和憂慮

4 大灣區城市更新與內地城市更新的異同

5 房企如何掘金及推動內地城市更新市場的成熟

6 房價低如何算的過賬？

三 深圳城市更新流程與其背后的邏輯（課時1.5-2個小時）

1 城市更新發展歷程

2 土地的二次開發

3 城市更新的流程

3.1 計劃立項，實行計劃管理

3.2 土地建筑物權屬認定、舊屋村范圍認定及歷史用地處置

3.3 專項規劃

3.4 集資備案及確認實施主體

3.5 轉地及移交入庫

3.6 用地管理

3.7 后續

四 城市更新項目如何設置準入條件及門檻（課時1-1.5個小時）

1 深入研究當地涉及集體土地資產政策

2 政策未明晰缺失該怎么辦？

3 招商方案的關鍵

4 怎么設立條件門檻

5 重要提示

6 退出機制

7 忌諱

8 總結

第二模塊：投資拓展系列

一 如何精準獲取城市更新項目（課時1.5-2個小時）

1 更新舊改是未來主流趨勢

2 更新的16個特點

3 精準獲取更新舊改項目的20個途徑

4 總結

二 更新項目風險與研判分析（課時1.5-2個小時）

1 宏觀層面

2 微觀層面

3 規劃層面

4 與平臺公司合作需要核實的關鍵事項

5 總結

第三模塊：報建、提容系列（課時1.5-2個小時）

一 城市更新報批報建技巧

1 前言

2 外在因素

3 內在因素

4 初級技巧

5 中級技巧

6 高級技巧

7 絕招

8 忌諱

二 城市更新提容改變規劃技巧（課時1.5-2個小時）

1 容積率越高越好？

2 容積率與控制性詳細規劃的關系

3 提高容積率的職權

4 提高容積率的主要論證方向

5 提高容積率的低級技巧

6 提高容積率的中級技巧

7 提高容積率的高級技巧

8 忌諱

第四模塊：開發商與各方合縱連橫技巧系列

一 如何與平臺公司打交道（課時1.5-2個小時）

1 平臺公司的定義與作用

2 平臺公司分類

3 平臺公司分析

4 不同平臺的優劣勢分析

5 更新舊改項目的關鍵要點

6 需要了解那些關鍵事項

7 合作模式

8 特殊情況：如何選擇平臺公司？

9 總結

二 如何與第三方公司打交道（課時1.5-2個小時）

1 第三方公司概念

2 第三方公司的作用

3 第三方公司分類

4 第三方公司的優勢劣勢分析

5 開發商的優勢劣勢分析

6 與第三方公司合作的忌諱

7 與第三方公司合作關鍵要點

8 如何選擇第三方公司

9 如何避免被迫與某些關鍵部門或個人推薦的第三方公司合作

10 總結

三 如何與地方政府打交道（課時1-1.5個小時）

1 中國大陸經濟意義上的政府屬性

2 政府職權和內部決策設置的邏輯

3 政府關系事務哪個層級最關鍵？

4 與政府打交道的關鍵

5 政府在更新舊改中扮演的角色

四 如何獲得地方政府支持與信任（課時1-1.5個小時）

1 地方政府扮演的角色

2 地方的訴求和憂慮

3 為什么要取得地方政府的信任

4 無法取得地方政府的信任會導致什么后果

5 如何提高地方政府的信任

6 總結

五 如何與村集體打交道（課時1.5-2個小時）

1 村集體歷史及股份公司股權分布

2 村集體內部機構設置及重要人士

3 村集體收入來源、人員構成及其他資產

4 村集體上級管理部門及可能的群體性事件

5 增進關系相關措施建議

6 忌諱

六 如何提高村集體信任（課時1-1.5個小時）

1 基本概況

2 某些開發商思維誤區

3 村集體村民的視角

4 提高信任的重要性

5 解決方案

6 忌諱

七 如何確保村集體表決通過（課時1.5-2個小時）

1 村集體表決工作的重要性

2 確保村集體表決順利通過的技巧

3 忌諱

4 總結

八 開發商在城市更新中如何借勢（課時1.5-2個小時）

1 城市更新的本質和內涵

2 借勢的概念

3 城市更新中的“勢”

3.1地方政府

3.2其他開發商

3.3行業協會

3.4合作方

3.5其他利害關系人

3.6其他關聯方

3.7媒體

3.8人大代表、政協委員

3.9其他方

4 “拉大旗作虎皮”

