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【課程背景】

中國房地產(chǎn)基金行業(yè)正面臨深度變革。政策層面，“資管新規(guī)”持續(xù)施壓，傳統(tǒng)高杠桿募資模式失效；市場端，經(jīng)濟(jì)下行與信用風(fēng)險(xiǎn)加劇導(dǎo)致險(xiǎn)資、外資等機(jī)構(gòu)投資者對不動(dòng)產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)偏好收緊，募資周期拉長、成本攀升。與此同時(shí)，存量資產(chǎn)盤活需求激增，REITs擴(kuò)容、城市更新等政策紅利為基金投資打開新窗口，但實(shí)操中仍面臨合規(guī)邊界模糊、資產(chǎn)估值陷阱、退出路徑不暢等核心痛點(diǎn)。

本課程基于行業(yè)最新政策與標(biāo)桿案例，直擊房地產(chǎn)基金投資、資產(chǎn)管理全周期實(shí)戰(zhàn)難點(diǎn)，破解募資困局、挖掘存量資產(chǎn)價(jià)值、構(gòu)建全流程風(fēng)控體系，助力機(jī)構(gòu)突破傳統(tǒng)路徑依賴，重塑資產(chǎn)管理的“募投管退”邏輯。

【課程收益】

1、學(xué)會破局?募資困境，包括險(xiǎn)資/外資偏好分析、結(jié)構(gòu)化基金設(shè)計(jì)（優(yōu)先/夾層/劣后級比例模型）、合規(guī)邊界內(nèi)的“明股實(shí)債”操作路徑；

2、掌握?存量資產(chǎn)創(chuàng)新盈利模式，覆蓋商辦資產(chǎn)證券化、產(chǎn)業(yè)園等全周期價(jià)值提升模型，以及收益率與資本化率的動(dòng)態(tài)校準(zhǔn)方法；

3、獲得全局風(fēng)控體系全鏈條，從投前土地合規(guī)審查、運(yùn)營期租戶健康度評估，到退出環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃與國資審批紅線規(guī)避。

【課程特色】

1、深度剖析募資邏輯與合規(guī)創(chuàng)新，拆解險(xiǎn)資、外資、產(chǎn)業(yè)資本的投資偏好差異。

2、實(shí)戰(zhàn)講解全鏈條風(fēng)控與數(shù)字化賦能，構(gòu)建“投前-運(yùn)營-退出”全流程風(fēng)控體系，同步引入租金定價(jià)模型、數(shù)字孿生盡調(diào)技術(shù)等數(shù)字化工具

3、國際領(lǐng)先經(jīng)驗(yàn)分享，?基于跨境資產(chǎn)配置與資管人轉(zhuǎn)型方法論，對比新加坡、香港REITs策略，解析資管能力認(rèn)證體系，助力機(jī)構(gòu)突破開發(fā)商思維，構(gòu)建資產(chǎn)管理能力。

【課程對象】

董事長、總裁、總經(jīng)理、常務(wù)副總、基金投資、資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人等高管人員

【課程大綱】

一、如何破解房地產(chǎn)基金募資困局？

1.1 不動(dòng)產(chǎn)基金募資的三大底層邏輯

- 險(xiǎn)資/外資/產(chǎn)業(yè)資本的投資偏好差異分析（以黑石、平安不動(dòng)產(chǎn)為例）

- 基金期限與資產(chǎn)退出周期的匹配模型

1.2 政策紅線下的合規(guī)創(chuàng)新路徑

- 城市更新基金的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)（優(yōu)先/夾層/劣后級分配比例）

- REITs擴(kuò)募新政下的底層資產(chǎn)篩選標(biāo)準(zhǔn)（收益率/產(chǎn)權(quán)完整性/增長潛力）

1.3 資金閉環(huán)構(gòu)建的實(shí)戰(zhàn)工具

- 基金募集說明書的核心條款設(shè)計(jì)（含對賭協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)條款）

- 資管新規(guī)下“明股實(shí)債”的合規(guī)邊界與操作案例

二、存量資產(chǎn)價(jià)值挖掘的投資策略

2.1 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)分類的盈利邏輯重構(gòu)

