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【課程背景】

當前，國家在大力推進減稅降費政策出臺落地的同時，也在積極組織財政稅收收入。針對房地產企業開發項目的監管，尤其是針對房地產開發已完工項目，正在緊鑼密鼓的開展土地增值稅清算工作，要求對已完工三年以上的開發項目清算比例要到達100%。土地增值稅清算對在稅收上存在一些不規范行為、有較大歷史遺留隱患的企業，特別是虛開增值稅發票虛增開發成本的項目，將面臨一次嚴峻的風險應對考驗。

本課程根據近年來土地增值稅清算中的重點稅務事項，結合國家稅務總局和江蘇省稅務部門土地增值稅清算政策，由著名財稅專家幫助您全面梳理土地增值稅管理環節存在的重點、難點及疑點問題，結合申報表拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與稽查案例，分析目前房地產土地增值稅主要稅收規劃方法，助力財稅管理人員應對房地產項目的清算收官，合規降低稅收清算風險，為企業帶來實實在在的稅收效益。

【課程收益】

1．全面梳理土地增值稅清算審核流程的關鍵問題；

2．深入分析土地增值稅清算收入、扣除項目的政策和審核的重點；

3．詳細講解項目清算對象、開發成本范圍、共同成本分配方法；

4．解析當前土地增值稅幾種主要規劃方法及運用；

5．與專家零距離交流，解決財稅實際工作中的疑難問題。

【課程對象】

房地產開發企業主管財稅的總經理、財務總監、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程內容】

一、2024年房地產稅務稽查重點、最新稅務稽查形勢

1．2024年稅務稽查工作重點行業

2．2024年房地產稅務稽查重點土地增值稅清算

3．企業接受虛開增值稅發票特征和重點分析

二、土地增值稅清算程序實務解析

【案例】企業拒不辦理土增清算申報虛增開發成本被稅務稽查補稅罰款逾2.4億元

【實務問題1】土地增值稅清算必要重視的幾個實操問題？

【實務問題2】土地增值稅清算稅務核算關鍵要點有哪些？可否利用清算條件規劃土地 增值稅？

【實務問題3】土地增值稅征稅范圍、最小清算項目單位的劃分和清算對象分類

【實務問題4】土地增值稅的預征，哪些類型房產不預征土地增值稅？簡易計稅和一般 計稅項目土地增值稅預征比例可否選擇？

【實務問題5】土地增值稅清算條件劃分：自行清算和通知清算。銷售(預售)許可證在 清算中起什么作用？

【實務問題6】清算期間企業銷售開發產品是預征土地增值稅，還是直接納入清算？

【實務問題7】土地增值稅清算中主要提供哪13種主要材料？提交材料需要注意的問題是什么？

【實務問題8】什么情況下土地增值稅可以實行核定征收清算？無法取得發票的開發成 本如何核定？核定征收實際稅負低于或高于核定征收率如何處理？

【稽查核定征收案例】惠州市某區稅務局土地增值稅清算審核意見交換通知

【實務問題9】土增稅清算申報表的填報要素及要點分析，清算面積是如何確認的？

【實務問題10】土地增值稅清算中要注意哪13個風險識別點？

【實務問題11】土地增值稅清算中稅務稽查銜接管理，什么情況下稅務稽查會介入土 地增值稅清算？

三、土地增值稅清算收入實務解析

【清算案例】海南某地房地產公司土地增值稅清算發現的主要問題

【實務問題1】土地增值稅項目清算收入的范圍及三步確認法

【實務問題2】項目清算收入中存在價格偏低有正當理由的四種情形認定

【實務問題3】應收未收款房款、違約金收入、延期付款利息是否計入清算收入？

【實務問題4】折扣折讓銷售、附贈車位銷售等、銷售退回，面積補差等，如何計算清算收入？

【實務問題5】土地增值稅應稅收入為不含稅價的二種計算方法。簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅清算收入金額如何確定？案例解析抵減銷項稅額的增值稅是否要增加土地增值稅清算收入及會計處理

【實務問題6】案例分析回遷安置房視同銷售收入如何確定？拍賣土地中的配建保障房可否計入開發成本，賬務如何處理？

【實務問題7】轉讓或出租地下車位收入是否納入土地增值稅清算收入？車位對應成本 如何扣除？地上配套設施成本是否分攤計入地下車位？

【實務問題8】營改增前銷售的項目在營改增后清算的，清算項目收入如何確定？

【實務問題9】各種代收款項是否計入清算收入？

【實務問題10】清算完畢后，銷售剩余尾盤取得的收入，如何進行土地增值稅清算申 報？

【實務問題11】開發產品什么情形下按舊房計算繳納土地增值稅？舊房與新房繳納土 地增值稅的稅負差別

四、土地增值稅清算扣除項目實務解析

【實務問題1】土地增值稅清算中的5大扣除項目。開發成本與企業所得稅開發成本范 圍是否相同？

【實務問題2】扣除項目應取得合法有效憑證包含哪幾類？清算資料不符合要求或不實 是指哪些情形？

【實務問題3】母公司付款拿地，將土地成本票據轉移給項目子公司開發，要符合什么 條件？拍地和拆遷中，收到政府返還補助資金要調減土地成本和拆遷補償費成本嗎？ 稅務審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時重點關注是哪些？

