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課程收益

1、系統認知：全面掌握“六不”問題的具體成因、影響、客訴敏感點及行業發展趨勢，為房企打造產品競爭力建立“以終為始”的全過程品質管控思維。

2、管理升級：健全覆蓋設計、技術、施工、交付、物業、運維、改進、全周期的“六不”管控體系。

3、技術突破：詳盡掌握“六不”等質量通病防治的材料、設計、施工工藝。

4、協同優化：提升房企跨專業（建筑、結構、機電、裝修）協同設計與施工能力。

5、成本平衡：幫助房企在合理成本范圍內實現“六不”目標，避免過度投入。

6、客戶滿意：幫助房企顯著降低質量投訴，提升交付品質與客戶滿意度。。

當前房地產市場從“增量”轉向“提質”，業主對住宅“居住舒適度、健康安全性”的需求持續提升，“不漏、不堵、不裂、不霉、不吵、不臭”已成為衡量“好房子”的核心基礎指標，也是各房企打造產品競爭力的關鍵抓手。本次課程老師將講授含有大量實操案例和工具方法，讓學員即學即用！

課程大綱

一、現狀問題與行業趨勢

1、行業質量通病和客訴現狀問題。

2、當前項目“六不”管控痛點分析。

2.1管理痛點分析

2.2技術痛點分析

3、“好房子”政策與標準解讀。

4、好房子發展趨勢。

二、“六不”管控總體管理與技術原則

1、總體管理原則解析

1.1全周期策劃與目標分解解析

1.2工程過程閉環管控要求

1.3協同聯動要求解析

1.4行業對標研究

1.5網格化責任制度建立

2.總體技術原則解析

2.1系統化思維：“設計+材料+構造+工藝”系統

2.2閉環設防：“六不”預防系統解析

2.3設計源頭：設計質量管控方法解析

2.4材料優選：“六不”關鍵材料庫解析

2.5工藝標準化：“六不”專項工藝解析

2.6構造優化：構造做法解析

2.7技術創新：四新技術應用解析

2.8智慧化賦能：智慧化工具應用解析

三、“不漏”管控

1、滲漏產生的原理、影響及防治原則（客訴第一敏感點）

2、滲透典型問題解析

3、管理維度解析

3.1結構自防水和防水基層的管理方法

3.2策劃階段：“滲漏敏感點清單”梳理

3.3滲漏風險識別和質量標準解析

3.4過程管控：“防水施工旁站制”解析

3.5驗收管控：可視化驗收解析

3.6管理要點及方法總結

4、技術維度解析

4.1雙設計（設計院專項設計+總分包單位深化設計，全專業設計交圈、一體化設計、圖紙會簽等舉措）

4.2防水材料選擇要點

4.3典型細部優秀構造節點和做法（涵蓋全專業）

4.4施工工藝標準化。

5、優秀案例和負面典型問題案例。

四、“不裂”管控

1、裂縫產生的原理、影響及防治原則。

2、典型問題解析

3、管理維度解析

3.1策劃階段：識別“開裂敏感點”（墻面、地面、屋面），編制“防裂專項方案”，明確混凝土養護、砌體施工等管控要求。

3.2方案和樣板先行。

3.3過程管控：實行“混凝土澆筑旁站”和養護加密巡查，嚴格控制坍落度；砌體施工后28天方可抹灰，建立開裂巡查臺賬。

3.4驗收管控：實測實量檢查墻面平整度（偏差≤2mm）、地面裂縫寬度（≤0.3mm），不合格項整改閉環

4.技術維度解析

4.1設計引領

4.1.1設計院裂縫預防采取設計措施，并委托專項審查，如采用全砼外墻、大跨度樓板設置預應力筋，減少收縮裂縫。

4.1.2總包單位進行一二次結構深化設計、攪拌站提供混凝土質量通病混凝土設計方案（含地坪混凝土、二次結構混凝土、預拌砂漿廠家提供砌筑和抹灰砂漿質量通病設計方案）

4.2材料技術控制要點解析

4.3施工工藝標準化解析

4.3.1結構裂縫：優化配合比、控制坍落度、加強養護、后澆帶支撐

4.3.2砌體裂縫：嚴控砌塊齡期、頂磚斜砌時間、鋼絲網片鋪設（不同基體交界處、線槽位置）

4.3.3抹灰裂縫：基層處理、甩漿拉毛、控制抹灰厚度及分層、加強養護

5、優秀案例和負面典型問題案例。

五、“不堵”管控

1、堵塞產生的原理、影響及防治原則。

2、典型問題：地漏堵塞、馬桶反味、管道淤積、小市政管道下沉等。

3、管理維度解析

3.1策劃階段：優化排水系統圖紙，明確“管道直徑、坡度、檢查口位置”，避開易堵塞區域（如廚房水槽下方）。

3.2過程管控：管道安裝后采用“通水試驗”，排水坡度100%實測；裝修階段設置“管道保護罩”，避免雜物掉入。

3.3驗收管控：通水、通球試驗（通球直徑≥管道直徑2/3）100%覆蓋，留存試驗影像資料。

