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【課程背景】

房地產和建筑業是國民經濟的重要物質生產部門，行業地位及特點不僅決定了它們在國民經濟中，特別是在推動城市建設、促進經濟增長和提高居住生活水平等方面發揮著重大的積極作用，同時對國家稅收收入的貢獻也比較大，稅務機關的關注度也顯著提高。

通過金稅三期的推廣應用及優化，稅務機關有效實現了稅收征管的信息收集、數據比對及指標預警，大數據技術使得稅務稽查手段“鳥槍換炮”，稅務稽查的剛性和威懾力得以強化，依法納稅的理念深入人心。隨著金稅四期的開發完成及上線運行，稅務機關在不斷優化納稅服務的同時，監控能力必將再上新臺階。

值此背景之下，規范與合規是企業健康發展的基石，本次課程結合房地產及建筑行業特點，圍繞增值稅、土地增值稅、企業所得稅等多個稅種，全流程多角度審視企業涉稅事項，幫助企業深層次開展稅務“健康體檢”，進一步防控、化解涉稅風險，最大程度地維護企業合法利益。

【課程收益】

1．了解當前稅收征管新形勢，及其對企業的影響。

2．解決房地產企業不同經營階段收入確認、稅會差異處理、成本費用扣除、涉稅風險點 排查等關鍵問題，進一步提升企業稅務管理水平。

3．了解建筑業重要稅收政策，準確把握政策要點及執行口徑，有效解決合同簽訂、發票 管理、業務處理及會計核算等環節隱含的涉稅問題。

4．立足實務，緊接地氣，從工作中來到工作中去，案例式教學。案例來源于授課老師20 余年工作經歷、各地稽查局稽查工作實務及各地法院司法判例，系統而權威地展現房地產建筑業稅務管理工作全貌。有的案例教訓深刻，起到一定的警示作用；有的案例及方法則具有極強的借鑒性甚至可復制性，切實踐行既要授之以魚又要授之以漁的新型授課理念。

