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課程背景

當(dāng)前，我國城市發(fā)展已從規(guī)模快速擴(kuò)張進(jìn)入到注重品質(zhì)提升的整體轉(zhuǎn)型階段?！墩ぷ鲌蟾妗泛椭泄仓醒搿妒奈逡?guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)》中首次提出“實(shí)施城市更新行動”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將“城市更新”作為城市建設(shè)領(lǐng)域“十四五”工作的主旋律，對城市更新在新時代下承擔(dān)改善人居環(huán)境、優(yōu)化城市功能、傳承人文歷史、推動產(chǎn)業(yè)升級的歷史使命提出新的要求。住建部2021年下發(fā)的63號文及《關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》（建辦科函〔2021〕443號）、《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30號）等文件，旨在提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，實(shí)施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。2024年11月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出大力實(shí)施城市更新。隨后，國家發(fā)改委、住建部、自然資源部等部門對2025年城市更新工作進(jìn)行部署。

2023年7月21日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，市場稱之為“棚改2.0”重啟，2024年10月，城中村改造擴(kuò)容至300地級市，隨后自然資源部下發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號），作為城中村改造操作層面的細(xì)化文件，進(jìn)一步推動城中村改造項目的落地。2024年11月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出加力實(shí)施城中村和危舊房改造。

由于地方政府、平臺公司、社會資本、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和金融機(jī)構(gòu)等參與主體，尚未具備足夠的新型城鎮(zhèn)化投融資策劃能力和項目經(jīng)驗(yàn)，各類咨詢機(jī)構(gòu)主要以工程咨詢?yōu)橹鳎瑹o法提供綜合性投融資與產(chǎn)融結(jié)合咨詢服務(wù)，這給參與上述城鎮(zhèn)化投融資工作的各類機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員，提出特別復(fù)雜的挑戰(zhàn)和困難，很多新的領(lǐng)域值得學(xué)習(xí)研討并在實(shí)踐中運(yùn)用。為此，我中心舉辦“新政下城市更新與城中村改造項目合規(guī)運(yùn)作、投融資創(chuàng)新實(shí)操及實(shí)戰(zhàn)案例高級研修班”。

參會對象

1、各地政府主管領(lǐng)導(dǎo)、住建局、自然資源局、征收辦（中心）、城中村（棚戶區(qū)）改造、房產(chǎn)管理、城市更新、統(tǒng)征辦、行政執(zhí)法部門、街道辦、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會、土地儲備機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)開發(fā)等單位的相關(guān)人員。

2、各地方政府及發(fā)改、財政、國資等相關(guān)部門

3、各城投、金投、建投、交投等平臺公司管理層、投融資部、項目部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)部等；

4、相關(guān)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與相關(guān)院校及學(xué)者等。

課程大綱

一、城中村改造項目操作實(shí)務(wù)與投融資落地實(shí)操

（一）城中村改造政策要點(diǎn)

1、城中村改造與棚改的區(qū)別

2、城中村改造與房地產(chǎn)及房地產(chǎn)新模式構(gòu)建的關(guān)系

3、什么是低效用地再開發(fā)，171號文有哪些支持政策

4、超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造最新政策要點(diǎn)解讀

5、2024年一攬子增量政策支持城中村改造的政策解讀

（二）城中村改造的三個層次

1、當(dāng)前存量住宅供給不足城市，當(dāng)前有必要對城中村進(jìn)行拆除重建

2、未來人口流入為目前存量住房過剩城市打開的新的潛在需求

3、人口流入有限且目前存量住房過剩地區(qū)的整治提升

4、城中村改造的層次可能的路徑

5、城中村改造，拆除重建之后的兩大路徑

（三）城中村三大改造需求衍生出三種不同的改造模式

1、民生公益類項目運(yùn)營，滿足老舊住宅品質(zhì)提升需求

2、市場化商業(yè)運(yùn)營，滿足住宅及產(chǎn)業(yè)需求

3、市場化運(yùn)作和民生保障相結(jié)合，為滿足租賃住宅需求

（四）城中村改造項目的運(yùn)作模式及案例解析

1.通過“房票安置”推動城中村改造

2.通過土地整備推動城中村改造

3.通過做地模式推動城中村改造

4.通過政府回購安置房推動城中村改造

5.通過工業(yè)上樓推動城中村改造

（五）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1、委托代建+采購工程、采購服務(wù)模式：操作要點(diǎn)與案例分享

2、做地模式：操作要點(diǎn)及石家莊、廣州國企籌資做地的合規(guī)性、可融資性分析

3、土地一二級開發(fā)分段+聯(lián)合模式：長沙相關(guān)政策及操作案例分享

4、二級贖買一級模式與二級補(bǔ)償一級模式：政策依據(jù)、操作要點(diǎn)及如何市場化融資

5、反向委托（或反向購買）模式：如何實(shí)現(xiàn)凈地一二級聯(lián)動融資及案例分享

6、包裝借款模式：央國企兩種借款模式的應(yīng)用要點(diǎn)，如何合規(guī)解決征拆資金與項目資本金，如何進(jìn)行市場化融資？

7、城中村專項債模式：融資的兩種模式介紹及案例分享

（六）城中村改造項目結(jié)構(gòu)化合作模式案例分享

1、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”做大做強(qiáng)城投模式

2、城中村綜合開發(fā)“投資合作+EPC”模式

3、專項債+土地模式

4、專項債+市場化融資模式

5、認(rèn)購基金+施工總承包模式

6、股權(quán)回購?fù)顺?EPC模式：投資性退出及股東性退出的兩種模式如何操作，項目如何融資？

7、平臺摘地+融資合作建設(shè)運(yùn)營模式

（七）城中村改造資金來源

1、財政資金（包括中省補(bǔ)貼及超長特別國債）

2、專項債

3、城中村改造專項借款（央行投放PSL審貸的主要條件）

4、金監(jiān)局對商業(yè)銀行為城中村提供貸款的要點(diǎn)