- 商辦資產(chǎn)：租金收益權(quán)ABS的操作路徑

- 產(chǎn)業(yè)園：全生命周期價(jià)值提升模型（租金+增值服務(wù)+股權(quán)投資）

2.2 資產(chǎn)估值陷阱與破局方法

- NPI收益率與資本化率的動(dòng)態(tài)校準(zhǔn)（資本化率區(qū)域差異修正）

- 隱性成本測算工具：空置率對IRR的敏感性分析模型

2.3 跨周期資產(chǎn)配置的四大策略

- 核心型/機(jī)會型/增值型/轉(zhuǎn)型資產(chǎn)的組合比例設(shè)計(jì)

- 經(jīng)濟(jì)下行期的“防御性資產(chǎn)包”構(gòu)建邏輯（物流/數(shù)據(jù)中心/養(yǎng)老）

三、資產(chǎn)管理全流程風(fēng)控體系搭建

3.1 投資決策前的風(fēng)險(xiǎn)雷達(dá)掃描

- 土地性質(zhì)與規(guī)劃合規(guī)性審查清單

- 市場下行期的壓力測試模型

3.2 運(yùn)營期的動(dòng)態(tài)風(fēng)控機(jī)制

- 租戶組合健康度評估（行業(yè)集中度/租約到期分布預(yù)警）

- 資產(chǎn)保險(xiǎn)的覆蓋盲區(qū)識別（結(jié)構(gòu)安全/責(zé)任險(xiǎn)/營業(yè)中斷險(xiǎn)）

3.3 退出環(huán)節(jié)的合規(guī)性防火墻

- 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)籌劃最優(yōu)路徑（資產(chǎn)重組 vs 股權(quán)轉(zhuǎn)讓）

- 國資監(jiān)管下資產(chǎn)處置的審批紅線（資產(chǎn)評估/交易平臺選擇）

四、數(shù)字化工具如何重構(gòu)資管邏輯？

4.1 資管系統(tǒng)的三大核心模塊

- 動(dòng)態(tài)貨值監(jiān)控平臺：去化率預(yù)測與租金敏感性雙模型

- 設(shè)施設(shè)備預(yù)測性維護(hù)系統(tǒng)（IoT傳感器+AI算法應(yīng)用）

4.2 數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的投資決策場景

- 租金定價(jià)的機(jī)器學(xué)習(xí)模型（商圈競爭力指數(shù)+競品數(shù)據(jù)抓取）

- 資產(chǎn)證券化的現(xiàn)金流模擬沙盤（含利率波動(dòng)影響測算）

4.3 元宇宙技術(shù)在資產(chǎn)展示中的應(yīng)用

- 數(shù)字孿生技術(shù)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程盡調(diào)

- 區(qū)塊鏈在產(chǎn)權(quán)交易中的存證實(shí)踐（深圳試點(diǎn)案例解析）

五、REITs時(shí)代的資產(chǎn)退出與價(jià)值重塑

5.1 國內(nèi)公募REITs申報(bào)的核心痛點(diǎn)

- 現(xiàn)金流分派率達(dá)標(biāo)策略

- 資產(chǎn)合規(guī)性改造清單（土地用途變更/產(chǎn)權(quán)分割要點(diǎn)）

5.2 海外REITs市場的套利機(jī)會

- 新加坡/香港REITs的跨境投資架構(gòu)設(shè)計(jì)

- 境外基金收購境內(nèi)資產(chǎn)的稅務(wù)架構(gòu)優(yōu)化（雙邊稅收協(xié)定）

5.3 從開發(fā)商到資產(chǎn)管理人的轉(zhuǎn)型

- 資管能力認(rèn)證體系（CPM/CCIM國際資格價(jià)值分析）

- 組織架構(gòu)變革：投融管退一體化團(tuán)隊(duì)的搭建邏輯

王老師

王瀚霆老師

——綠色金融資產(chǎn)管理與ESG管理實(shí)戰(zhàn)專家

曾任：國泰君安證券資產(chǎn)管理（全球銀行品牌500強(qiáng)），基金業(yè)務(wù)總監(jiān)

曾任：淡馬錫產(chǎn)業(yè)投資基金 （新加坡主權(quán)財(cái)富基金旗下，世界財(cái)富500強(qiáng)）投資副總監(jiān)