5 借“勢”的原則

6 借“勢”的時機

7 忌諱

第五模塊：拆遷、動遷、改建系列

一 城市更新中拆遷怎么拆（課時2-3個小時）

1 拆遷的概念本質

2 深圳城市更新拆遷的特點

3 廣州城市更新拆遷的特點

4 拆遷流程

5 拆遷管理及拆遷技巧

6 總結

二 拆遷工作人員拆遷談判技巧（課時1.5-2個小時）

1 概況

2 基本素養

3 前期充分準備

4 低級拆遷技巧

5 中級拆遷技巧

6 高級拆遷技巧

7 忌諱

8 總結

三 拆遷中的借勢技巧、釘子戶成因及應對方案（課時2-2.5個小時）

1 拆遷中借勢的重要性

2 拆遷工作中的一些需要注意的事項

3 拆遷借勢的16個技巧

4 釘子戶成因

5 釘子戶應對方案

6 總結

四 如何控制違法建筑（課時1-1.5個小時）

1 違法建筑、違章建筑的定義和異同點

2 違章建筑、違法建筑的來龍去脈

3 查處的執法單位有哪些？

4 十二個控違方法

5 違章違法建筑的后果

6 懂得借勢，有所忌諱

7 總結

五 拆遷工作如何揚長避短（課時1.5-2個小時）

1 概況

2 一般開發商拆遷中的思維模式問題

3 不要被牽著鼻子走

4 被忽視的被拆遷戶訴求

5 轉變思維模式

6 有哪些優勢可以談？

7 總結

六 被拆遷人的心理變化（課時1-1.5個小時）

1 抗拒

2 欣喜

3 迷茫

4 憂慮

5 觀望

6 準備

7 幻想

8 消極

9 磨合

10 便宜

11 信任

12 妥協

七 拆遷中層如何應對拆遷工作（課時1-1.5個小時）

1 拆遷中層現狀

2 拆遷中層工作中的苦惱

3 工作外困擾

4 拆遷是系統工程

5 拆遷中層如何應對

6 總結

八 城市更新如何確權及工作流程指引（課時2-3個小時）

1 城市更新的流程

2 確權的重要性

3 確權的有證與無證

4 產權登記注意事項

5 確權的不同情形

6 特殊房地產的不同情形

7 已買賣綠本房產的處理

8 港澳臺地區及境外人員確權

9 具體操作說明

10 中央確權政策及工作流程

11 買賣回遷房利與弊

12 城市更新回遷房買賣歷史

13 為什么這兩年回遷房買賣流行

14 回遷房怎么買？

15 什么樣的人會賣回遷房指標？

16 回遷房買賣風險分析

17 回遷房買賣風險分析

18 各類房產概念

19 各類房產類型風險分析

第六模塊：大灣區系列

一 大灣區主要城市城市更新容積率測算及邏輯（課時1.5-2個小時）

1 更新容積率概述

2 容積率主要關聯因素

3 城市更新的容積率測算規則

4 城市更新容積率測算規則的模式

5 珠三角主要城市城市更新的容積率測算

二 城市更新項目的總成本費用構成估算（課時1.5-2個小時）

1 土地使用權出讓金即地價

2 前期溝通協調費

3 拆遷總成本

4 更新技術費（此名詞未必準確）

5 報建費用

6 管理費用

7 財務、稅務費用

8 銷售費用

9 不可預見費

10 大灣區主要城市城市更新成本

第七模塊：更新項目總系列

一 城市更新項目總該如何開展工作（課時2-2.5個小時）

1 更新項目具備哪些素質

2 項目總主要工作內容

3 具體如何開展工作

4 總結

5 忌諱

二 如何從新人快速變成更細項目總（課時1.5-2個小時）

1 更新是未來主要城市的主流趨勢

2 更新項目存在巨大需求

3 更新項目特殊之處

4 那個業務口更適合培養更新項目總

5 怎么培養合格的更新項目總

6 重點需要掌握的知識及實操經驗有哪些

三 更新項目總應具備的能力素質（課時2-2.5個小時）

7 更新項目總定位

8 一般員工、基礎管理者向更新項目總轉變

9 更新項目總的業務有哪些

10 更新項目需要具備的核心能力

11 區域片區更新項目總決策層面關注

12 單一項目更新項目總執行層面關注

13 更新項目具備哪些素質

四 城市更新中易犯的十六錯誤（課時1-1.5）

9 以為錢多，胡亂拓展