3.4管理要點：管道安裝前的疏通檢查；施工過程中的管口保護（防止建筑垃圾落入）；通球試驗的嚴格執行。

4.技術維度解析

4.1設計優化：減少管道轉彎、適當加大坡度等。

4.2排水系統材料選擇要點解析

4.3典型細部優秀構造節點和做法解析

4.4施工工藝標準化解析

4.5成品保護措施解析

5優秀案例和負面典型問題案例

六、“不霉”管控

1、霉變產生的原理、影響及防治原則。

2、霉變典型問題解析

3、管理維度解析

3.1策劃階段：結合項目屬地氣候（如南方梅雨季、北方冬季供暖），制定“溫濕度管控方案”，明確防霉材料清單、設計和施工標準。

3.2過程管控：

3.2.1材料管理：防霉涂料、防潮石膏板等材料需提供“防霉等級檢測報告”，進場100%抽檢；嚴格控制材料含水率（如木材）。

3.2.2施工管控：墻面基層含水率滿足要求方可施工，地下室等潮濕區域設置“通風換氣”臨時措施，確保施工過程中結構干燥后再進行隱蔽工程（如吊頂封板前）。

3.2.3施工階段重點監控保溫層連續性與氣密性。

3.2.4施工期間地下室臨排和滲漏水處理確保地庫干燥。

3.3工序驗收：將防潮工序作為關鍵工序驗收。

4、技術維度解析

4.1設計先行

4.1.1設計計算與模擬：對外墻保溫和地庫等常見發霉位置進行復核，必要時候進行實際工況模擬，對關鍵部位加強設計。

4.1.2優化：地下室設置除濕系統，室內設置新風系統等。

4.2防水材料選擇要點。

4.3施工環境：雨天嚴禁室外作業，室內控制好濕度，基層干燥后再進行下道工序。

4.4典型細部優秀構造節點和做法解析

4.5施工工藝標準化解析

5優秀案例和負面典型問題案例

七、“不吵”管控

1、噪聲、振動產生原理、影響及防治原則。

2、噪聲典型問題解析

3、管理維度解析

3.1策劃階段：結合項目區位（如臨街、臨近學校），設計階段進行隔聲性能模擬，明確材料隔聲性能參數和隔音目標

3.2過程管控：隔音材料（如隔音棉、隔音板）進場驗收需提供“隔聲量檢測報告”；隔音層施工后進行“現場隔聲測試”，不合格項返工。重點監控隔音構造層的施工完整性和連續性（無斷點）和管道機房隔振。

3.3驗收管控：“分戶隔聲檢測”+臨街戶型“隔音復測”

4、技術維度解析（降噪和隔振雙維度）

4.1設計先行

4.1.1設計計算與模擬：對聲學必要時候進行實際工況模擬，對關鍵部位加強設計。

4.1.2聲學專項設計、總分包深化設計；

4.2聲學材料選擇要點。

4.3典型細部優秀構造節點和做法。

4.4施工工藝標準化解析

5優秀案例和負面典型問題案例解析

八、“不臭”管控

1、異味產生的原理、影響及防治原則。

2、異味典型問題解析

3、管理維度解析

3.1策劃階段：垃圾收集系統、煙道防漏煙、排水系統防返臭方案、空調及其管道建筑材料設備綠色環保等防異味控清單。

3.2過程管控：通水+氣密性測試，廚衛煙道漏氣檢測。

3.3驗收管控：異味檢測、防臭地漏使用維護交底。

3.4交付：將排水系統氣密性、水封深度檢查作為交付前關鍵步驟、物業制定公共區域清潔與通風制度。

4、技術維度解析

4.1 技術措施

新型防臭地漏、新風與空氣凈化系統、不銹鋼煙道、綠色環保材料等、垃圾房設置“負壓排風系統+除臭裝置”，地面采用“防滲漏+易清潔”材料等。

4.2聲學材料選擇要點。

4.3典型細部優秀構造節點和做法。

4.4施工工藝標準化。

5優秀案例和負面典型問題案例。

九、課程總結與落地行動計劃

張老師

房地產與建筑工程管理和技術實戰專家

高級工程師，一級注冊建造師；

中國工程建設標準化協會（CECS）防水專家；

中國基本建設優化學會研究員、總工之家專家智庫成員；

參加編審多個國家和天津市工程建設標準以及國家級團體標準；

綠城大學認證講師，綠城集團產品管理中心優秀講師，所講授的多門課程受到學員的高度好評。

任職經歷：

1、具有20余年知名品質房企工程和技術管理經驗

國企施工單位工作2年，港資和新加坡地產企業工作8年，天津地方房企工作4年，綠城集團工作7年；

2、具有房地產多部門和多業態管理經驗

具有總助、運營、設計和工程等多部門工作經歷；具有平臺公司和項目雙管理經驗；具有五星級酒店、甲級寫字樓、高端商場、精品住宅和工業建筑等多業態工作經驗。

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