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課程背景

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入絕對低谷期，在這樣的市場和監(jiān)管環(huán)境下，如何活下來，不觸犯稅法的底線，是很多企業(yè)面臨的重大抉擇。稅收安全規(guī)劃旨在：所有重大決策事前整體規(guī)劃并測算。安全是底線，省稅才是硬道理。如何管理企業(yè)安全納稅問題、如何架構(gòu)企業(yè)全程納稅風(fēng)險控制體系是總裁及高管們需要掌握的核心經(jīng)營理念，也是企業(yè)安全合法納稅的生命線。

培訓(xùn)價值

讓房地產(chǎn)決策高層將稅收籌劃意識提高到總攬全局的戰(zhàn)略高度

讓房地產(chǎn)企業(yè)建立起整體稅務(wù)規(guī)劃的藍(lán)圖

架構(gòu)全程納稅風(fēng)險防控系統(tǒng)

培養(yǎng)企業(yè)中層管理人員稅務(wù)意識，并貫徹到實際工作中

參會對象

董事長、總經(jīng)理、財稅分管老總、財務(wù)總監(jiān)、高級稅務(wù)經(jīng)理、財稅工作人員等。

課程大綱

一、項目公司設(shè)立的股權(quán)架構(gòu)

1、股東身份的選擇

2、注冊資本

3、注冊地點

4、企業(yè)納稅人身份選擇

5、經(jīng)營范圍

二、土地取得不同方式下常見涉稅風(fēng)險

1、出讓方式

（1）土地出讓金返還會計處理及涉稅影響

（2）項目公司拿地的票據(jù)問題

（3）聯(lián)合體拿地的涉稅風(fēng)險

（4）納稅人身份轉(zhuǎn)換時點考慮

（5）契稅風(fēng)險

（6）印花稅風(fēng)險

2、轉(zhuǎn)讓方式

（1）轉(zhuǎn)讓方式下的票據(jù)問題

（2）代扣個稅風(fēng)險

3、毛地方式

（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會計處理

（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)風(fēng)險

（3）貨幣補(bǔ)償風(fēng)險

（4）原地安置的不同稅種稅務(wù)風(fēng)險

（5）異地安置的不同稅種稅務(wù)風(fēng)險

4、投資者投入

（1）個人所得稅風(fēng)險

（2）契稅免征風(fēng)險

（3）增值稅發(fā)票的風(fēng)險

（4）個人土地增值稅風(fēng)險

5、非貨幣資產(chǎn)交換（合作）

（1）以房抵債交易雙方各自的涉稅風(fēng)險

（2）不同稅種風(fēng)險

（3）銷售價格風(fēng)險

6、合并分立

（1）增值稅不征稅風(fēng)險

（2）土地增值稅暫不征收風(fēng)險

（3）企業(yè)所得稅特殊處理風(fēng)險

（4）契稅風(fēng)險

（5）票據(jù)風(fēng)險

7、以其他工程換地（紅線外支出）等

（1）不可以扣除的風(fēng)險

（2）不可以扣除的稅務(wù)影響

（3）契稅風(fēng)險

8、母公司拿地、子公司運(yùn)作

（1）增值稅風(fēng)險

（2）土增稅風(fēng)險

（3）企業(yè)所得稅風(fēng)險

9、拿地時的配套建設(shè)費(fèi)風(fēng)險

（1）契稅風(fēng)險

（2）增值稅風(fēng)險

三、規(guī)劃環(huán)節(jié)常見涉稅風(fēng)險

1、商住一體樓規(guī)劃時應(yīng)考慮的稅務(wù)問題

2、規(guī)劃普通住宅應(yīng)考慮的稅務(wù)問題

3、會計核算對象的涉稅影響

四、建設(shè)環(huán)節(jié)常見涉稅風(fēng)險

1、總包合同簽訂的涉稅風(fēng)險

2、總包合同中簡易計稅方法選擇風(fēng)險

3、成本定額超標(biāo)風(fēng)險

4、基礎(chǔ)與配套設(shè)施劃分風(fēng)險

5、未按照完工標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)收入風(fēng)險

6、混淆成本對象風(fēng)險

7、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本風(fēng)險

8、項目中的公共配套設(shè)施處理風(fēng)險

9、精裝處理風(fēng)險

10、配建設(shè)施的涉稅風(fēng)險

五、銷售環(huán)節(jié)常見涉稅風(fēng)險

1、各種促銷方式不同稅種涉稅風(fēng)險

2、價外費(fèi)用增指數(shù)風(fēng)險

3、地下人防車位銷售的各稅種風(fēng)險

4、不同方式下營銷設(shè)施的各稅種涉稅風(fēng)險

5、低價的涉稅風(fēng)險

6、銷售傭金風(fēng)險

7、增值稅預(yù)繳的稅收風(fēng)險防范

8、企業(yè)所得稅預(yù)售收入風(fēng)險防范

9、土地增值稅預(yù)征稅收風(fēng)險防范

六、項目清算風(fēng)險及解決方案

（一） 營改增后增值稅清算中的風(fēng)險

1、土地出讓金扣除的風(fēng)險

2、拆遷支出增值稅扣除風(fēng)險

3、項目整體運(yùn)營過程增值稅風(fēng)險

4、項目完工交付后增值稅風(fēng)險

（二） 土地增值稅清算

1、清算單位確認(rèn)風(fēng)險

2、可售面積確認(rèn)風(fēng)險

3、不同清算方法選擇風(fēng)險

4、清算收入確認(rèn)風(fēng)險

5、地下車位處理風(fēng)險

6、公共配套設(shè)施處理風(fēng)險

7、普宅與其他成本劃分風(fēng)險

8、單位成本超標(biāo)風(fēng)險

9、成本票據(jù)風(fēng)險

（三） 企業(yè)所得稅完工清算

1、完工時點確認(rèn)風(fēng)險

2、收入完整性風(fēng)險

3、實際毛利率的計算風(fēng)險

七、融資管理

1、金融機(jī)構(gòu)借款票據(jù)風(fēng)險

2、金融機(jī)構(gòu)借款土地增值稅與企業(yè)所得稅風(fēng)險

3、關(guān)聯(lián)方借款的涉稅風(fēng)險

4、集團(tuán)性企業(yè)資金統(tǒng)一調(diào)配的涉稅風(fēng)險

5、股東個人借款的各稅種涉稅風(fēng)險

6、曲線融資的稅務(wù)風(fēng)險

邵老師

北京大學(xué)碩士、注冊稅務(wù)師、注冊會計師、美國注冊管理會計師（CMA）；

中國社會科學(xué)院稅務(wù)碩士特聘導(dǎo)師、中國稅務(wù)師協(xié)會首批領(lǐng)軍人才

參與制定北京市地方稅務(wù)局發(fā)布的《北京市土地增值稅清算管理規(guī)程》

十多年稅務(wù)咨詢從業(yè)經(jīng)歷，主持和參與企業(yè)稅務(wù)咨詢課題500多個，主張和踐行“訓(xùn)練咨詢”模式，推動專家與企業(yè)共成長；

主要研究和咨詢方向：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)全程稅務(wù)規(guī)劃、企業(yè)全生命周期稅務(wù)管理、企業(yè)股權(quán)架構(gòu)涉稅安排、企業(yè)重組等特殊事項稅務(wù)規(guī)劃、企業(yè)涉稅風(fēng)險控制等。

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