曾任：英國LGC基礎(chǔ)設(shè)施公司 亞太區(qū)ESG業(yè)務(wù)經(jīng)理

中國貿(mào)易促進(jìn)委員會白皮書（綠色金融板塊） 特邀編委

不動(dòng)產(chǎn)商學(xué)院 綠色金融與ESG特邀講師

Next Academy 金融與ESG特邀講師

CFA ESG Investing（ 特許金融分析師協(xié)會ESG投資認(rèn)證）

BOMA國際業(yè)主與管理者協(xié)會 REITs基金特邀講師

APREA亞太房地產(chǎn)協(xié)會 REITs基金特邀講師

LEED綠色建筑評估專家

英國皇家特許 測量師

中國并購公會 認(rèn)證并購交易師

UCL英國倫敦大學(xué)（QS排名世界前5）不動(dòng)產(chǎn)投資碩士

【個(gè)人簡介】

王瀚霆老師擁有近20年的ESG項(xiàng)目管理、綠色金融、基金管理、城市更新、不動(dòng)產(chǎn)投融資等實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，曾任職于世界500強(qiáng)、國際知名主權(quán)財(cái)富基金——新加坡淡馬錫集團(tuán)旗下基金公司，國內(nèi)頂級投行國泰君安證券公司等，負(fù)責(zé)基金管理、ESG建設(shè)管理、城市更新、不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投融資、資產(chǎn)管理等工作。累計(jì)管理、操盤基金規(guī)模（含ESG主題基金）逾200億元人民幣，主導(dǎo)出具多份ESG專題報(bào)告，成功搭建公司和部門綠色金融管理體系，管理資產(chǎn)項(xiàng)目遍布上海、北京、廣東、福建、江蘇、重慶、山東等區(qū)域，在綠色金融、資本運(yùn)作、存量資產(chǎn)盤活和ESG管理領(lǐng)域具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

【實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)】

1、ESG策略與綠色金融整合能力——使用ESG策略管理某產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金并出具ESG專題報(bào)告，2023年累計(jì)漲幅約24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報(bào)

王老師曾運(yùn)用ESG策略管理某只產(chǎn)業(yè)園區(qū)主題基金，在基金管理、資產(chǎn)運(yùn)營等方面充分運(yùn)用ESG策略，優(yōu)化資產(chǎn)經(jīng)營效率，提升基金收益水平。該基金2023年底基金規(guī)模約為20億元，相對于發(fā)行價(jià)累計(jì)漲幅約為24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報(bào)。

另外，王瀚霆老師主導(dǎo)建立了ESG管理制度等，并為該基金項(xiàng)目出具了ESG專題報(bào)告，該報(bào)告將投資人對本基金的關(guān)注度和閱讀量提升了8倍以上，向公眾展示了該基金在環(huán)境、社會和公司治理等方面的實(shí)踐和努力，通過推動(dòng)ESG與基金運(yùn)營的整合，助力基金產(chǎn)品持續(xù)貢獻(xiàn)社會價(jià)值，獲得了廣泛的社會關(guān)注度和投資人認(rèn)可。

2、精準(zhǔn)擇時(shí)及投資能力——累計(jì)購入、賣出不動(dòng)產(chǎn)基金規(guī)模約125億元，獲得年化收益率10%以上的投資回報(bào)率

王老師曾主導(dǎo)出售某大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，交易對手是全球知名私募基金黑石投資集團(tuán)。期間進(jìn)行精密的投資分析測算、主導(dǎo)相關(guān)商務(wù)談判，最終以約75億人民幣達(dá)成一致，成功出售該項(xiàng)目，為公司獲得了年化10%以上的投資回報(bào)率。還曾主導(dǎo)在價(jià)值低谷期，成功收購廣東某商業(yè)綜合體項(xiàng)目、福建省某物流園區(qū)項(xiàng)目等，總收購對價(jià)逾50億人民幣，資產(chǎn)規(guī)模提升33%以上，成功以較低的成本擴(kuò)大了集團(tuán)在大中華地區(qū)的資產(chǎn)管理規(guī)模，打響了集團(tuán)在大中華地區(qū)金融投資領(lǐng)域的知名度。

