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培訓對象

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財稅的總經(jīng)理、財務總監(jiān)、財稅總監(jiān)、財務經(jīng)理，財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程背景

近年受全球經(jīng)濟危機影響，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了前所未有之變局，以至于當前整個行業(yè)步履維艱；但由于房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，一直以來其相關稅費占到地方財政收入的半壁江山，稅收已成為房地產(chǎn)業(yè)公認的第三大成本。在替代性產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)前，房地產(chǎn)業(yè)稅收壓力不減，尤其是2024年與房地產(chǎn)密切相關的財稅大事件不斷涌現(xiàn)，例如：

一．1月召開的全國稅務工作會議明確，2024年將深化稅收大數(shù)據(jù)應用，提升數(shù)字化智能 化治理效能；

二．3月兩高發(fā)布《關于辦理危害稅收征管刑事案件適用法律若干問題的解釋》（法釋4號 〔2024〕），同時國家形成多部委常態(tài)化打擊虛開騙稅工作機制；

三．4月總局統(tǒng)一部署，下半年起稅務機關不得再采購土增稅清算服務、而要親自下場清 算土增稅；

四．7月1日實施新《公司法》，調整出資時間，新增“橫向人格否認”；

五．7月1日起施行的新《會計法》，加大了會計違法和財務造假的力度；

六．8月1日起實施《公平競爭審查條例》，明確禁止“給予特定經(jīng)營者稅收優(yōu)惠”，稅收 洼地和違規(guī)返稅將壽終正寢。

綜上可以推斷，在“無風險不打擾、有違法要追究、全過程強智控”的稅務執(zhí)法新體系下，在動態(tài)“信用＋風險”監(jiān)管方式下，企業(yè)再意圖通過偷漏稅方式“自我減壓”風險不斷加大。

而合理的納稅方案不僅能幫助企業(yè)規(guī)避涉稅風險，還能合法降低稅收負擔、節(jié)省真金白銀。牛老師長期從事房地產(chǎn)財稅咨詢和稅收籌劃，熟知房企的稅收難點、痛點；本次課程結合日常稅收籌劃實踐，在房企開發(fā)全流程中精選對房地產(chǎn)影響重大的稅收問題，從企業(yè)頂層設計、過程精細化管理、籌劃落地三個維度層層展開，通過剖析大量實戰(zhàn)案例，分享籌劃實戰(zhàn)經(jīng)驗，課程內(nèi)容系統(tǒng)、全面，實用性強；學員可以快速理解、輕松掌握、合理運用，企業(yè)實施后即可見效。

課程收益

1．直擊房地產(chǎn)熱點難點；

2．剖析成功的籌劃案例；

3．給出可行的解決方案；

4．易掌握易落地見效快。

課程大綱

一、最新政策的影響與應對

二、設立環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1．【新】新會計法實施后，企業(yè)和財務如何防范風險

2．開發(fā)主體選擇策略與風險應對

3．公司股權架構設計、股東身份選擇

4．【新】新公司法下注冊資本安排與應對

5．【新】“稅收洼地”取消后，地產(chǎn)配套公司怎么布局

6．【新】新形勢下高管、員工跟投與合伙企業(yè)何去何從

三、拿地環(huán)節(jié)的稅收籌劃

7．“招拍掛”涉稅風險與應對

8．紅線外成本的稅務問題與應對

9．【案例】“限地價、競配建”稅務處理

10．【新】舊城改造下“房票”等稅務處理

11．項目收購模式安排與稅務處理

12．股權收購風險與溢價應對籌劃

13．【案例】司法競拍模式風險應對與稅務處理

四、項目報建與前期的稅收籌劃

14．報建方案對土增稅分期的影響與應對

15．施工方案的安排與總包合同的處理

16．【案例】產(chǎn)品業(yè)態(tài)用途不同稅務規(guī)劃策略

17．設計方案的稅務影響與預防策略

18．【新】工程預算的編制策略與稅務應對

19．地上與地下建筑成本的規(guī)劃策略

20．公共配套建造時點的規(guī)劃與安排

五、融資方式風險與籌劃

21．民間融資的稅務風險與應對

22．【案例】關聯(lián)方借款稅收處理與風險

23．統(tǒng)借統(tǒng)還的優(yōu)勢與運用策略

24．【案例】產(chǎn)業(yè)鏈融資的設計與運用

25．【案例】融資創(chuàng)新中潛在稅務風險

六、建設施工環(huán)節(jié)的稅收籌劃

26．供材模式抉擇與稅收風險應對

27．【熱】法釋〔2024〕4號發(fā)布后，“陰陽合同”怎么辦 28．三流一致中稅務風險與應對

29．【案例】混合銷售甲方稅務風險應對

30．合同關鍵條款設計風險防范

31．合同違約條款的風險與運用

32．掛靠的稅務風險與應對策略

33．【案例】發(fā)票備注欄風險與“數(shù)電票”處理

七、預售、銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

34．銷售合同涉稅條款設計應對

35．銷售定價的技巧與處理策略

36．【案例】買一贈一的稅務風險與應對

37．老帶新與全民經(jīng)紀人稅務處理

八、項目清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃

38．稅務局采購事務所清算與親自清算的區(qū)別

39．【熱】“取消普通住宅和非普通住宅標準”的應對

40．土增稅清算時點影響與選擇

41．【熱】新形勢下，清算時尾盤處理方法的考量

42．【案例】四項扣除項目的標準與應對

43．核定征收的實踐運用與風險

44．二次清算的實踐運用與風險

45．售價偏低的風險與應對策略

46．地下車位的稅務處理與籌劃

47．【案例】成本分攤方式的選擇與運用

48．地下建筑分攤與否選擇策略

49．【案例】裝修裝飾業(yè)務的運用與籌劃

50．土地增值稅清算實戰(zhàn)案例剖析

九、物業(yè)運營環(huán)節(jié)的稅收籌劃

51．自持與出租物業(yè)的運營規(guī)劃

52．尾盤與關聯(lián)交易籌劃與運用

53．舊房的稅收處理與稅收籌劃

54．【案例】集中商業(yè)分立方案設計

55．【熱】公司注銷風險與強制注銷應對

專家老師

牛魯鵬：知名房地產(chǎn)財稅實戰(zhàn)專家；清華大學總裁班客座教授；曾任北京某 稅收籌劃事務所籌劃部經(jīng)理、副所長；曾任深圳某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務咨詢16年，擅長房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃；股權設計、并購重組，出具的方案以實用性強、可落地見長。已為140多家房地產(chǎn)企業(yè)260多個項目提供稅務咨詢服務，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實戰(zhàn)與案例精解》（2014）、《房地產(chǎn)全流程稅收籌劃與風險應對》（2023）等多部房地產(chǎn)財稅著作。主講課程《房企全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應對策略》《土地增值稅清算實戰(zhàn)與籌劃應對》《房地產(chǎn)業(yè)三大主稅關鍵業(yè)務風險管控與籌劃應對》等，課程貼合實務、實戰(zhàn)性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學員一致好評。

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