【實務問題4】土地成本和拆遷補償費成本如何確認？營改增后，一般計稅項目開發成 本和拆遷補償費可以抵減銷項稅額，其土地成本和拆遷補償費成本是否需要調減？

【實務問題5】回遷安置房、配建保障房成本是否可以計入拆遷補償費扣除？

【實務問題6】土地閑置費及契稅滯納金是否可在計算土地增值稅時扣除？

【實務問題7】在政府土地出讓時，納稅人通過“招拍掛”方式取得土地，所支付的拍賣傭金能否扣除？

【實務問題8】稅務機關是怎樣發現隱蔽工程中的秘密？

【實務問題9】土地增值稅清算成本可以按照企業所得稅政策預提嗎？

【實務問題10】取得開發成本發票及票據，哪幾類會被稅務機關認可？

【實務問題11】開發過程中繳納的政府許可規費計入開發成本還是開發費用？

【實務問題12】建筑安裝成本偏高如何處理？稅務部門審核建筑安裝工程費時關注的 重點有哪些？

【實務問題13】送車位、送裝修，車位成本和裝修成本，允許計入開發成本扣除嗎？

【實務問題14】公共配套如何認定？紅線外的公配實施如何處理？移交政府配套設施， 并收取部分補償款，如何計征土地增值稅？稅務部門對公共配套設施費審核關注重點是哪些？

【實務問題15】持有、出租、銷售人防車位和非人防車位，在企業所得稅和土地增值 稅的處理上是一樣嗎？

【實務問題16】政府性基金和行政事業性收費怎么處理？非臨建售樓中心或工程管理 中心等，是否允許作為開發成本扣除？

【實務問題17】營銷設施建造費和項目管理費是否允許作為土地增值稅的開發成本？

【實務問題18】開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）扣除政策分析，利息費 用資本化起始時間和終止時間？買地的利息費用可以計入開發成本扣除嗎？如何界定開發間接費用范圍？

【實務問題19】土地增值稅清算時，稅金及附加什么情況下能全部扣除？什么情況下 不能全部扣除？

【實務問題20】加計扣除政策分析，轉讓哪些開發產品不能加計扣除？哪些企業賣房 不能加計20%扣除？

【實務問題21】扣除項目在不同清算對象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的選擇使用，連體樓土地成本和開發成本如何分攤？

【實務問題22】特殊事項的土地增值稅處理，包括合作建房、合作開發、房地產投資、 股權轉讓、委托代建、資產重組等 【實務案例】中關村產業園REITs搭建中的稅務處理

五、案例分析土地增值稅主要稅收規劃方法及風險

1．土地增值稅稅負測算設計及規劃

2．開發項目多產品分期開發前期項目報備規劃

3．開發產品銷售收入方面的幾種策劃分析

4．營銷活動贈送服務、贈送禮品處理規劃

5．實物折扣與價格折扣選擇需要掌握的要點

6．開發產品抵償工程款多計收入的賬務處理規劃

7．地下車位和滯銷房產低價轉讓的合規處理

8．土地征用補償收入適用土地增值稅優惠政策的運用

9．項目合作開發不征土地增值稅的規劃

10．土地增值稅核定征收方法選擇運用籌劃

11．注銷項目公司一般注銷和合并注銷的選擇

陳老師

資深稅務風險防范培訓專家、國家稅務總局稽查局稅收專項檢查 組成員、國家稅務總局稅收業務咨詢服務組成員、某市稅務局稽查局高級主辦、注冊會計 師，稅務師 、北京財稅研究院特聘研究員、省稅務干部學校兼職教師、上海財經大學特 聘教師、某省稅務局特聘稅收業務專家、《中國稅務報》稅收業務版特約審稿人、近十余 年來，在國家級刊物發表稅收業務文章和論文200多篇，出版財稅專著《資產與股權涉稅 處理》、《并購等重組財稅規劃實務》等7部。培訓風格：陳老師扎實的財務理論知識與 豐富實踐經驗的有效結合，形成了他嚴謹、有趣的授課風格；將課程專業性和趣味性并重， 理論和實踐緊密結合，將財務管理和戰略、經營管理融為一體。課程深入淺出，風格新穎、 活躍，視角獨到，內容充實縝密，一貫受到學員的高度贊揚。

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