5、“專項債+銀行貸款”收購存量閑置土地

7、改造主體自籌

8、社會資本出資及參與模式

二、城市更新項目投融資實(shí)務(wù)

（一）2025年城市更新領(lǐng)域項目的發(fā)展展望

1、中央經(jīng)濟(jì)工作會議對城市更新相關(guān)內(nèi)容的解讀

2、國家發(fā)改委、住建部、自然資源部等部門對2025年城市更新工作的部署

3、2025年城市更新項目應(yīng)關(guān)注的主要類型

（二）城市更新項目政策梳理及63號、30號文的應(yīng)對措施

（三）城市更新項目分類及操作流程分析

（四）企業(yè)參與城市更新項目的操作模式分析

（五）城市更新項目的收益構(gòu)成及主要來源

（六）城市更新項目運(yùn)作的核心及要點(diǎn)（人產(chǎn)城融資）

（七）城市更新項目“留改拆”的內(nèi)涵和幾個評判維度

（八）城市更新項目中地方平臺公司的角色及社會資本方的選擇

（九）廣州做地“十條”在城市更新項目中的優(yōu)劣勢分析

（十）城市更新項目如何實(shí)現(xiàn)自平衡？

（十一）平衡不了如何操作

（十二）一級開發(fā)和無收入項目資金解決途徑

（十三）城市更新項目資本金的解決方式

（十四）城市更新基金的設(shè)立及操作實(shí)務(wù)

（十五）不能拆不能建的城市更新項目如何操作

（十六）城市更新片區(qū)級項目的策劃要點(diǎn)（均一性）

（十七）老舊街區(qū)改造項目的運(yùn)作實(shí)務(wù)

1、老舊街區(qū)改造的性質(zhì)特點(diǎn)分析和運(yùn)作思路及相關(guān)案例

2、地方國有企業(yè)在老舊街區(qū)改造中的作用

3、地方政府及地方國有企業(yè)以輕資產(chǎn)形式主導(dǎo)開展老舊街區(qū)改造

4、老舊街區(qū)改造中如何處理產(chǎn)權(quán)分散的問題

（十八）老舊廠區(qū)改造項目的運(yùn)作實(shí)務(wù)

1、老舊廠區(qū)改造特點(diǎn)的性質(zhì)特點(diǎn)分析

2、老舊廠區(qū)改造中“工改工”“工改商”“工改居”“工改混”的案例分析

3、以政府收儲形式回收老舊廠區(qū)土地資產(chǎn)的要點(diǎn)及案例分析

4、以資產(chǎn)收購和股權(quán)收購形式獲得老舊廠區(qū)土地資產(chǎn)的要點(diǎn)及案例分析

5、老舊廠區(qū)中多個原產(chǎn)權(quán)人的聯(lián)合盤活的案例分析

（十九）地方政府如何籌劃城市更新

（二十）金融機(jī)構(gòu)如何開展城市更新融資（分段融資還是一二級聯(lián)動融資）

（二十一）建筑企業(yè)如何獲取城市更新工程

（二十二）城市更新項目可采取的投融資模式及案例解析

1、棚改自平衡模式

2、土地預(yù)申請模式

3、二級帶一級模式

4、融資地塊自平衡模式

5、土地權(quán)利歸宗模式

6、權(quán)利人自主改造模式

7、土地權(quán)利人與第三方企業(yè)合作模式

8、存量用地房屋轉(zhuǎn)型升級

9、輕重資產(chǎn)并購更新模式

（二十三）城市更新項目融資模式案例分享

1、城市更新項目融資的特征（一二級如何聯(lián)動）

2、專項債融資的兩種模式解析

3、銀行在城市更新項目的審批要點(diǎn)

4、城市更新項目各階段商業(yè)化的融資方案設(shè)計

5、資金的接續(xù)、滾動開發(fā)與峰值的設(shè)定

6、形成資產(chǎn)的盤活

7、案例分享

三、數(shù)智賦能城市更新暨城中村改造

（一）中辦國辦《關(guān)于推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見》（2024年11月26日）要點(diǎn)解析

（二）2024年12月24日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，以“新城建”為引擎打造高水平“數(shù)字住建”要點(diǎn)解析

（三）數(shù)智賦能城市更新投融資模式

1、市政基礎(chǔ)設(shè)施信息化、5G融合、城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺等采用專項債模式

2、政府授權(quán)投資模式

3、企業(yè)投資（投資人+EPC）模式

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