【課程對象】

房地產與建筑施工類企業主管財務的總經理、財務總監、財務經理、財務人員、辦稅人員等相關崗位人員；稅務師事務所、會計師事務所等涉稅中介機構工作人員；其他有關人員。

【課程大綱】

第一節：稅收征管新形勢

一、大數據技術在稅收征管中的廣泛應用

二、金稅四期進展情況及其對納稅人的影響

第二節：收入類項目涉稅實務問題處理與核心高風險事項把控

一、房開企業收入確認實務問題處理與風險把控

1．房開企業增值稅納稅義務發生時間

2．房開企業企業所得稅收入確認

3．新收入準則下房開企業收入確認的稅會差異及納稅調整

二、建筑企業收入確認實務問題處理與風險把控

1．建筑業增值稅納稅義務發生時間

2．建筑業企業所得稅收入確認

3．收入確認風險點及風險防控

⑴ 按完工進度法確認收入成本，月末未收到成本發票怎么辦？

⑵ 按完工進度法確認收入成本，年末未收到成本發票怎么辦？

⑶ 按完工進度法確認收入成本，匯算清繳前未收到成本發票怎么辦？

⑷ 按完工進度法確認收入成本，稅務檢查發現缺少成本發票怎么辦？

三、收入確認差異性處理與風險防控

1．稅稅差異

⑴“兩稅”收入確認的差異性

⑵“兩稅”收入確認風險點及風險應對

2．稅會差異

⑴ 新收入準則下會計與企業所得稅收入確認時點差異及應對

① 銷售商品的收入確認及差異

② 提供勞務收入的確認及差異

③ 新收入準則的時段法與時點法

⑵ 完工百分比法、終驗法及其優缺點

⑶ IPO建筑類企業采用完工百分比法的常見財務問題及應對

① 完工百分比不準確

② 工程實際結算金額與合同額不一致

③ 跨期項目不同年度間的毛利率波動較大

④ 工程形象進度確認單后補跡象明顯

⑤ 增值稅納稅義務時間問題

⑷ 采用終驗法確認收入應注意的問題

① 與稅收規定有沖突

② 納稅遵從成本增加

③ 信息披露可能導致誤解

四、混合銷售與兼營的稅務處理與風險防控

1．兼營與混合銷售的區別

2．混合銷售的一般規定

3．外購貨物同時提供建筑服務增值稅處理

4．自產貨物同時提供建筑服務增值稅處理

5．園林綠化工程增值稅處理與合同簽訂

6．對混合銷售分別簽訂合同，就可以分別適用不同稅率嗎？

五、視同銷售的稅務處理與風險防控

1．視同銷售政策概述

⑴ 什么是視同銷售

⑵ 視同銷售如何確定銷售額

2．房地產企業三種促銷業務的稅務處理

⑴ 售房贈送汽車、家電及家具的財稅處理

⑵ 開盤贈送小禮品的財稅處理

⑶ 老帶新業務的財稅處理

六、拆遷安置房收入確認實務問題處理與風險防控

1．拆遷安置房的性質

2．銷售還是視同銷售

3．實務問題處理

七、“限地價+競配建”稅務處理與籌劃

1．什么是“限地價、競配建”？

2．“限地價、競配建”如何進行稅務處理？

3．拿地環節如何結合“限地價、競配建”進行稅務籌劃？

八、非貨幣性資產投資涉稅實務問題處理

1．增值稅處理

2．企業所得稅處理

3．土地增值稅處理

4．印花稅處理

九、抵債業務涉稅實務問題處理

1．以貨物抵償工程款稅會處理

2．以房屋抵償工程款稅會處理

⑴ 房屋產權轉移登記至建筑企業自身名下

⑵ 房屋產權轉移登記至第三方名下

⑶ 實際成交價高于約定價格

⑷ 實際成交價低于約定價格

3．相關案例

十、掛靠業務涉稅實務問題處理與風險防控

1．《建筑法》、《合同法》、《招投標法》關于掛靠業務的法律責任

2．稅法關于掛靠業務的務實處理

3．被掛靠人因掛靠人提供虛假發票被查處，行政責任何在？

4．被掛靠人因掛靠人提供虛假發票被查處，刑事責任何在？

5．因被掛靠人原因無法開具發票，責任何在？

第三節：扣除類項目涉稅實務問題處理與核心高風險事項把控

一、扣除項目基本規定與特殊規定

1．相關性與合理性

2．房開企業預提費用稅務處理

二、精準控制限額支出

1．各類費用扣除比例

2．傭金支付應注意的問題

三、房開企業土地成本的確認和計算

1．不同稅種關于土地取得成本的確認和計量

2．不同稅種下土地成本的計算和扣除

3．地下車庫是否分攤土地成本

四、房開企業開發間接費用的稅會處理

1．開發間接費用和開發費用的區別

2．對“借款費用”的具體處理不同

3．營銷設施建造費在所得稅和土地增值稅上處理不同

4．開發間接費用的歸集與分配

5．相關案例解析

五、房開企業土地使用稅納稅義務發生時間

第四節：發票實務問題處理與風險防控

一、稅務機關發票監控手段和能力日益提升

二、房地產建筑業發票管理現狀及困境

1．材料采購中的虛開情形

2．虛增成本的虛開情形

3．分包業務中的虛開情形

4．掛靠業務中的虛開情形

三、虛開發票實務問題處理與檢查應對

1．虛開發票及其法律責任

2．掛靠行為屬于虛開發票嗎？

3．有貨虛開如何定性？

4．司法機關關于虛開發票罪定性的三次口徑變化

5．取得虛開專票實務問題處理及檢查應對

四、“異常憑證”實務問題處理與檢查應對

1．什么是異常增值稅扣稅憑證？

2．取得異常憑證屬于取得虛開專票嗎？

3．發票“被異常”后怎么辦？

五、“三流一致”實務問題處理與檢查應對

1．什么是“三流一致”

2．“三流不一”屬于虛開嗎？

3．“三流不一”能否抵扣進項稅？

4．“委托付款合同”的法律效力

5．合同簽訂必須體現“三流一致”嗎？

6．母公司中標交由子公司施工，稅務機關認可嗎？

7．母公司中標交由子公司施工，住建部門認可嗎？

8．母公司中標交由子公司施工，人大法工委認可嗎？

9．稽查實務中如何看待“三流一致”

10．司法實務中如何看待“三流一致”

11．建筑業如何適用“三流一致”政策？

12．“三流一致”政策趨勢

吳老師

20多年稅務管理工作經歷，多次參與大型企業稅務稽查，參與查處重大出口騙稅案件，查處數十起虛開發票案件，獲得“征管能手”、“稽查能手”等稱號，具有扎實的稅收理論基礎和豐富的稅收管理及籌劃實踐經驗。2012年營改增試點啟動以來，全程參與每一次試點工作(包括：前期調研及準備、戶籍接收、對內對外政策培訓、納稅輔導、上線運行及疑難問題處理等具體實務操作），尤其擅長建筑施工、房地產開發企業全流程的涉稅風險管控，善于從實戰的角度理解和運用稅收政策，精準把握政策執行口徑，能將稅務機關的征收管理與納稅人實務操作相結合，探究企業經濟業務涉稅問題的處理方法和技巧。

授課風格：深入淺出，善于以通俗的語言詮釋晦澀生冷的法規條文；風趣幽默，讓學員在輕松愉快中開拓學習思路；案例源于實戰，翔實精巧，引人入勝；激情洋溢，課堂氣氛生動。

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