3、綠色金融管理體系搭建能力——牽頭制定公司主題基金10大制度、員工7大考核維度、外部機(jī)構(gòu)3大對接指標(biāo)等管理體系

王老師曾主導(dǎo)建立公司及部門綠色金融管理體系，其中包括公司主題基金的10大制度（綠色基金投資管理辦法、運(yùn)營管理辦法、信息披露機(jī)制等）、員工7大考核維度（基金層面考評指標(biāo)、資產(chǎn)層面審核維度、投資研究工作賦能等）、外部機(jī)構(gòu)4大對接指標(biāo)（對接模式、模板材料、信披配合、授權(quán)事項(xiàng)）等，整理出10類綠色金融標(biāo)準(zhǔn)流程、3類非常規(guī)流程、15個(gè)數(shù)字化管理系統(tǒng)標(biāo)簽，部門基金事務(wù)管理效率提升50%以上，獲得了集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、投資人和外部機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可。

4、城市更新、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理運(yùn)營能力——管理的城市更新商業(yè)綜合體、能源市政、產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)、租賃住房等大型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目約90萬平方米

王老師曾管理過各類大型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目，包括城市更新商業(yè)綜合體、能源市政供暖項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)及物流園區(qū)、城市租賃住房社區(qū)等，總建筑面積約90萬平方米。期間大力注重產(chǎn)業(yè)更新升級、租戶業(yè)態(tài)調(diào)整招商、物業(yè)管理提升、成本支出優(yōu)化、投資人交流互動(dòng)等，優(yōu)化提升不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理水平，使得多個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)出租率達(dá)到100%，累計(jì)為投資人分紅金額超2億元。

【培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)】

1、ESG主題培訓(xùn)——20次主題培訓(xùn)，累計(jì)授課時(shí)長超數(shù)百小時(shí)，課程滿意度超99%

王老師成功組織進(jìn)行過20次ESG主題培訓(xùn)，受眾包括國有企業(yè)高管及骨干成員、政府主管部門領(lǐng)導(dǎo)、外企大中華區(qū)負(fù)責(zé)人等，內(nèi)容涵蓋《ESG策略與實(shí)操培訓(xùn)》、《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計(jì)與管理》、《REITs基金與ESG管理》、《綠色建筑提升與ESG管理》等方面，累計(jì)授課時(shí)長超數(shù)百小時(shí)，課程滿意度超99%。

2、綠色金融與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營管理主題培訓(xùn)——針對地方政府及管委會超30次專題培訓(xùn)輔導(dǎo)

王老師為地方政府、園區(qū)管委會等提供綠色金融與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營管理培訓(xùn)超過30余次，受眾主要是地方政府發(fā)改委、國資委、工商管理部門，以及園區(qū)或新區(qū)管委會的招商與資產(chǎn)管理部門等，內(nèi)容包括《綠色金融如何助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展》、《園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營管理的道與術(shù)》等針對性課程，獲得政府領(lǐng)導(dǎo)的高度評價(jià)。

3、綠色金融資本運(yùn)作與存量資產(chǎn)盤活項(xiàng)目咨詢——近10萬字咨詢方案輸出

王老師以專家顧問身份為中國北方某國家級新區(qū)進(jìn)行資本運(yùn)作及存量資產(chǎn)盤活項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)，包括9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計(jì)覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計(jì)盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，獲得新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的高度好評。

【愿景使命】

以綠色金融和ESG賽道為主體，成為綠色金融與ESG領(lǐng)域的頂流講師；

助力基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)、市政企業(yè)、能源企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等對綠色金融、ESG建設(shè)等有較大需求的企業(yè)，助力提升企業(yè)在ESG領(lǐng)域的表現(xiàn)，增強(qiáng)其在ESG方面的聲譽(yù)，獲得綠色金融支持；

培養(yǎng)提高學(xué)員的ESG意識和水平，提升團(tuán)隊(duì)的整體ESG素質(zhì)和能力，為企業(yè)培養(yǎng)未來的ESG領(lǐng)導(dǎo)者。

【授課風(fēng)格】

風(fēng)趣幽默：授課風(fēng)格風(fēng)趣幽默，擅長用通俗易懂的語言講述難以理解的金融和抽象的ESG概念，達(dá)到良好的培訓(xùn)提升效果。讓學(xué)員在輕松下氛圍下啟發(fā)與收獲；

實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)：內(nèi)容圍繞老師自身的親身案例或經(jīng)歷，避免枯燥的理論說教，讓學(xué)員以一線視角直面難題和棘手問題，聚焦實(shí)際情境，既有娛樂性又聚焦實(shí)戰(zhàn)收獲；