10 各方訴求，缺乏了解

11 缺乏風控，感覺良好

12 盲目占坑，大賭預期

13 自信過頭，剛愎自用

14 管理低下，執行力差

15 不肯授權，一刀切

16 不接地氣，無法落地

17 違法亂紀，膽大妄為

18 寸步不讓，急功近利

19 形式主義，效率低下

20 各自為戰，私利優先

21 追求規模，忽視效率

22 舉債擴張，資金斷鏈

23 管理粗放，資金浪費

24 內外勾結，損公利己

第八模塊：房地產宏觀政策分析

一 當前國際國內局勢、房地產發展趨勢及新形勢下房企如何轉型及破局（課時3-5個小時）

1當前國際局勢

2國內社會經濟形勢

3國內土地房地產政策趨勢

4房企應對措施如何破局

5總結

二 近幾年近期房地產相關政策分析

1 2016年房地產長效機制、房住不炒

2近幾年房企融資政策-房企融資難度日益加大及影響分析

3三道紅線及影響分析

4三道紅線補丁（銷售額40%及商票納入監管）及影響分析

5貸款集中度管理制度及影響分析

6集中供地及影響分析

7各地加強限價、限售、限購、限貸及影響分析

8房地產稅分析

9租住同權趨勢分析

10地方城投平臺影響分析（近幾年以來對地方城投平臺的政策梳理總結及影響分析

11（含國有土地使用權出讓收入在內的四項政府非稅收入劃轉由稅務部門征收對）

12共同富裕下房地產影響分析

（降低杠桿，打擊影子銀行P2P、遏制資本無序擴張，教培、互聯網）分析

13政策扶持鼓勵那些行業分析

租賃市場政策及影響分析

其他房地產政策（防止資金流入房地產行業，額度受限，利率上升等）

14總結

三 開發商如何應對三道紅線政策（課時1-1.5個小時）

1內地開發商與香港開發商的不同

2內地開發商高杠桿概況

3開發商融資渠道

4三道紅線計算方式與解讀

5十五項應對方案

6總結

第九模塊；職業規劃

地產人的職業規劃分享（課時2-2.5個小時）

25 房地產相關專業及就業途徑

26 房地產業務分工及其特點

27 房地產職業路徑選擇

28 房地產職業發展困境及其產生原因、應對措施

29 房地產行業發展前景

陳老師

講師簡介：

陳海登老師

城市更新專家

城市更新項目總

地方政府更新顧問

全國工商聯、房地產商會更新分會專家

陳老師地方政府、開發商及村集體更新顧問、全國工商聯、房地產商會更新分會專家、廣東省三舊改造協會專家、廣東省房協 專家、深圳國資委集資管理局講師； 公眾號“我眼中的城市更新” 及實體正規出版《城市更新實操冊》 作者。

15年規劃國土部門多個科室和多個房地產公司等多個城市更新項目的實操經驗，歷任開發經理、城市更新項目總、地方更新顧問等職務。掌握政府部門辦事流程，精通審批技巧；了解規劃國土房產更新政策及技術規范；熟悉更新拆遷工作和集資處理等實操業務，可以為更新項目的轉化提供一系列的解決方案顧問咨詢和培訓服務。 目前擔任多個城市不同開發商和地方政府的更新顧問。對城市更新本質內涵有較高的認知，可以協助地方政府制定更新政策。

先后應邀參加公開培訓不少于 100場次，現有城市 更新課程 56 個（詳見附件）。初步形成了面向發商的更新項目總應 知應會系列(曾為保利、中建八局、金茂、金地、奧園、美的、勤 誠達等開發商內訓） ；面向地方政府的城市更新政策系列（四川成 都、云南昆明、湖北咸寧等地方政府講解城市更新政策、運作邏輯 及實施路徑） 、面向村集體及個人高校大學生初學者系列（多次受 邀到廣州大學、華南農業大學、廣東工業大學、華南理工大學、復 旦大學 MBA 總裁班、哈工大MBA等高校講座） 。

據數據統計，截至 2021 年 10月底已培訓了近四千余人次， 涉及法律稅務、房地產評估、金融機構、地方政府主管部門及開發 商中高層； 與業內知名自媒體明源地產研究院、濤哥雜談、牧詩地 產 圈等線上直播“ 掘金 內地城市更新市場 ”“ 房地產職業規 劃”“房企掘金城市更新實施路徑操作模式”。

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