互動(dòng)性強(qiáng)：老師講課生動(dòng)，臺風(fēng)很棒，極具感染力，用情境重現(xiàn)和角色扮演的方式，讓參訓(xùn)學(xué)員深度參與其中真實(shí)面對挑戰(zhàn)，能夠讓人有很強(qiáng)的啟發(fā)和收獲；

【主講課程】

《ESG策略與實(shí)操培訓(xùn)》（品牌課）（復(fù)購率高）

《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計(jì)與管理》

《REITs基金與ESG管理》

《綠色建筑提升與ESG管理》（品牌課）（復(fù)購率高）

《金融與投資邏輯培訓(xùn)》

《不動(dòng)產(chǎn)基金投資與資產(chǎn)管理實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)》

《基礎(chǔ)設(shè)施投資與運(yùn)營管理》

《房地產(chǎn)開發(fā)與建筑管理》

《REITs基金發(fā)行與運(yùn)營實(shí)操》（品牌課）

《行業(yè)研究的邏輯框架》

《雙碳政策下的企業(yè)經(jīng)營應(yīng)對之道》（品牌課）（復(fù)購率高）

《可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)經(jīng)營契合培訓(xùn)》

【部分咨詢案例】

序號客戶公司培訓(xùn)咨詢內(nèi)容培訓(xùn)成果

1雄安新區(qū)財(cái)政部門綠色金融產(chǎn)品盤活國有存量資產(chǎn)項(xiàng)目咨詢梳理了9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計(jì)覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計(jì)盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，項(xiàng)目順利交付

2BOMA商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會不動(dòng)產(chǎn)金融與ESG核心實(shí)操指南自主開發(fā)超100余頁培訓(xùn)課件，多次返聘授課培訓(xùn)，累計(jì)受眾學(xué)員超1000人

【服務(wù)客戶】

國企央企：中建集團(tuán)（返聘3期）、上海臨港集團(tuán)、上海張江高科集團(tuán)、上海城投集團(tuán)、上海徐匯城市建設(shè)集團(tuán)、上海市北高新集團(tuán)、上海機(jī)場投資集團(tuán)、重慶發(fā)展投資集團(tuán)、重慶高速公路集團(tuán)、重慶武隆喀斯特集團(tuán)、山東濟(jì)南能源集團(tuán)、揚(yáng)州廣陵投資集團(tuán)、揚(yáng)州瘦西湖旅游發(fā)展集團(tuán)等

政府部門：上海市商務(wù)委員會、上海市發(fā)改委（返聘3期）、揚(yáng)州市發(fā)改委、云南省發(fā)改委、南昌市發(fā)改委、南京市發(fā)改委（返聘2期）、常州市國資委等

金融業(yè)：中國銀行、上海銀行、浦發(fā)銀行、北京銀行、友邦保險(xiǎn)、匯豐人壽、人保資產(chǎn)、光大保德信基金、申萬菱信基金等

建筑房地產(chǎn)類：凱德集團(tuán)、嘉民集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)集團(tuán)、豐樹物流集團(tuán)、國藥物流等

【學(xué)員評價(jià)】

老師講課很生動(dòng)很有趣，很多符合主題的幽默案例，作為對金融不懂的小白都能清楚理解其中的邏輯。

——上海城投集團(tuán) 培訓(xùn)主管 張超

老師系統(tǒng)的授課，邏輯清楚，非常明晰；另外老師的臺風(fēng)太棒了，很有感染力。

——揚(yáng)州發(fā)改委 投資事務(wù)負(fù)責(zé)人 丁科長

還沒上課的時(shí)候，我覺得這門課會很枯燥。結(jié)果老師一開口，我就被折服了，教學(xué)不僅幽默還可以結(jié)合工作實(shí)例把內(nèi)容講得頭頭是道，聽完收獲特別大！

——凱德集團(tuán) HRD 巫文聰

本以為課程晦澀難懂，沒想到老師憑借深厚專業(yè)知識，把實(shí)操案例講得深入淺出，還一路啟發(fā)思維，學(xué)習(xí)體驗(yàn)拉滿！

——豐樹物流 投資部負(fù)責(zé)人 和明

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